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房地產企業(yè)面臨的資金鏈困局點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-7-27

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中研網訊：

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　　地產商們一邊對外宣傳資金依然充沛，一邊卻將樓盤銷售目標瞄準了自己的員工。早報記者獲悉，目前上海眾多開發(fā)商正再次沿用2005年和2008年兩輪樓市低谷時期的市場策略，以內部折扣價售樓給自己員工，以回籠現金，撐過樓市寒冬期。

　　有開發(fā)商表示，由于市場不濟，大量不愿意明顯降價的開發(fā)商更愿意采取內部銷售，只要能夠完成預定銷售額，就能夠避免對外大幅降價所帶來的“不必要風險”。

　　內部折扣換成交

　　在過去的一個月時間里，已經有眾多地產商最近開始向內部員工提供比平時低得多的折扣價，鼓勵公司職工購買樓盤房源。

　　這種內部銷售并不同于以往常見的開發(fā)商員工折扣�！叭绻侨ツ辏覀冺敹嗄軌蚰玫教栙I房，折扣僅僅是1到3個點(1%~3%)�！庇泄締T工這樣告訴記者，在他們公司購房的折扣與工作時間有關，在公司資歷越深的元老，可以享受到更多的優(yōu)惠。而到今年，這種折扣更多從福利變成了一種對內的促銷。

　　早報記者目前了解到的最低折扣價是，一家開發(fā)商在嘉定的新盤給內部員工開出了8.8折優(yōu)惠。

　　此外，部分業(yè)界同行懷疑上周某樓盤全部被內部消化，該樓盤不到2.6萬元/平方米的成交均價遠低于同地域新盤。

　　在上述被內部人士點到的樓盤中，最近的成交量都排在樓盤成交榜的前幾位。

　　企業(yè)融資“良策”

　　上述場景似曾相識，在開發(fā)商被不斷質疑資金鏈問題的2005和2008年，他們正是利用公司內部員工的購房資金來換取足夠的現金，撐過樓市低谷階段。

　　翟某曾在2005年買下新江灣城一處住宅，她的丈夫當時正供職于在當地一家地產商，由于市場驟冷，公司決定將降價的嘗試首先從內部發(fā)起，于是他們買到了8.5折出售的樓盤，這被稱為員工福利，而不久之后，這種折扣被推向市場。

　　在個別樓盤的員工內部買房中，部分公司甚至向員工提供部分首付，并承諾一定時間內的無理由退房。事實上，在上一次危機中，杭州某大型房企就曾通過員工認購這一招度過了資金危機，等市場回暖后，員工紛紛將名下的房產通過解除合同等方式退還給公司再賣。

　　雖說是給予內部低價，但很多員工并不愿意立即出手。“9.5折的話，根本不是底�！睏顫嵳f，她所在的公司是上海一家知名的本土國企。雖然公司給出折扣，但員工認為房價應該會繼續(xù)下跌。

　　在2008年寶山某開發(fā)商的銷售過程中，很多員工折扣購買了公司的新盤，不過由于市場遲遲無法復蘇，公司最后最終的市場售價甚至更低于內部員工價。

　　資金鏈困局隱現

　　地產商們急于出貨揭示出看似穩(wěn)定的現金流狀況下的資金隱憂。

　　中原地產的一份半年度報告顯示，從國內融資環(huán)境來看，從去年第三季度開始，尤其是今年4月新政頒布以后，開發(fā)商的國內融資途徑遭遇圍堵。

　　據統計，由于2009年三季度開始地王現象愈演愈烈，打擊囤地捂盤現象成為當時調控政策的重點。國土資源部隨后介入房地產企業(yè)上市和再融資的審批，主要負責審核上市房企土地是否存在違規(guī)現象以及是否符合融資條件等。此后，以招商地產(000024)和萬科(000002)為首的上市房企近700億元增發(fā)申請即告暫停。

　　對上述變化，中原分析，盡管政策迄今尚未對上市公司的各類國內融資途徑全面封鎖，但對于土地儲備消化周期較長的大型房企而言，無異于告停。因而，今年以來，各家房企紛紛選擇非常規(guī)渠道融資，一方面積極尋找海外合作伙伴、與外資銀行簽訂貸款，一方面通過高息公司債手段確保順利融資，國內上市的公司也嘗試以與各投資機構成立基金的形式覓得資金支持。由于國內融資環(huán)境的惡化，2010年上半年十大房企共計融資323億元，僅占去年全年融資額的25%。

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房地產企業(yè)面臨的資金鏈困局點評