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廣州中心城區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期：2008-2-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 廣州 中心城區(qū) 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
- 廣州房?jī)r(jià)在跌，對(duì)于無(wú)房一族來(lái)說(shuō)或許是一件幸事，但是正如房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)造成不利影響一樣，房?jī)r(jià)下跌過(guò)快同樣不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本次市人大會(huì)議上，就有人大代表呼吁，政府要積極采取措施，謹(jǐn)防房?jī)r(jià)過(guò)快下跌�！�
房?jī)r(jià)的漲或跌，不僅時(shí)刻牽動(dòng)著無(wú)房一族的心，不少近期內(nèi)已購(gòu)房的市民表示，樓市轉(zhuǎn)冷讓他們很“受傷”！
小吳去年九月份在華南板塊某樓盤(pán)購(gòu)置了一套價(jià)值70萬(wàn)元的二手房房產(chǎn)，在此后的5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，他經(jīng)歷了喜極而悲的心理轉(zhuǎn)變過(guò)程：“我和老婆已經(jīng)工作了7年，省吃?xún)�用好不容易攢了40多萬(wàn)元，全投了進(jìn)去�？傄詾榉�?jī)r(jià)即使不大漲也不至于跌。去年國(guó)慶期間，中介沒(méi)完沒(méi)了地打電話(huà)問(wèn)我‘82萬(wàn)賣(mài)不賣(mài)’、‘85萬(wàn)賣(mài)不賣(mài)’；沒(méi)想到，從去年年底開(kāi)始，中介就改口問(wèn)‘70萬(wàn)賣(mài)不賣(mài)’、‘68萬(wàn)賣(mài)不賣(mài)’，而且騷擾電話(huà)越來(lái)越少了�！�
市場(chǎng)的由熱轉(zhuǎn)冷讓小吳的心情很不舒坦：“我是工薪族，存點(diǎn)錢(qián)不容易。我現(xiàn)在每個(gè)月得還兩千多元的按揭，而且貸款的利息可能還會(huì)漲。說(shuō)實(shí)話(huà)，我很希望房?jī)r(jià)能漲，因?yàn)榉孔邮俏夷壳拔ㄒ坏馁Y產(chǎn)�！�
人大代表：老百姓買(mǎi)漲不買(mǎi)跌
“目前的樓市狀況確實(shí)不行，有的房地產(chǎn)商從春節(jié)到現(xiàn)在，賣(mài)出房子的總值只有幾百萬(wàn)元。”作為一名在越秀區(qū)有數(shù)個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)商，廣州市人大代表練衛(wèi)飛對(duì)本報(bào)記者表示，廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入“冰凍期”，估計(jì)至少要持續(xù)到年底�！斑@是由兩方面的原因?qū)е碌�，一方面是宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步緊縮銀根，另一方面是廣州老百姓有著買(mǎi)升不買(mǎi)跌的心理�！本毿l(wèi)飛說(shuō)。
練衛(wèi)飛認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌并不完全是一件壞事情，“可以通過(guò)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)，把一些不合格的發(fā)展商和中介公司淘汰出去�！本毿l(wèi)飛說(shuō)，目前不少有實(shí)力的房地產(chǎn)商都不愿買(mǎi)地入市，多余的資金都轉(zhuǎn)到股市中去，但是也要避免房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，引起連鎖反應(yīng)，影響整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
國(guó)土房管局：房?jī)r(jià)飛漲得到遏制
“去年的房地產(chǎn)價(jià)格增幅確實(shí)很快，但經(jīng)過(guò)市政府的一系列措施，過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制�！睆V州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹昨日向本報(bào)記者說(shuō)，從國(guó)家發(fā)改委關(guān)于一手樓漲幅的排名來(lái)看，廣州已經(jīng)從去年初的第3位下降到年末的第59位。今年1月份，廣州住房的均價(jià)也在近年來(lái)首次跌破了一萬(wàn)元，交易量明顯減少，觀望氣氛很濃厚。
