黃金樓市認(rèn)為

　　隨著廣州邁入百萬(wàn)汽車時(shí)代，"圍城"而居已不可避免，不過(guò)，置業(yè)房企巨頭扎堆、樓價(jià)尚未高企的山水片區(qū)，不失為明智之選。

　　年內(nèi)特色

　　花都仍熱

　　2007年是廣州地產(chǎn)的花都年，去年五一，更是花都樓市全面崛起的標(biāo)志。美林湖、天湖峰境、馬鞍山一號(hào)、朗悅君庭、碧桂園假日半島等，讓花都樓市的山水之美充分展現(xiàn)。

　　同時(shí)，在去年的廣州土地拍賣市場(chǎng)上，花都一共出讓9幅地塊，樓市發(fā)展后勁得到保障。值得注意的是，在花都屯兵多時(shí)的祈福集團(tuán)、新鴻基集團(tuán)，2008年都將有大手筆。其中新鴻基的玖瓏湖別墅有望在年底推出，該集團(tuán)在三東大道和獅嶺鎮(zhèn)也還有項(xiàng)目。另外，勤天集團(tuán)的勤天一品樹(shù)院、雅居樂(lè)集團(tuán)的芙蓉鎮(zhèn)項(xiàng)目、綠城集團(tuán)的廣州桃花源等，都將以全新項(xiàng)目的姿態(tài)亮相2008.

　　思想討論

　　深化"大房+小車"模式

　　金沙洲、市橋南區(qū)、南沙三個(gè)新居點(diǎn)，一個(gè)共性就是自然生態(tài)好，江山環(huán)抱，其中南沙更有海景，居住舒適度高。同時(shí)，新居點(diǎn)的樓價(jià)還算厚道，金沙洲和市橋南區(qū)，還有數(shù)個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目。

　　不過(guò)，從目前情況來(lái)看，三地以及花都，交通時(shí)間成本仍是大問(wèn)題，金沙洲稍好，市橋南區(qū)、南沙和花都，都是要一個(gè)小時(shí)才能抵達(dá)珠江新城，如果沒(méi)有私家車，出行頗為不便。

　　因此，2008年的樓市居住板塊變革，其實(shí)就是深化"大房+小車"模式，買不起市中心的房子，就去郊區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，考個(gè)駕照吧。

　　供應(yīng):城區(qū)供貨將進(jìn)輝煌期

　　2007年，對(duì)廣州樓市來(lái)說(shuō)，前三季度基本是讓發(fā)展商"放松警惕"且大膽提價(jià)的好光景，但進(jìn)入第四季度之后，市場(chǎng)在高價(jià)運(yùn)行之下，購(gòu)買力及承接力逐漸出現(xiàn)"疲態(tài)"。

　　從供需矛盾來(lái)講，2007年的前三季度甚至前11個(gè)月份，廣州樓市的確處于供應(yīng)的緊張期。2008年，整個(gè)商品住宅出現(xiàn)放量的格局，這兩年間，是否出現(xiàn)"水火兩重天"？

　　黃金樓市認(rèn)為

　　綜合來(lái)看，2008年樓市將是城區(qū)供應(yīng)的輝煌期，也是城區(qū)置業(yè)的黃金時(shí)期，未來(lái)廣州人只能越住越遠(yuǎn)，或以多中心區(qū)生活、工作模式發(fā)展；從供應(yīng)來(lái)看，日后城區(qū)與近郊的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步拉開(kāi)差距。

　　歷史回眸

　　2007年末，供需矛盾開(kāi)始緩解

　　經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市在商品住宅供應(yīng)方面，2002-2005年間逐年下滑，直至2006年進(jìn)入一個(gè)小高潮后，2007年又開(kāi)始出現(xiàn)小幅下滑。2007年1-11月廣州商品住宅預(yù)售面積為607.47萬(wàn)平方米，同比2006年1-11月的638.48萬(wàn)平方米下降了約5%.

