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　　7月份，地產(chǎn)信托以罕有的張力異路狂奔。前兩周共發(fā)行20多個主要投向地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，總規(guī)模達(dá)86億元。

　　某信托公司人士稱，“這源于銀監(jiān)會月初叫停銀信合作是口頭通知，各家信托公司理解不一，尤其是地產(chǎn)信托，有的停了，有的卻在大行其道�！�

　　這意味著在信貸投放調(diào)控和銀信合作叫停之后，喪失開發(fā)貸和天量銀信融資渠道的地產(chǎn)業(yè)身上，僅有“房地產(chǎn)信托”這一資金輸血針頭，得以“暫時”繼續(xù)抵抗房價下跌的市場呼聲。

　　而來自銀行業(yè)界的最新消息是，銀監(jiān)會已經(jīng)口頭通知從8月起限制二手房按揭貸款規(guī)模，并控制在當(dāng)月總貸款規(guī)模的10%以下，這頓令地產(chǎn)信托成為最后的輸血針頭。

　　最后一根輸血針頭

　　7月初，各大信托公司負(fù)責(zé)人紛紛接到銀監(jiān)會叫停銀信合作的通知。上半年高達(dá)2.9萬億元的銀信合作讓地產(chǎn)商獲得了充足的資金來源，讓銀監(jiān)會年初以來的地產(chǎn)貸款調(diào)控嚴(yán)重失真。一位不愿具名的信托公司人士稱，“然而，由于接到的是口頭通知，大家對叫停銀信合作理解不一，按說地產(chǎn)信托也有銀行間接參與，但其以客戶資金為委托人，被地產(chǎn)公司理解為不在叫停的銀信理財產(chǎn)品之列�！�

　　該人士稱，“地產(chǎn)信托利潤高，地產(chǎn)商急需，銀行配合，我們做了，銀監(jiān)會也沒有再出來干預(yù)，何樂而不為。”也因為此，在信貸規(guī)模調(diào)控下，飽受資金饑渴的地產(chǎn)企業(yè)依然可以獲得資金來源，并表現(xiàn)為持續(xù)數(shù)月的堅持。

　　上市融資、銀行信貸、銀信合作、地產(chǎn)信托、按揭貸款可以說是地產(chǎn)商的五大資金來源。地產(chǎn)商2009年以來通過股市再融資規(guī)模約1000余億元，而隨著二級市場股價頻頻破發(fā)，加上調(diào)控下的市場走低預(yù)期，股市融資難度加大。銀行資金向地產(chǎn)輸出有三個端口，這就是開發(fā)貸款的直接輸出、銀信合作的蹊徑輸出和按揭貸款的間接輸出。而隨著信貸調(diào)控的持續(xù)、銀信合作的叫停、按揭貸款的規(guī)�？刂苽餮裕瑏碜糟y行的資金輸出端口即將全線關(guān)閉。至此，地產(chǎn)商只剩下了地產(chǎn)信托這一資金輸血針頭。

　　相較于股市融資的千億規(guī)模，信托融資也達(dá)到了1200億元以上規(guī)模，信托融資受到地產(chǎn)商的集體追捧也就順理成章了。

　　咨詢機(jī)構(gòu)用益信托研究室以上半年共有56家銀行和53家信托公司參與發(fā)行的2421款銀信產(chǎn)品為統(tǒng)計口徑，投向房地產(chǎn)類的銀信產(chǎn)品以5.04%的平均收益率位居第一，產(chǎn)品59款，規(guī)模181.16億元。顯然，這不是因調(diào)控而失去銀行支持的地產(chǎn)商融資模式的全部。更大的地產(chǎn)融資規(guī)模隱藏在集合信托產(chǎn)品之中。

　　以上半年共有50家信托公司參與發(fā)行的765個集合信托產(chǎn)品為統(tǒng)計口徑，其發(fā)行規(guī)模為1320億元，其中的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品發(fā)行產(chǎn)品206個，發(fā)行規(guī)模648.45億元，分別占上半年全部產(chǎn)品的26.93%和49.39%，與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別增長了160.76%和348.89%，占比則分別上升了13.31和25.25個百分點。

　　不僅是地產(chǎn)，工商企業(yè)上半年通過信托融資的規(guī)模也在放大。投向工商企業(yè)的產(chǎn)品發(fā)行了191個和240.68億元，占比分別為24.97%和18.33%，與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別增長了185.07%和306.62%，占比也分別上升了13.42和8.45個百分點。

