統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳樓市呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，成交量同比巨幅下跌６０％，房?jī)r(jià)大幅下跌２０％。雖然深圳樓市向來(lái)上漲、下跌都較其他城市猛烈，但這樣的數(shù)據(jù)還是讓人疑惑：如此的跌幅是怎么來(lái)的？

    數(shù)據(jù)的背后

    深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前６個(gè)月，深圳市新建商品住房平均價(jià)格分別為每平方米２３１１７元、２４１６６元、２０２１６元、２０３８１元、１８９９８元和１７８９５元。６月份住房?jī)r(jià)格環(huán)比５月份下降５．８１％，比年初下降２２．６％。

    從成交量上看，今年１月份至６月份，深圳全市新建商品房銷售面積為１５２．９２萬(wàn)平方米，同比下降了６２．４％。

    “我完全沒(méi)有感覺(jué)到深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)大的波動(dòng)，有些地方的房?jī)r(jià)還在小幅慢漲，怎么會(huì)有這么大的跌幅呢？”深圳市民羅先生一直在看會(huì)展中心附近的二手樓盤福民佳園，去年底一套７８平方米的房子叫價(jià)１４０萬(wàn)元，今年３月份叫價(jià)１５０萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到１６５萬(wàn)元左右了。

    “這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能反映樓市的真實(shí)狀況�！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I(yíng)運(yùn)中心主任高海燕表示，今年４月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量很低，原來(lái)大量的豪宅成交沒(méi)有了，中小戶型成為成交的主角，在這種情況下，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不具有太高的參考價(jià)值。如果根據(jù)更為可靠的房地產(chǎn)商定價(jià)測(cè)算，深圳房?jī)r(jià)基本沒(méi)有降。

    高海燕說(shuō)，深圳樓市上半年成交量大跌，主要是因?yàn)槭車?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，購(gòu)房者改變了購(gòu)房預(yù)期，轉(zhuǎn)為觀望所致。另一方面，２００９年上半年受國(guó)家刺激政策影響，深圳樓市迅速回暖，成交量大幅增加，以此作為比較的基數(shù)，今年上半年成交量難免出現(xiàn)大跌。

    相比之下，深圳二手房的交易則要平穩(wěn)得多，反而更能反映市場(chǎng)變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年１月份至６月份，深圳市二手住房成交量為４６１．３７萬(wàn)平方米，同比下降５．７％。二手住宅成交均價(jià)也只下跌１０％左右。

    博弈仍在持續(xù)

    總體而言，經(jīng)過(guò)３個(gè)多月的調(diào)控后，目前購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的博弈仍在進(jìn)行當(dāng)中。不少購(gòu)房者認(rèn)為，這次國(guó)家調(diào)控決心很大，采取的一系列措施也很到位，只要堅(jiān)持執(zhí)行的話，房?jī)r(jià)可能會(huì)在年底前出現(xiàn)較大變化，因此現(xiàn)階段持幣待購(gòu)比較穩(wěn)妥。

    “我覺(jué)得開(kāi)展調(diào)控以來(lái)，價(jià)格并沒(méi)有下調(diào)太多，但成交明顯少了，到我們小區(qū)看房子的人也少了，買房者肯定都在觀望。這樣下去，房?jī)r(jià)遲早會(huì)跌�！币晃荒涿�網(wǎng)友留言說(shuō)，如果這一波調(diào)控能夠把房?jī)r(jià)降下來(lái)，他就會(huì)考慮買房。

    今年樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，信貸收緊，在緊縮型調(diào)控政策頻出的大環(huán)境下，成交量持續(xù)下滑，面對(duì)前景不明朗的樓市環(huán)境，不差錢的開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎決策，大多選擇放緩在建項(xiàng)目的入市步伐，觀望心態(tài)也很明顯。

    深圳市規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳商品房竣工面積１９８．２２萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)２０．６％。然而在竣工面積大幅增加的情況下，深圳樓市的有效供應(yīng)并沒(méi)有隨之增加，反而是大幅減少。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，上半年深圳全市住宅銷售面積１３３．６萬(wàn)平方米，同比大幅減少四成多，銷售套數(shù)為１６４５２套，同比減少３１．２％。

    深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，遇到市場(chǎng)不好的情景，開(kāi)發(fā)商會(huì)調(diào)節(jié)項(xiàng)目建設(shè)、新盤入市的節(jié)奏，“磨洋工”的情況就很常見(jiàn)了，這是很多開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的“理性選擇”。

    目前，推遲開(kāi)盤已經(jīng)成為很多深圳開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略。位于前海的鼎太風(fēng)華奧斯卡，３月份時(shí)表示會(huì)在４月底入市，但現(xiàn)在其銷售人員表示開(kāi)盤時(shí)間“最快也要到下個(gè)月”。此外，前海的別墅樓盤紫園，年初時(shí)表示會(huì)在五、六月入市，現(xiàn)該樓盤負(fù)責(zé)人稱可能要推遲到１０月份。中信岸芷汀蘭銷售代表稱，樣板房正在建設(shè)中，因?yàn)橹髁�戶型都是帶精裝修的，影響了銷售進(jìn)度，而開(kāi)盤時(shí)間則可能推后到九、十月份。

    下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)不確定

    根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，深圳今年上半年的房?jī)r(jià)收入比為２０．６，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上限６倍的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)，按上半年深圳的房?jī)r(jià)，一個(gè)夫婦倆的家庭要購(gòu)買一套７０平方米的住房，不吃不喝要攢積近２１年才能負(fù)擔(dān)得起購(gòu)房款；上半年深圳的租售比為１：５４１，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出１：３００的合理底線，泡沫成分巨大。

    經(jīng)過(guò)國(guó)家的調(diào)控之后，深圳樓市出現(xiàn)了理性回調(diào)的跡象。下半年深圳樓市是會(huì)延續(xù)目前的態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)全面松動(dòng)，或者在是剛性需求和投資需求的支撐下，只是小幅波動(dòng)？專家們的意見(jiàn)不一。

    “我們看好深圳樓市長(zhǎng)期的發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求向來(lái)都很旺盛，因此我們現(xiàn)在逆勢(shì)擴(kuò)張，收購(gòu)了一些中介店鋪。”２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧說(shuō)，他判斷深圳房?jī)r(jià)大約還有５％至１０％的調(diào)整空間。這是指總體的市場(chǎng)，而不是個(gè)別樓盤。有些優(yōu)質(zhì)的樓盤不會(huì)跌價(jià)，反而會(huì)略有上升�？傮w來(lái)講，深圳房?jī)r(jià)會(huì)有小幅調(diào)整，但不會(huì)出現(xiàn)２００８年那樣的深度跌幅。

    世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，今年第三、四季度，很多新項(xiàng)目可能推出，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流會(huì)出現(xiàn)緊張。為了出貨，開(kāi)發(fā)商自然采取降價(jià)促銷以回籠資金。在手段方式上，他們也有可能采取附送陽(yáng)臺(tái)、花園等其他面積，但那就跟降價(jià)一樣。

    高海燕預(yù)計(jì)，如果不出意外，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)整體性降價(jià)的局面應(yīng)該會(huì)在今年秋交會(huì)前后發(fā)生。因?yàn)楦鶕?jù)過(guò)去的市場(chǎng)調(diào)整慣例，房?jī)r(jià)的下降從來(lái)就不是一蹴而就的。從觀望到行動(dòng)，從試探到降價(jià)，從局部到整體，總是要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的周期。

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