　　在商品住宅成交方面，2007年1-11月成交量為758.69萬(wàn)平方米，約6.6萬(wàn)宗。由于供應(yīng)量的減少以及樓價(jià)的上漲，其同比2006年1-11月的851.1萬(wàn)平方米降幅約為11%，預(yù)計(jì)全年的成交僅為800多萬(wàn)平方米左右，同比下降近100萬(wàn)平方米。1-11月市場(chǎng)吸納率為1.25，同比其前三年有所下降，表明2007年的房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求局面開(kāi)始逐漸緩解。

　　最新動(dòng)態(tài)

　　2008年，住宅供應(yīng)同比增約20%

　　2008年廣州商品住宅的供應(yīng)情況（包括供應(yīng)面積及套數(shù)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)分布），已經(jīng)成為判斷未來(lái)一年樓市走勢(shì)的重要依據(jù)。

　　據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部的匯總統(tǒng)計(jì)，2008年廣州十區(qū)的商品住宅供應(yīng)量約為800萬(wàn)平方米（折合8萬(wàn)套左右），同比大幅增加了20%左右，是廣州近6年來(lái)的最大供應(yīng)量，接近歷史供應(yīng)高峰即2002年的供應(yīng)水平。

　　國(guó)十五條之"70/90"標(biāo)準(zhǔn)的效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)，90平方米以下的中小戶型，約將占到2008年全市十區(qū)商品住宅供應(yīng)面積的50%左右，比2007年約提升了15%.

　　思想討論

　　調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適應(yīng)主流需求

　　合富輝煌集團(tuán)副總經(jīng)理謝宇晗認(rèn)為，2007年市場(chǎng)從一元供應(yīng)體系轉(zhuǎn)向二元供應(yīng)體系，從單向度的價(jià)值追求轉(zhuǎn)向多方利益兼顧的和諧發(fā)展。

　　2008年保障型住宅供應(yīng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，90/70結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品也將成為主流。

　　2008年房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)策略重心會(huì)回歸自住客戶經(jīng)營(yíng)，更多以房地產(chǎn)作為住宅產(chǎn)品的屬性面向市場(chǎng)，而不是僅基于土地價(jià)格膨脹帶來(lái)的溢價(jià)獲得銷售力和利潤(rùn)，必須關(guān)注房地產(chǎn)居住功能，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適應(yīng)主流置業(yè)者需求。

　　年內(nèi)特色

　　2008年，供貨量樂(lè)觀

　　"中調(diào)"奏效，老城供應(yīng)迎來(lái)新一春

　　經(jīng)緯地產(chǎn)預(yù)計(jì)新盤上市數(shù)量超過(guò)100個(gè)，同比增加了1/3以上。海珠、天河、白云、荔灣、越秀等5區(qū)的新盤入市數(shù)量名列前茅，海珠區(qū)一改2007年的供應(yīng)頹勢(shì)，新盤推出數(shù)量將迅速反彈。

　　荔灣與越秀的新盤合計(jì)數(shù)量達(dá)到了25個(gè)，是多年以來(lái)的最高數(shù)值，越秀、荔灣的供應(yīng)量增加明顯，老城區(qū)全年的供應(yīng)量增加到了破天荒的1萬(wàn)套，象征著2008年亦是"中調(diào)"下老城區(qū)實(shí)現(xiàn)復(fù)興的一年。

　　另外，2008年白云、海珠、天河等是2008年供應(yīng)最為集中的區(qū)域，分別占據(jù)了前三名的位置。

　　廣州東部的住宅供應(yīng)開(kāi)始拉升，"東進(jìn)"步伐仍將繼續(xù)。蘿崗區(qū)供應(yīng)量的迅速放大，表明這個(gè)東部新城的建設(shè)已經(jīng)如火如荼。整體來(lái)看，中心六區(qū)仍是2008年的主要供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)套數(shù)的所占比例逼近七成，郊區(qū)四區(qū)的供應(yīng)還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的放量。

　　在今年廣州樓市的住宅供應(yīng)中，較往年樓市更為熱鬧，其中是由于市場(chǎng)供應(yīng)多元化，包括政府保障型住房，如廉租房、新社區(qū)等，還有屬于商品房范疇的"限價(jià)房"。

　　據(jù)悉，限價(jià)房上市項(xiàng)目共9個(gè)，供應(yīng)套數(shù)在8000套-10000套左右，按建筑面積計(jì)算，約80多萬(wàn)平方米，占全市商品住宅總的預(yù)售比例大概為1/10.