　　投資于地產(chǎn)、工商企業(yè)兩個領(lǐng)域的產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模的大幅增長，主要源于在國家嚴(yán)控信貸規(guī)模以及對房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，加劇了企業(yè)尤其是房企從信托融資的需求。而在四萬億財政刺激計劃下，地方政府負(fù)債過重，上半年股市不景氣以及限制信托公司開戶，導(dǎo)致政信合作產(chǎn)品、金融類產(chǎn)品減少，也從另一方面增加了地產(chǎn)類、工商企業(yè)類產(chǎn)品的做大。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年投向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的產(chǎn)品發(fā)行了82個，發(fā)行規(guī)模為129.37億，分別占全部產(chǎn)品的10.72%和9.85%。而投向金融市場的產(chǎn)品發(fā)行了264個，發(fā)行規(guī)模250.21億元，分別占全部產(chǎn)品的34.51%和19.06%。兩者均較去年同期下降不少。

　　某信托經(jīng)理稱，“發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品很簡單，有資金掮客，有信息掮客，有市場需求，有銀行推手，我們做個方案就可以了。”

　　在上半年的發(fā)行榜排名前5位的信托公司中，中融信托、中誠信托、中信信托、杭州信托分別發(fā)行房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品27個、13個、11個、11個，發(fā)行規(guī)模分別為77.38億元、91.76億元、56.3億元、40.25億元，由此可見發(fā)行密度之高。

　　顯然，即使在銀信合作叫停的7月份，地產(chǎn)集合信托依然大行其道，7月前兩周共發(fā)行20多個主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品，總規(guī)模達(dá)到86億元。而對房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控的延續(xù)，也會讓地產(chǎn)信托甚囂塵上，直到針對地產(chǎn)信托的新政策出現(xiàn)。

　　轉(zhuǎn)型股權(quán)融資

　　不過，正是在這種博弈的過程中，相比在銀信合作中信托淪為銀行工具不同的是，信托在地產(chǎn)集合信托中的話語權(quán)在加大。

　　某信托公司人士稱，“這主要分為兩類，一類是針對大型和中偏大型的地產(chǎn)商，銀行依然在起主導(dǎo)作用�，F(xiàn)在不少信托公司在做二線城市的地產(chǎn)商信托計劃，尤其是有政府背景、容易拿地的，信托公司的話語權(quán)更大�！�

　　該人士舉例稱，一家信托公司最近剛做了一筆對某大型地產(chǎn)商的5億元信托計劃，其貸款利率同等下浮了10%。該信托計劃是一家銀行推薦的，沒有辦法不做�！盀榱税盐诊L(fēng)險，我們做的地產(chǎn)集合信托主要是股權(quán)投資、權(quán)益投資，主要投向二線城市�！�

　　數(shù)份來自信托公司的地產(chǎn)信托合同驗證了該人士的說法。為了達(dá)成一份地產(chǎn)信托計劃，信托公司需要簽署包括集合資金信托合同、項目合作開發(fā)協(xié)議、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、增資協(xié)議、派駐人員監(jiān)管協(xié)議、集合資金信托計劃資金保管協(xié)議在內(nèi)的一系列協(xié)議。

　　比如一份信托公司地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告顯示，采取股權(quán)投資形式運用信托資金時，以信托資金受讓原有股東持有的項目公司股權(quán)的，說明受讓價格；以增資方式投入項目公司的，說明計入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后信托公司持有項目公司的股權(quán)比例；以債權(quán)方式運用信托資金的，應(yīng)說明貸款要素。

　　尤其是對地產(chǎn)的股權(quán)投資，信托公司往往會直接取得項目公司名義上的99%股權(quán)，并在劃撥資金的同時實現(xiàn)股權(quán)變更，已成為信托公司操作的通例做法。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，股權(quán)類投資的收益率最高。不同的信托投向中，證券投資類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為6.61%，貸款類的收益率為7.81%，股權(quán)投資類的收益率為8.65%。

　　從期限和收益率情況來看，今年上半年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均期限為1.96年，略高于去年同期的1.87年；平均預(yù)期年收益率為8.85%，也高于去年同期的8.08%。其中，1年及1年以下期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占今年上半年總房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的20%，其預(yù)期平均年收益率為8%；1.5年期占比18%，預(yù)期年收益率為8.8%；2年期占比30%，預(yù)期年收益率為8.98%；2年以上期的產(chǎn)品占比20%，預(yù)期年收益率為9.62%。

　　“不過，股權(quán)投資的風(fēng)險較其他運用方式風(fēng)險是最大的，上半年不少信托公司紛紛走上司法訴訟就是證明�，F(xiàn)在是博弈，看好二線城市地產(chǎn)項目的一大原因，是其風(fēng)險相對較低。因為二線城市競爭不充分，能夠拿到地的地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)囟己苡袑嵙捅尘��！睌?shù)位地產(chǎn)人士對轉(zhuǎn)型股權(quán)融資的未來也表示擔(dān)心。

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房地產(chǎn)企業(yè)最后的資金來源點評