宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在周期性波動(dòng)的規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)作為各國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也具有周期性變動(dòng)的特征。目前，隨著全球經(jīng)濟(jì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始處于下降周期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整。同時(shí)，前期支撐中國(guó)房?jī)r(jià)快速上升的因素已經(jīng)發(fā)生的變化，也決定了短期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難有起色。

    從供給方面看，未來(lái)兩年商品房供給充足，空置率有所上升。根據(jù)中金公司測(cè)算，主要城市當(dāng)前商品房庫(kù)存還需要27個(gè)月才能消化。

    另外，“國(guó)十條”加大了各地對(duì)保障性住房的支持力度，今后兩年，大批經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房的上市將直接增大住房供應(yīng)量。

    從需求方面看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和信貸緊縮使所謂剛性需求有所減弱。

    首先，投資需求受到極大抑制。剛性需求包括了自住需求和投資需求兩部分。然而，這兩部分需求在不同市場(chǎng)環(huán)境下會(huì)發(fā)生變化。對(duì)于中低收入居民的自住房需求，需要通過(guò)保障性住房來(lái)解決。目前各大中城市已經(jīng)將加大保障性住房供應(yīng)列入政府工作重要任務(wù)。保障性住房制度的建立和完善有助于緩解通過(guò)市場(chǎng)方式解決住房需要的壓力。對(duì)于投資需求部分，銀監(jiān)會(huì)再次重申了2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中的有關(guān)要求，在當(dāng)前房市低迷以及投資成本提高的情況下，房地產(chǎn)投資性需求已被逼出市場(chǎng)。

    其次，信貸緊縮導(dǎo)致購(gòu)房需求的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降。無(wú)論自住還是投資部分的剛性需求只有通過(guò)銀行信貸的支持下才能變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。因此，房?jī)r(jià)能否持續(xù)上漲對(duì)銀行住房按揭貸款是否擴(kuò)張依賴(lài)性很強(qiáng)。然而，在目前房市低迷和信用緊縮的情況下，銀行因擔(dān)心斷供的信用風(fēng)險(xiǎn)上升開(kāi)始主動(dòng)壓縮住房按揭貸款，居民因擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)下降導(dǎo)致購(gòu)房意愿下降也減少了對(duì)住房按揭貸款的需求。住房按揭貸款供給和需求的減少將使房?jī)r(jià)上漲乏力。

    再次，人民幣升值放緩導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)吸引力下降。

    前期人民幣升值帶來(lái)的人民幣資產(chǎn)重估效應(yīng)被認(rèn)為是支撐中國(guó)房?jī)r(jià)快速上升的重要因素。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始趨于下降的背景下，人民幣NDF價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)貶值預(yù)期，相對(duì)美元資產(chǎn)而言人民幣資產(chǎn)的吸引力正在降低，如果人民幣升值預(yù)期改變將促使熱錢(qián)拋售中國(guó)資產(chǎn)變現(xiàn)，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降壓力。

    總之，經(jīng)濟(jì)周期下行將使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降壓力，由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看泡沫程度不大，因此，全國(guó)平均房?jī)r(jià)未來(lái)調(diào)整幅度不會(huì)太深。

    三、拉動(dòng)內(nèi)需與宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向

    (一)拉動(dòng)內(nèi)需防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑

    針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)快速下滑的趨勢(shì)，國(guó)務(wù)院于2008年11月5日出臺(tái)了“國(guó)十條”，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)在今后兩年投資規(guī)模達(dá)到4萬(wàn)億元，將每年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。隨后，地方政府也陸續(xù)宣布了共計(jì)約20萬(wàn)億的投資。各主要商業(yè)銀行給予了積極的回應(yīng)。

    回顧1997年亞洲金融危機(jī)后，我國(guó)為了應(yīng)對(duì)外需下降和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，當(dāng)時(shí)主要啟動(dòng)了以公路建設(shè)為核心的基礎(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃，在銀行普遍“惜貸”的背景下，通過(guò)國(guó)債項(xiàng)目拉動(dòng)銀行信貸起到了積極的效果。即使在加大公路投資的情況下，當(dāng)2003年經(jīng)濟(jì)周期開(kāi)始上行時(shí)，仍然出現(xiàn)了“煤電油運(yùn)”的瓶頸。可見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)加大基礎(chǔ)設(shè)施投入既可以拉動(dòng)了內(nèi)需，也可以在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)緩解經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中瓶頸的制約加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)上述行業(yè)的信貸投入也成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，會(huì)起到一舉多得的效果。當(dāng)前超過(guò)2萬(wàn)億元的鐵路投資計(jì)劃就是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的一個(gè)非常重要的切入點(diǎn)。當(dāng)然，也有一些投資主體實(shí)力弱、經(jīng)濟(jì)效益欠佳而社會(huì)效益良好的項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度看，銀行信貸支持的可行性較差。因此，還需要采取鼓勵(lì)多種投融資方式的措施，最大限度地調(diào)動(dòng)各方面資金的積極性。

    從已公布的計(jì)劃來(lái)看，拉動(dòng)內(nèi)需的措施主要還是集中在投資領(lǐng)域。對(duì)中國(guó)來(lái)講，當(dāng)務(wù)之急還是要通過(guò)一系列的改革，想方設(shè)法拉動(dòng)消費(fèi)內(nèi)需，比如：增加居民收入在國(guó)民收入分配中的比重、通過(guò)減稅刺激居民消費(fèi)、加大對(duì)醫(yī)療、教育和社會(huì)保障等方面的投入鼓勵(lì)居民消費(fèi)。防止部分行業(yè)投資擴(kuò)大后加劇產(chǎn)能過(guò)剩與需求萎縮矛盾的出現(xiàn)。