　　記者從陽(yáng)光家緣上了解到，目前已形成供應(yīng)的限價(jià)房項(xiàng)目包括"限價(jià)6500元/平方米的"保利西子灣、金沙洲B3737F01、03地塊（中海金沙馨園）最高售價(jià)6150元/平方米，最高限價(jià)6000元/平方米的萬(wàn)科新里程（KXC-H3地塊）、限價(jià)4000元/平方米的龍光集團(tuán)蘿崗區(qū)KXC-H4地塊，還有預(yù)計(jì)在今年7、8月份推出的中國(guó)奧園番禺中心城區(qū)南區(qū)4-3項(xiàng)目等。

　　近郊居住露端倪，未來(lái)住宅供應(yīng)將向外拓展

　　從2007年廣州公開(kāi)出讓地塊的用地面積來(lái)看，出讓面積較大的三個(gè)區(qū)域均位于現(xiàn)市區(qū)以外，依次為蘿崗、番禺和花都，蘿崗區(qū)公開(kāi)出讓的總用地面積為136.12萬(wàn)平方米，占十區(qū)總出讓面積的35%，番禺區(qū)公開(kāi)出讓的總用地面積為84.18萬(wàn)平方米，占十區(qū)總出讓面積的21%，花都區(qū)公開(kāi)出讓的總用地面積為57.46萬(wàn)平方米，占十區(qū)總出讓面積的15%.郊區(qū)四區(qū)的總用地面積為315.09萬(wàn)平方米，占十區(qū)總出讓面積的81%，土地供應(yīng)區(qū)域大幅向郊區(qū)擴(kuò)張。在當(dāng)前新的土地出讓政策及出讓合同的約定來(lái)看，這部分土地項(xiàng)目預(yù)計(jì)可于2009年起，形成市場(chǎng)的有效供應(yīng)。屆時(shí)，"郊區(qū)"將成為廣州市商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域。

　　觀念:不盲從,只要適合自己

　　黃金樓市認(rèn)為

　　中國(guó)老百姓有買房的傳統(tǒng)，而且很多人喜歡一次性付款，住別人的房欠別人的錢（即使是銀行按揭）也讓中國(guó)老百姓感覺(jué)不舒服。這個(gè)觀念顯然脫胎于中國(guó)歷史上長(zhǎng)期的農(nóng)耕文化。買二手房也讓有些人覺(jué)得別扭，限價(jià)房一推出，市民就蜂擁而至，就像過(guò)去的人們搶購(gòu)冬儲(chǔ)大白菜一樣，也不管適不適合自己，還有人認(rèn)為買房就要一百平方米以上的，一步到位等等。黃金樓市認(rèn)為買房子不能隨波逐流，人云亦云，也不能盲目地跟別人比較，適合自己的就是好的，一切要量力而行。

　　歷史回眸

　　曾經(jīng)的"不買房運(yùn)動(dòng)"

　　深圳市民鄒濤以公開(kāi)信的形式發(fā)起"不買房運(yùn)動(dòng)"："面對(duì)'虛火上升'的樓價(jià)，我們不能再視而不理，我們需要積極的行動(dòng)為了不做'房奴'，在近3年之內(nèi)不要買房。"此后在網(wǎng)上引起了強(qiáng)烈反響。

　　最新動(dòng)態(tài)

　　最轟動(dòng)的"王石拐點(diǎn)論"