謝曉丹說(shuō)，廣州市政府已經(jīng)通過(guò)推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等措施解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，“保利西子灣的首批限價(jià)房正式發(fā)售，有購(gòu)房戶(hù)選擇放棄是因?yàn)橹苓呌懈训倪x擇，但是也要看是不是在廣州的轄區(qū)范圍之內(nèi)�！彼f(shuō)，對(duì)于中等及以上收入家庭，還是需要通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)解決住房。
“我不是預(yù)言家，對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)我難以判斷�！敝x曉丹表示，由于廣州中心城區(qū)的土地供應(yīng)量越來(lái)越少，而需求保持在一定水平，所以相信其房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。“但并不是像某些媒體說(shuō)的,今年中心城區(qū)房?jī)r(jià)不會(huì)降�！�
蘇澤群：房?jī)r(jià)不是越低越好
廣州市人大代表、廣州市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群昨日在解讀《政府工作報(bào)告》時(shí)認(rèn)為：該《報(bào)告》的最大特點(diǎn)在于，給予了民生問(wèn)題以高度重視。他還談到了市民最為關(guān)心的廣州房?jī)r(jià)問(wèn)題：“廣州市去年共為市場(chǎng)提供了5平方公里的建設(shè)用地，是之前幾年的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了更多的房子，早前‘供不應(yīng)求’的現(xiàn)象得到了解決；此外，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房三管齊下；再加上中央宏觀調(diào)控政策，廣州的房?jī)r(jià)順理成章地得到有效控制�！�
對(duì)于近來(lái)彌漫的對(duì)房?jī)r(jià)的“唱衰”心理，蘇澤群并不認(rèn)同：“房?jī)r(jià)得到了控制，并不意味著房?jī)r(jià)越低越好。從價(jià)值、供求關(guān)系兩方面看，廣州的房?jī)r(jià)還是會(huì)越來(lái)越貴。市委市政府每年投入上百億資金用于廣州的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市民生活更方便了，環(huán)境也越來(lái)越好了，長(zhǎng)期看來(lái)，廣州的房?jī)r(jià)仍會(huì)越來(lái)越高。我并不擔(dān)心房?jī)r(jià)的下跌會(huì)影響廣州的經(jīng)濟(jì)，以前沒(méi)那么多房子賣(mài)的時(shí)候，我們的經(jīng)濟(jì)不也發(fā)展得很順利嗎？”
地產(chǎn)商：房?jī)r(jià)跌10%～20%正常
“市場(chǎng)的平衡點(diǎn)究竟是多少最終還是應(yīng)該由消費(fèi)者來(lái)決定�！睆V州珠江實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)鄭暑平對(duì)本報(bào)記者表示，短期內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)繼續(xù)下降，他認(rèn)為10%～20%的下降幅度是一個(gè)比較正常的比例。但是正如股市大勢(shì)下跌中也有個(gè)股上升一樣，像珠江新城這類(lèi)地塊的房?jī)r(jià)很難期望有太大跌幅，而一些靠近政府經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的樓盤(pán)則會(huì)成為下跌的首當(dāng)其沖者。
“政府一定要通過(guò)適當(dāng)?shù)恼{(diào)控保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，不要出現(xiàn)太大的波動(dòng)。1993年我們開(kāi)發(fā)的淘金北路的樓盤(pán)曾經(jīng)賣(mài)到1萬(wàn)港元/平方米，到1998年下跌了足足有一半，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的打擊很大�！编嵤钇秸f(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)資金量大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，希望政府在調(diào)控的過(guò)程中有一個(gè)提前量，未雨綢繆，防止房?jī)r(jià)跌得過(guò)深。
廣州今年將增5萬(wàn)個(gè)停車(chē)位
人大代表建議：小區(qū)的停車(chē)位錯(cuò)時(shí)段管理以增加資源的利用率