    (二)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向

    針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的變化，中央政府及時(shí)對(duì)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，從2007年末的“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)?008年年中的“一保一防”，目前工作重心又轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｔ鲩L(zhǎng)，促發(fā)展”。同時(shí)將前期執(zhí)行的“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”調(diào)整為“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。

    展望2009年，還將有進(jìn)一步的刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施出臺(tái)。

    財(cái)政政策方面，實(shí)施積極的財(cái)政政策，增加政府財(cái)政支出，預(yù)計(jì)今年中央財(cái)政預(yù)算赤字規(guī)模達(dá)到5000億元，較上年增加3200億元；同時(shí)，采取結(jié)構(gòu)性減稅政策，增加居民個(gè)人可支配收入，鼓勵(lì)居民消費(fèi)。

    貨幣政策方面：(1)預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)法定存款準(zhǔn)備金率可能降至10%左右。人民幣貶值預(yù)期增加和銀行“惜貸”，將使流動(dòng)性繼續(xù)收縮，央行將進(jìn)一步下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)降低法定存款準(zhǔn)備金利率和超額存款準(zhǔn)備金利率，鼓勵(lì)銀行貸款，緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金緊張的局面。(2)預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)還將降息108個(gè)基點(diǎn)，1年期存貸款利率分別下調(diào)至1.44%和4.5%。這次中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行是在全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下發(fā)生的，下行程度顯然要高于1997年。因此，預(yù)期央行會(huì)采取更大幅度的降息措施。(3)人民幣匯率將保持相對(duì)穩(wěn)定。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降已令海外市場(chǎng)對(duì)人民幣升值預(yù)期發(fā)生了變化，2008年12月2日，1年期人民幣海外NDF價(jià)格為1美元兌7.3元人民幣，意味著人民幣貶值6.1%。然而，這次美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的直接沖擊較小，因此人民幣此時(shí)較大幅度貶值將承受來(lái)自世界各國(guó)政治上的壓力。另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩也不支持人民幣較大幅度升值。2009年人民幣兌美元匯率走勢(shì)可能一定區(qū)間內(nèi)盯住美元浮動(dòng)。這樣的話(huà)，人民幣實(shí)際有效匯率的變動(dòng)將主要取決于美元匯率指數(shù)的變動(dòng)。

    四、2009年商業(yè)銀行業(yè)績(jī)展望

    自2003年以來(lái)，隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，中國(guó)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)提高，2008年中國(guó)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將達(dá)到歷史最好。然而，在全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)的背景下，2009年中國(guó)銀行業(yè)業(yè)績(jī)不容樂(lè)觀。

    首先，2009年信貸投放規(guī)模究竟達(dá)到多大水平還存在較大不確定性。央行提出今年M2增長(zhǎng)達(dá)到17%左右，人民幣新增貸款達(dá)到4.6萬(wàn)億元。能否實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，還要取決于貸款供給和需求雙方對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的判斷。我國(guó)以往的經(jīng)濟(jì)周期表明，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增速下降并且可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)企業(yè)“慎貸”和銀行“惜貸”。

    其次，銀行利差收窄影響盈利能力。2004年以來(lái)，商業(yè)銀行的凈利差持續(xù)提高，但從今年開(kāi)始將發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這主要有兩方面原因：一是，資本市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致資金回流到銀行存款，并且儲(chǔ)蓄存款定期化特征顯著。二是，自去年9月以來(lái)1年期人民幣貸款利率累計(jì)下降幅度高于同期存款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，而且自10月22日起住房按揭貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%，這些調(diào)整將直接對(duì)商業(yè)銀行利差產(chǎn)生不利影響。

    第三，中間業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力。最近3年，由于我國(guó)對(duì)外貿(mào)易快速增長(zhǎng)和資本市場(chǎng)火暴，使國(guó)際結(jié)算和基金代銷(xiāo)及托管等中間業(yè)務(wù)收入快速增加，去年上半年由于信貸額度管制，息改費(fèi)使公司業(yè)務(wù)條線(xiàn)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)收入大幅度增長(zhǎng)。從今年看，外需減少、資本市場(chǎng)低迷、銀行“惜貸”等因素，將使商業(yè)銀行上述3項(xiàng)主要中間業(yè)務(wù)收入來(lái)源增長(zhǎng)乏力。

    第四，銀行撥備壓力加大。2003年以來(lái)，中國(guó)銀行業(yè)借股改和經(jīng)濟(jì)周期上升的東風(fēng)實(shí)現(xiàn)了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不良貸款持續(xù)“雙降”，這其中固然有公司治理機(jī)制改善、風(fēng)險(xiǎn)管理能力提高、政府干預(yù)減少等因素的作用，但同時(shí)不可否認(rèn)的是宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升周期極大地促進(jìn)了銀行業(yè)績(jī)的提高。而面臨經(jīng)濟(jì)周期下降，商業(yè)銀行不良貸款會(huì)不會(huì)有較大幅度反彈，能否經(jīng)得住經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)還存在不確定性。

    綜合以上因素，2009年商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)壓力增大，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨降。但同時(shí)，也面臨新的經(jīng)營(yíng)機(jī)遇，如：政府鼓勵(lì)消費(fèi)增長(zhǎng)有助于消費(fèi)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展；并購(gòu)貸款的放行以及企業(yè)發(fā)債規(guī)模的擴(kuò)大等為商業(yè)銀行發(fā)展投資銀行和財(cái)務(wù)顧問(wèn)業(yè)務(wù)提供了空間。隨著金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持力度的加大，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，這反過(guò)來(lái)又有利于金融業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

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