　　2007年的樓價(jià)經(jīng)歷了大幅上漲后，終于在年底出現(xiàn)了成交量下降、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的狀況。對(duì)此，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在北京出席一個(gè)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示，"我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了"，并號(hào)召大家三四年后再買房。2008年1月20日，王石又在博客上連續(xù)七個(gè)答復(fù)來(lái)解釋"拐點(diǎn)論"，"不是說(shuō)讓所有人不買房，而是讓那些本來(lái)并不急于買房的消費(fèi)者對(duì)未來(lái)有一個(gè)理性的預(yù)期。"

　　年內(nèi)特色

　　觀望與焦急交織，盼限價(jià)房也降價(jià)

　　現(xiàn)在廣州樓市似乎進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的"怪圈"，樓市遇冷，先是有個(gè)別樓盤小幅下跌，以此來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)，但買家覺(jué)得不過(guò)癮，就有樓盤跳出來(lái)，宣布一次性降價(jià)到位。

　　天河時(shí)代花生1月26日推出全新二期，8800元/平方米的均價(jià)比國(guó)慶期間16000元/平方米的價(jià)格降低了將近8000元/平方米，堪稱天河降幅最大的樓盤。

　　2008年初，廣州市首批限價(jià)房也開(kāi)始上市，但受樓市觀望情緒的影響，申請(qǐng)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有預(yù)料中的火暴，有發(fā)展商為了吸引買家，推出比限價(jià)房更優(yōu)惠的特價(jià)單位，并在廣告中注明不限戶籍、年齡、收入等等，購(gòu)買限價(jià)房的市民也開(kāi)始觀望，甚至希望政府把限價(jià)房的價(jià)格再調(diào)低點(diǎn)。

　　思想討論

　　市長(zhǎng)、市民、發(fā)展商、買家，各有想法

　　買不買房？什么時(shí)候買房？

　　買不買房，本來(lái)是個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有哈姆雷特的問(wèn)題那么沉重那么令人難以回答，但問(wèn)題是，手里就那么一點(diǎn)錢，房?jī)r(jià)升得那么快，又不斷地有專家、市長(zhǎng)、甚至發(fā)展商都跳出來(lái)說(shuō)法，讓大家先等等，先不要買房，過(guò)一兩年，或者三四年房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌。

　　當(dāng)房奴不甘心？當(dāng)房奴是活該？

　　中國(guó)老太太和美國(guó)老太太買房子的故事和房子價(jià)格越來(lái)越高的事實(shí)讓中國(guó)人接受了按揭買房子的觀念，但越來(lái)越高的房?jī)r(jià)、越來(lái)越頻繁的加息讓"房奴"們感覺(jué)透不過(guò)氣來(lái)。

　　有藝術(shù)家把戶型圖做成了一副枷鎖，套在自己身上去房交會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)大搞行為藝術(shù)，但開(kāi)發(fā)商們的表現(xiàn)卻是那么無(wú)情。

　　"成為房奴那是活該。"北京萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為中國(guó)老百姓希望人人都擁有一套房，這是非常不現(xiàn)實(shí)的。"人家國(guó)外還有很多人沒(méi)有房呢，我們有些城市的自有房擁有率目前已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)國(guó)外。"

　　馮侖表示，買房肯定要量力而行，"你讓大學(xué)才畢業(yè)的年輕人就去買房，這無(wú)異于讓幼兒園的小男孩找媳婦"。

　　一輩子租房不劃算？一輩子租房更賺錢？

　　很多人接受不了一輩子租房子住的觀念，即使每個(gè)月還銀行的貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房子的費(fèi)用。

　　有人算了一筆帳，一套總價(jià)一百萬(wàn)的房子（事實(shí)上，一百萬(wàn)在廣州現(xiàn)在也很難買到什么好房子了），首付三成，貸款七十萬(wàn)，三十年，每個(gè)月還款額度接近4500元，其間不斷有加息的消息傳來(lái)，還有契稅、公共維修金等等一系列費(fèi)用，而4500元可以在市中心最繁華地段租一套非常棒的公寓了，租房子還不用擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌等因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，剩下的幾十萬(wàn)用來(lái)炒炒股票什么的說(shuō)不定也早發(fā)了。