昨日下午，廣州市人大代表、廣州市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群在參加番禺區(qū)代表團(tuán)的討論時(shí)表示：廣州今年將增加5萬(wàn)個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，以緩解日益緊張的“停車(chē)難”問(wèn)題。明星人大代表黃漢光提出建議：能否將小區(qū)的停車(chē)位進(jìn)行錯(cuò)時(shí)段管理，增加資源的利用率，同時(shí)在廣州進(jìn)入中心區(qū)的外郊建大型停車(chē)場(chǎng)，使大量外地車(chē)能方便地接駁地鐵，減少私家車(chē)進(jìn)入廣州中心城區(qū)。
提高新建小區(qū)車(chē)位配置標(biāo)準(zhǔn)
昨日下午，廣州市人大代表、廣州市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群表示：廣州今年將增加5萬(wàn)個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。他告訴記者：“‘車(chē)越來(lái)越多，路越來(lái)越窄’的問(wèn)題未得到有效改善，其主要原因是修路的速度趕不上機(jī)動(dòng)車(chē)增加的速度。今年，廣州市將重點(diǎn)抓好火車(chē)東站、天河體育中心和琶洲會(huì)展中心等地下停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)，新增5萬(wàn)多個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位；市政府提高了新建小區(qū)的車(chē)位配備設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，僅這一部分，就可為廣州新提供3萬(wàn)多個(gè)車(chē)位。”
代表：提高中心城區(qū)咪表停車(chē)費(fèi)
人大代表黃漢光表示：能不能從軟件管理上緩解中心城區(qū)的停車(chē)難問(wèn)題？
黃漢光在機(jī)場(chǎng)路的金桂園小區(qū)做過(guò)調(diào)查，一個(gè)樓房地下大概有300～400個(gè)停車(chē)位，而在白天的時(shí)段，只有約30%的車(chē)位是停著車(chē)的。我們能不能將資源利用最大化呢？
例如，業(yè)主如果每個(gè)月以400元的價(jià)格租了小區(qū)的車(chē)位，我們可以與業(yè)主簽訂另外一份協(xié)議，在白天不用的時(shí)段將車(chē)位出租，讓更多的人能夠在閑時(shí)使用車(chē)位。
另外，可以通過(guò)價(jià)格的杠桿進(jìn)行調(diào)解。例如可以提高中心城區(qū)街道的咪表停車(chē)費(fèi)用，降低周轉(zhuǎn)期。再者在中心區(qū)的次區(qū)，可以適當(dāng)?shù)亟档蛙?chē)位出租的費(fèi)用，鼓勵(lì)人們將車(chē)停遠(yuǎn)一點(diǎn)。
建議：城郊建設(shè)大型的停車(chē)場(chǎng)
而在停車(chē)場(chǎng)的硬件方面，黃漢光認(rèn)為，有兩種方式可以更好地利用資源。首先要考慮建設(shè)立體停車(chē)場(chǎng)。在廣州市的旺區(qū)，土地寸金尺土，如果使用立體停車(chē)場(chǎng)能夠最大限度地減少對(duì)地面的浪費(fèi)。
在日本，立體停車(chē)場(chǎng)的使用已經(jīng)非常普遍，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，使用立體的停車(chē)場(chǎng)可以比地下停車(chē)場(chǎng)增加30%左右的利用率。
另外，在硬件方面還有一個(gè)很重要的方面就是要充分地利用城郊地鐵公交集中的優(yōu)勢(shì)，在廣州東南西北各大出入口建設(shè)大型的停車(chē)場(chǎng)，讓大量從四面八方進(jìn)入廣州的車(chē)輛將車(chē)停在停車(chē)場(chǎng)而轉(zhuǎn)搭乘地鐵或者公交車(chē)等公共交通工具，減少外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入廣州市區(qū)，從而減輕市區(qū)停車(chē)位不足的壓力。
人大代表表示軌道交通連通新塘對(duì)“東進(jìn)”意義重大
建議軌道交通盡快入增城
“一旦將軌道交通連通到新塘，必將對(duì)新塘、增城乃至整個(gè)廣州東部的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用”。昨日，就有廣州市人大代表劉柱培等建議盡快將軌道交通線路延伸到新塘，遠(yuǎn)期更可延伸到荔城。
軌道交通延伸是“東進(jìn)”需要
“軌道交通連通新塘，對(duì)于實(shí)施‘東進(jìn)’戰(zhàn)略具有舉足輕重的意義！”昨日，廣州市人大代表、增城市委書(shū)記朱澤君在接受記者采訪時(shí)就指出，新塘作為廣州東部一座擁有幾十萬(wàn)人口的衛(wèi)星城，其地位舉足輕重。假如軌道交通連通新塘，將實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，必將對(duì)新塘的發(fā)展帶來(lái)巨大的推動(dòng)作用。
