樓市調(diào)控已三月，回顧今年上半年，在成交量、房價(jià)見頂回落的趨勢下，降價(jià)效應(yīng)雖未大范圍出現(xiàn)，但交易量的下降已經(jīng)讓部分開發(fā)商感到壓力，銀行也不例外。原先彌漫樓市的“狂躁”之風(fēng)業(yè)已不見蹤影。可見，“四道金牌”初期效果頗佳。但是7月開始，三套房貸疑似松動(dòng)的消息牽動(dòng)了樓市敏感的神經(jīng)，據(jù)媒體報(bào)道，三套房貸的現(xiàn)狀應(yīng)該是名義上沒有松動(dòng)，而實(shí)際上在某些銀行松動(dòng)了，只是沒有踩過政策的底線，因?yàn)�，三套房貸停止與否，決定權(quán)畢竟還是在銀行自己。一時(shí)間，引發(fā)了一場關(guān)于政策是否得力實(shí)施的熱烈爭議，更有人提出了防貸還是放貸？的疑問。

　　銀行大打擦邊球，重倒歷史覆轍？

　　雖然中央三令五申暫停發(fā)放三套房貸款，但是仍然有一線城市發(fā)放“三套房貸”的報(bào)道見諸媒體。媒體對“三套房貸”的報(bào)道，內(nèi)容集中于兩點(diǎn)：一是前期房價(jià)上漲過快的一些城市仍存在發(fā)放“三套房貸”現(xiàn)象；二是這些城市部分銀行發(fā)放“三套房貸”的做法已與調(diào)控前有很大不同，首付比例和貸款利率都明顯提高。

　　據(jù)CCTV《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》報(bào)道，調(diào)控政策實(shí)施三個(gè)月之后，部分地區(qū)的商業(yè)銀行似乎并沒有遵守國家的這個(gè)規(guī)定，第三套房貸的發(fā)放只是在提高了首付和利率標(biāo)準(zhǔn)之外，外侄打燈籠，照舊進(jìn)行。而且到上周，各銀行對第三套房貸的發(fā)放，已經(jīng)呈現(xiàn)逐步走向公開開閘的局面。

　　長江日報(bào)中國銀行報(bào)道，中國銀行雖然大幅提升貸款利率，但是并沒有拒絕“三套房貸”。據(jù)中行武漢分行某網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人透露，購置第三套或以上住宅，必須首付5成以上，且貸款利率為基準(zhǔn)利率的3倍。

　　目前北京地區(qū)對于三套房貸不同銀行有不同政策。工、農(nóng)、中、建四大國有行目前均不受理三套房貸款，部分股份制商業(yè)銀行，三套房政策則比較靈活。上海各銀行都表示，一直在開展第三套房貸款的發(fā)放。只不過由于嚴(yán)格了審批，提高了首付和利率。上海銀監(jiān)局6月份對四家主要銀行的監(jiān)測和抽查顯示，6月下旬，共審批房貸830套，其中91.6%為首套房貸款，二套房為63套，占7.59%，三套及以上為7套，占0.84%。杭州的近十家國有股份制銀行表示，目前在杭州，只要在四套以內(nèi)都可以做，只是首付和利率不同而已，多一套首付提高5%，利率就要上漲10%。

　　銀行放貸聽市場的還是聽政策的？

　　以上的調(diào)查數(shù)據(jù)讓市場更是對國家樓市調(diào)控政策松動(dòng)充滿了想象，這僅僅是銀行的市場行為還是“四道金牌”本身的原因？

　　銀行出于自身利益有放寬貸款的動(dòng)力。首先，有發(fā)放房貸的需求。個(gè)人房貸本來就是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、投資性購房貸款更是優(yōu)中之優(yōu)。對于銀行來說，全面介入中小企業(yè)貸款、農(nóng)業(yè)貸款成本高收益低，還不如在投資市場上推波助瀾，輕輕松松的叫好又叫座，發(fā)放房貸，推動(dòng)房貸打包發(fā)行證券化產(chǎn)品，轉(zhuǎn)手就是兩筆收入。其次，銀行有發(fā)放房貸的壓力。某國有銀行個(gè)貸專營中心負(fù)責(zé)人表示，在新政出臺后沒有放貸的半個(gè)月內(nèi)，數(shù)起三套房貸轉(zhuǎn)而找到某股份制銀行貸款，并和這家股份制銀行簽訂了數(shù)額不菲的理財(cái)計(jì)劃，因此嚴(yán)格執(zhí)行者就是吃虧者，他們放松了政策。

　　并且，銀行在對三套房貸政策各自解讀后，認(rèn)為自己不違規(guī)。上海市銀行同業(yè)公會表示自己嚴(yán)格實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，發(fā)放第三套房貸銀行則根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則，按國辦文件要求大幅度提高貸款首付款比例和貸款利率。所謂商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)何在？暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，暫停多長時(shí)間？皆沒有定量指標(biāo)。上市銀行完全可以理解為，從證券市場補(bǔ)充了資本金，資本充足率與撥備達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)降低，可以發(fā)放投資性房貸。

　　東方網(wǎng)認(rèn)為，目前這種“無差別化”的信貸調(diào)控政策，從表面上來看或是“一針見效”，不僅徹底顛覆了市場對于房價(jià)走勢的短期預(yù)期，而且毫不留情地“秒殺”了熱衷信貸杠桿的投機(jī)型購房需求。但從另一方面看來，該劑猛藥乃是治標(biāo)不治本的權(quán)益之計(jì)，因?yàn)闊o論剛性需求、改善型需求抑或投機(jī)性需求，只是暫時(shí)被壓制住而并未被滿足。俗話說：“按下葫蘆浮起瓢”。一旦銀行迫于放貸指標(biāo)壓力而重開信貸閘門，那么所有這些市場需求幾乎會毫無懸念地迸發(fā)出來。

