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房地產(chǎn)調(diào)控的重點分析
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-7-27

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　　房地產(chǎn)調(diào)控不宜以房價的短期漲跌作為目標，而應當積極致力于一些制度安排、政策措施的調(diào)整到位，如放松房地產(chǎn)供給的管制等。這樣，才能維護未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在穩(wěn)定性。

　　當前，人們對房地產(chǎn)調(diào)控的過度擔憂，反映出一種市場焦慮：房地產(chǎn)調(diào)控已逾百日，為何房價仍堅挺而不跌。其實，房地產(chǎn)調(diào)控不宜以房價的短期漲跌作為目標，更應當積極致力于一些制度安排、政策措施的調(diào)整到位。這樣，才能維護未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在穩(wěn)定性。

　　在筆者看來，促進我國房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，不僅要加強對房地產(chǎn)需求的調(diào)控力度，同時還要加快放松房地產(chǎn)供給的管制步伐。

　　事實上，以往我國實施的房地產(chǎn)調(diào)控更偏重于需求管理或言需求調(diào)控，即主要是通過收縮需求的政策措施給房地產(chǎn)市場降溫。確實，房地產(chǎn)調(diào)控可以把過熱的房地產(chǎn)需求降下來，但問題是如果房地產(chǎn)供給無法及時跟上來的話，這將導致房地產(chǎn)市場仍處于“供小于求”的短缺狀態(tài)，日后偏重于需求調(diào)控的諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策一旦松動，被壓抑的房地產(chǎn)需求又會出現(xiàn)強勁反彈，房地產(chǎn)調(diào)控難免會一次又一次遭遇夭折。

　　所以，加強房地產(chǎn)供給管理，或言放松對房地產(chǎn)供給的管制，對房地產(chǎn)調(diào)控能否達到預期效果影響深遠。之所以這么講，是因為我國房地產(chǎn)市場的供給資源(或言土地供給)幾乎完全掌握在各級地方政府手中，這種土地供給資源是相對壟斷的。而且，土地出讓收益又是各級地方政府財政收入的最重要來源之一。這里，我們遇到了一個悖論——要想放松對房地產(chǎn)市場供給資源的管制，就必須改變各級地方政府的主要財政收入對土地出讓收益過度依賴的嚴峻現(xiàn)實。

　　這也告訴我們，如果放松房地產(chǎn)供給的管制這個問題解決不好的話，那么房地產(chǎn)調(diào)控幾乎很難達到預期目標。但是，要打破這樣的土地供給管制，我們是否需要在一些制度安排及政策制定上進行調(diào)整？

　　可喜的是，我們正在朝著這個方向走，如近期各級政府都采取劃撥方式等獲取土地，大力推進保障性住房建設。鑒于這類制度建設能解決我國房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展問題，這種制度安排、政策制定的積極調(diào)整都值得我們?nèi)プ觥?/P>

　　另外一個重要問題是，我們必須明確我國房地產(chǎn)市場的優(yōu)先發(fā)展目標——房地產(chǎn)市場是居住而非投資的市場，要實現(xiàn)這一目標，也需要我們在一些制度安排或政策制定上做出適當、有效的調(diào)整。

　　之所以這么講，不僅僅是因為目前大多數(shù)居民已經(jīng)被趕到了必須自己購買住房的籠子里，受居民的收入分配水平及土地供給制度等因素影響，他們已經(jīng)不再有能力成為當前房地產(chǎn)市場的消費主體，相反，主導這一市場需求的主要是投資和投機需求，從而導致房價的快速攀升。

　　為何投資和投機需求會占據(jù)我國房地產(chǎn)市場的主導地位？其實，這也暗示了過去我們在一些制度安排和政策制定上存在著嚴重疏漏。

　　在我國，土地資源是相對稀缺的，投資和投機需求會急劇放大無限的住房需求，加劇了供給與需求的緊張關系，導致房價的快速攀升。但是，當我們不進行房地產(chǎn)調(diào)控時，我們針對房地產(chǎn)需求一方的調(diào)控或管理手段幾乎很少。例如，沒有調(diào)節(jié)持有多套住房的投資或投機需求的物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，這種制度缺陷使得我們難以遏制非理性的住房投資和投機需求；還有，低利率、高杠桿的住房信貸政策，放大了房地產(chǎn)市場的投資和投機需求，這是導致投資和投機需求目前主導我國房地產(chǎn)市場的根本原因之一。

　　所以，如果要讓我國房地產(chǎn)市場成為消費而非投資的市場，就必須從部分制度安排和政策制定上進行適當調(diào)整，從而使廣大居民成為房地產(chǎn)市場的真正消費主體，讓投資和投機需求逐步邊緣化。

　　其實，這次房地產(chǎn)調(diào)控正朝著這個目標前行。例如，目前正在考慮出臺房地產(chǎn)稅、取消相關房地產(chǎn)優(yōu)惠政策、收緊房貸政策等，同時采取加大保障性住房建設的步伐與力度等政策措施，目的就是為了遏制房價過快上漲、抑制投機性購房需求。

　　由此看來，觀察這次房地產(chǎn)調(diào)控效果的重要方面，是我們距離建設一個居住而非投資的房地產(chǎn)市場目標是否近了，而非簡單的房價漲跌，房價漲跌只是一個信號、一個表面現(xiàn)象。

　　上述分析可見，房地產(chǎn)調(diào)控涉及各種利益的調(diào)整，這需要我們從制度層面上去規(guī)范這些利益的訴求，更需要在一些制度安排和政策制定上做出適當調(diào)整及調(diào)整到位，這樣才能解決房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展問題，房地產(chǎn)調(diào)控也能做到“順勢而為”。

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房地產(chǎn)調(diào)控的重點分析