朱澤君說(shuō)，軌道交通連通新塘看似僅僅增加了一段，其實(shí)更重要的是帶動(dòng)了新塘、增城乃至廣州整個(gè)東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，更有利于形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈。
而廣州市人大代表劉柱培認(rèn)為，增城市新塘鎮(zhèn)已成為廣州東部最具活力和潛力的衛(wèi)星城和工業(yè)基地。而將軌道交通延伸到增城新塘，是廣州“東進(jìn)”戰(zhàn)略實(shí)施的需要。
軌道交通可緩解中心城區(qū)壓力
劉柱培指出，軌道交通有利于廣深經(jīng)濟(jì)走廊大規(guī)�？瓦\(yùn)交通量的需要，同時(shí)緩解廣州市中心城區(qū)道路交通壓力。據(jù)了解，目前廣州東部進(jìn)出口（廣深高速、廣惠高速、廣園東快速、107國(guó)道）白天12小時(shí)交通量總和超過(guò)14萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)，這對(duì)廣州市中心城區(qū)的道路交通帶來(lái)極大的壓力，盡快接入大運(yùn)量的軌道交通是緩解中心城區(qū)交通壓力的有效途徑。
劉柱培等代表指出，增城市具有較大的土地資源和城市拓展空間，軌道交通建設(shè)可以引導(dǎo)和協(xié)調(diào)整個(gè)城市的發(fā)展。在具體實(shí)施方面，可以利用已施工的5號(hào)線和規(guī)劃的14號(hào)線等多條線路，實(shí)施軌道的延伸工程。
政協(xié)委員就限價(jià)房政策提出不少建議
先解決急需幫助人群住房
金沙洲廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目剛剛出售，廣州部分政協(xié)委員就對(duì)限價(jià)房提出不少建議。合富輝煌集團(tuán)董事長(zhǎng)扶偉聰則建議將限價(jià)房政策取消。他認(rèn)為，政府應(yīng)該將有限的資源首先解決急需幫助的人群的住房問(wèn)題，為不急需幫助的中等收入人群搞限價(jià)房，這是資源浪費(fèi)。
限價(jià)房定價(jià)多少才是合理？
扶偉聰認(rèn)為限價(jià)房第一個(gè)問(wèn)題是定價(jià)的不合理，多少才是合理呢？4000元、5000元還是8000元？
其次，他認(rèn)為對(duì)于購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，有點(diǎn)不合理。限價(jià)房要解決的是中低收入階層的住房問(wèn)題，“中低收入”的概念就很模糊。政府對(duì)于收入的界定并不透明，一些收入比較高的人剛開(kāi)始有一點(diǎn)存款，但就是買(mǎi)不到便宜的房子。那些不能買(mǎi)限價(jià)房，又買(mǎi)不起商品房的人怎么辦？
限價(jià)房沖擊了人們的觀念
他認(rèn)為，限價(jià)房的最大弊端，在于沖擊人們的觀念，“致富是靠政府的補(bǔ)貼，還是靠自己勤勞？”要不然，只要市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)了，政府就補(bǔ)貼。過(guò)一段時(shí)間又波動(dòng)了，又補(bǔ)貼，那政府不是永遠(yuǎn)在補(bǔ)貼？”
“居者有其屋”不是人人買(mǎi)房
他認(rèn)為，政府不是不應(yīng)該搞住房保障體系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，更應(yīng)該搞住房保障體系。政府把廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決好已經(jīng)很不容易了。因?yàn)樵谥袊?guó)，每個(gè)人的收入狀況是不透明的，要摸清他們的經(jīng)濟(jì)狀況，才能把問(wèn)題解決好。
政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變的觀念，“居者有其屋”并不是讓每個(gè)人都有商品房，而是讓真正貧困的人不要流落街頭。這些困難群體通過(guò)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房解決他們的住房問(wèn)題。而中等收入的人可以買(mǎi)房，也可以租房。最有錢(qián)的人可以買(mǎi)房子，還可以買(mǎi)房出租。
限價(jià)房非影響樓價(jià)主要因素
那么，限價(jià)房的推出對(duì)于廣州房?jī)r(jià)有沒(méi)有影響？扶偉聰認(rèn)為不一定有影響，限價(jià)房對(duì)于廣州樓市的沖擊主要是心理上的，造成“不消費(fèi)”的心理。
他認(rèn)為，造成房?jī)r(jià)下跌的最核心的一招是最后銀行推出的“第二套房貸政策”，“跟限價(jià)房完全沒(méi)有關(guān)系。” - ■ 與【廣州中心城區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)】相關(guān)新聞
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