　　7月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任秦虹在廣東的一次論壇上提出，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出。7月12日，秦虹聲明放松三套房貸，只是個(gè)人看法，不代表官方說法。12日晚上的新聞聯(lián)播報(bào)道稱，樓市調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，針對近期有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)放松三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會重申限制二套房及以上貸款不會動(dòng)搖，住建部針對樓市調(diào)控政策可能取消的報(bào)道作出澄清。官方的專家說，應(yīng)該放松，官方卻說，不放松。是松是放，頗值得玩味。也有人認(rèn)為，當(dāng)前這種反對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控噪音四起的局面，是有意而為，在于打破當(dāng)前房地產(chǎn)市場僵局，以此來改變房地產(chǎn)市場預(yù)期，從而誘導(dǎo)新房地產(chǎn)投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)泡沫巨大的市場，以便讓先進(jìn)入者逃脫。

　　房貸政策何去何從？

　　資深評論員王恭敏在他的博客中寫到：“似乎能斷定，面對當(dāng)前國內(nèi)外復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)局勢，對于樓市的調(diào)控，上層是進(jìn)亦憂退亦憂的；而在下游，卻儼然另一番暗流涌動(dòng)狀：銀行的信貸門檻開始微妙起來，房企的優(yōu)惠促銷力度開始模糊，置業(yè)者的觀望心態(tài)逐步崩潰……莫衷一是的表現(xiàn)令乍寒還暖的市場山雨欲來、變幻莫測�！钡�是，大部分專家還是對房貸政策繼續(xù)執(zhí)行表示了信心和支持，有調(diào)查顯示，對于未來的房地產(chǎn)政策調(diào)整，80%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為政策將維持現(xiàn)狀，小部分專家認(rèn)為若執(zhí)行不利，調(diào)控將會提前結(jié)束。

　　新華社有關(guān)報(bào)道指出，國家和相關(guān)地方政府部門關(guān)于“嚴(yán)格執(zhí)行”“三套房貸”的說法是有根據(jù)的，但輿論對“三套房貸”政策執(zhí)行情況的報(bào)道仍然值得政府有關(guān)部門高度重視，無論從房地產(chǎn)市場調(diào)控的近期目標(biāo)看還是從促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)看，信貸政策及其執(zhí)行力度都不能有絲毫放松。同時(shí)，此輪調(diào)控政策實(shí)施后形成的買賣雙方博弈局面一旦遇到房價(jià)較大幅度下降或者在較長時(shí)段內(nèi)維持微漲，都很可能發(fā)生變化，而變化的一大動(dòng)力便是購房貸款放松�？梢哉f，房貸政策及其執(zhí)行情況在其中具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的效用。從這個(gè)意義上說，對“三套房貸”，收緊一些比放松要好。

　　興業(yè)銀行北京分行綜合部總經(jīng)理柯明通認(rèn)為，當(dāng)前流動(dòng)性結(jié)構(gòu)性過剩以及國際熱錢的涌動(dòng)也是推高這輪房價(jià)快速上漲的重要因素，對國際熱錢的控制，是值得房地產(chǎn)市場關(guān)注的一個(gè)話題。前不久各家商業(yè)銀行對房價(jià)調(diào)整的壓力測試，據(jù)認(rèn)為，房價(jià)回落30%左右，是商業(yè)銀行可以承受的一個(gè)限度，因此，這輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控將會持續(xù)一段時(shí)間，應(yīng)該不會很快結(jié)束，加大經(jīng)濟(jì)適用房或公租房等保障性住房的供給，保持合理的供求結(jié)構(gòu)，有助于保障房產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為要遏制國內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，僅僅靠界定第二套住房、采取差異化信貸政策還是不夠的。首先，不僅要對第二套住房采取與第一套住房有別的信貸利率，而且還要針對第一套住房購買者的信用狀況采取類似的差異化信貸利率。另外，由商業(yè)銀行出面落實(shí)政府制訂的房地產(chǎn)信貸優(yōu)惠政策，有必要改為由政府直接補(bǔ)貼給住房借款人，以杜絕商業(yè)銀行在當(dāng)前房地產(chǎn)炒作中助漲房地產(chǎn)泡沫的非理性作用。其次是對個(gè)人住房按揭貸款管理，不僅要以第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)別住房的投資與消費(fèi)，而且還要重新厘定住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。這樣，才能阻止住房的投資或投機(jī)者輕易進(jìn)入住房信貸市場，才能遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場的非理性繁榮及房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大。再次是就區(qū)分住房的消費(fèi)與投資，因此，要打破目前的市場僵局，我們還得配套出臺房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，以此有效遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。

　　俗話說：“按下葫蘆浮起瓢”。一旦銀行迫于放貸指標(biāo)壓力而重開信貸閘門，那么所有這些市場需求幾乎會毫無懸念地迸發(fā)出來。也有部分業(yè)內(nèi)人事預(yù)測，如果下半年“保持貨幣供應(yīng)的貨幣增長”和繼續(xù)“適度寬松的貨幣政策”的后果是如同2008年一樣，直接為房地產(chǎn)松綁，則幾乎可以斷定，本輪調(diào)控在房價(jià)遠(yuǎn)未回落的情況下將提前結(jié)束。

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