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房產商資金鏈現狀調查
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-7-28

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中研網訊：

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7月20日，銀監(jiān)會召開第三次經濟金融形勢通報會議，通報了當下三大信貸風險敞口，也打消了業(yè)界對下半年信貸管控放松的樂觀預期。其中，融資平臺、房地產、過剩產能領域正成為當下最重要的三大信貸風險。

房貸政策不會放松

【截至6月末，商業(yè)銀行的地方融資平臺貸款達7.66萬億元。】

銀監(jiān)會首次通報了這類貸款的風險狀況，認為目前存在嚴重償還風險的貸款，占比23%。這意味著融資平臺貸款的風險敞口約在1.5萬億元，而同期銀監(jiān)會公布的整個銀行業(yè)的撥備約在1.3萬億元。

其次，地產貸款風險也不容樂觀。會議通報了前期壓力測試結果，在房價下降30%和利率上升108個基點重度前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點。

同時，產業(yè)結構調整造成的行業(yè)信貸風險被視為第三大風險，銀監(jiān)會高層如是說：“目前部分‘兩高’(高污染、高耗能)行業(yè)貸款的不良率已有所反彈�！�

在此番會議召開前，業(yè)界一度預期下半年會放松信貸管控，建銀國際甚至表示很可能會在7月放松對信貸限額的控制，預期三季度貸款增長強勁。多名分析師明確指出房貸將是最先松動的領域。但銀監(jiān)會主席劉明康強調：“政策不放松，要確保政策的延續(xù)性�！�

平臺貸款過年關

【“年底就是一個坎�！币患掖笮惺谛挪靠偨浝聿粺o憂慮�！�

該總經理擔心對融資平臺公司債務進行的全面清理中，地方政府會想方設法把債務擺脫掉。“財政部和銀監(jiān)會正在制定針對地方融資平臺貸款分類的具體標準�！敝槿耸客嘎�，在銀監(jiān)會第一階段“解包還原”工作結束的背景下，具體操作標準應會在近期出臺。

銀監(jiān)會初步統(tǒng)計結果顯示，目前融資平臺中項目現金流能夠覆蓋償還本息的貸款約有2萬億元，占比27%，抽樣檢查后，可作為正常項目貸款；第二類是第一還款來源不足，必須依靠第二還款來源覆蓋本息的貸款，有4萬億元左右，約占50%；第三類為項目借款主體不合規(guī)，財政擔保不合規(guī)，或本期償還有嚴重風險(貸款挪用和貸款做資本金)的貸款，占比23%。

銀監(jiān)會在上述會議作出安排：9月與10月，銀監(jiān)會、銀行業(yè)協(xié)會等將有債權的銀行聯(lián)合起來，選擇風險敞口最大的銀行做主牽頭行，負責資產保全并與地方政府協(xié)調，主要針對第二類貸款和第三類貸款和地方政府談判，以求做到“第二類貸款做實、第三類貸款規(guī)范”，并分類處理清理后的存量貸款，到年底前，依靠貸款的風險質量狀況重新分類、提足撥備，做好壞賬核銷。

預防房企崩盤

【“房屋推盤量會繼續(xù)上升，可能出現量價雙跌�！庇嘘P監(jiān)管高層在上述會議警示風險。】

銀監(jiān)會統(tǒng)計數據顯示，目前房地產信托融資成本高達12%-17%，赴香港發(fā)債利率為11%-15%。監(jiān)管高層人士稱：“部分房地產商存在資金鏈斷裂現象�！薄敖谛磐械娜谫Y成本多數集中在15%-18%�！币晃恍磐泄痉康禺a部人士表示，銀監(jiān)會的數據較低，是因為大中型的房地產企業(yè)單筆融資額大，相對于信托公司議價能力比較強，從而拉低了平均水平。

銀監(jiān)會內部人士表示，下一階段首先要控制好土地儲備貸款，控制土地抵押率，貸款去向管理；其次要加強開發(fā)商的風險管理，對開發(fā)商進行名單式管理。銀監(jiān)會已將住建部給定的較好開發(fā)商名單下發(fā)給了商業(yè)銀行，且正爭取住建部提供資質較差的開發(fā)商名單，以要求銀行對此類公司貸款更加謹慎。

劉明康表示，國土資源部開展了為期5個月的集中整治，商業(yè)銀行應密切配合，對閑置土地進行排查。他還要求進一步加強房地產開發(fā)貸款風險管理，深入開展房地產及相關行業(yè)貸款壓力測試。

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