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本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家住房和城鄉(xiāng)建設部、

【出版日期】 2011年5月【報告頁碼】 260頁【圖表數(shù)量】 80個【印刷

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、

建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設和設備安裝以及工程勘察設計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠

在一線城市折戟的華潤于5月在上海推出了多個項目入市。

　　5月15日，華潤置地中央公園項目在滬開售，據(jù)當?shù)孛襟w報道稱，其推出的400套房源幾乎售罄。

　　除了中央公園項目之外，華潤近期在上海入市的項目還包括佘山九里、橡樹灣等樓盤。

　　一切顯示，華潤的一線布局似乎有回暖的跡象。

　　融資與二三線策略

　　5月13日，華潤置地發(fā)布公告稱公司發(fā)行7.5億美元的5年期票據(jù)，發(fā)行價為99.353，利率為4.625%。

　　華潤在公告中稱，該公司計劃將發(fā)債所得凈額7.425億美元用作一般公司用途、營運資金以及為現(xiàn)有及新建項目提供資金。

　　據(jù)了解，這是華潤第一次發(fā)行美元債券，內(nèi)部人士表示這有利于拓寬融資渠道，避免此前只通過銀行貸款和通過母公司華潤集團的渠道進行籌資。

　　資料顯示，華潤的融資多是以貸款方式獲得。2011年3月初，華潤委托中國銀行(香港)安排其15億港元的三年期貸款；更早前的2010年12月15日，華潤取得了3.9億美元的貸款。

　　雖然華潤并沒有明確表示籌資所得的用途安排，但分析人士相信華潤本次融資主要是為其深入二三線城市的發(fā)展策略提供更多的現(xiàn)金支撐。

　　事實上，從目前的狀況來看，華潤對二三線城市的布局已逐漸加大。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月23日，華潤的總土地儲備達2666.19萬平方米，其中90%左右位于二三線城市。

　　華潤方面則表示，2011年對一線城市的依賴程度將大大減小。

　　但華潤的二三線策略并沒有得到所有人的認可。輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕表示對華潤轉(zhuǎn)向二三線的發(fā)展前景持保留態(tài)度。

　　陳耕對觀點地產(chǎn)新媒體表示："華潤本次融資應該是跟其二三線戰(zhàn)略有關，因為此前華潤下沉二三線比較緩慢，現(xiàn)在可能會加快步伐。"

　　"如果華潤在二三線的支出增加，但銷售如果很難達到公司的預期，那么對于華潤的影響將非常大，"陳耕認為，華潤在二三線的優(yōu)勢并不明顯。

　　事實上，華潤的形象一直與高端、精品、豪宅等詞相關聯(lián)，而對比目前深耕二三線城市的恒大、碧桂園，因為其土地成本極其低廉，項目定價都不高，。

　　向來爭奪地王的華潤在土地成本方面顯然很難與其相比，因此在產(chǎn)品定位上，華潤的定價較高，產(chǎn)品也走高端路線。

　　然而，在以剛性需求為主要購買力的二三線市場，這樣的產(chǎn)品似乎并不太符合剛需所求。

　　合富置業(yè)首次分析師龍斌也表示，在目前的宏觀環(huán)境下，高端項目將不再受到關注。

　　回歸失了火的一線

　　在陳耕看來，華潤擅長的仍是在一線城市打造高端住宅產(chǎn)品。

　　細數(shù)此前幾年華潤被業(yè)內(nèi)熟知的項目，幾乎全部位于北京、上海和深圳，在二三線城市其并沒有代表作。

　　但在2010年，華潤在一線城市的發(fā)展遭受巨大打擊，對此就連華潤高層也對此坦言不諱。

　　華潤置地主席王印曾表示："一線城市受調(diào)控影響最深，很多開發(fā)商的銷售都受了影響，華潤也不例外。"

　　但意外的是，這次華潤5月一口氣在上海推出了多個樓盤項目，5月15日的華潤中央公園開盤之后，有消息稱當天推出的400套房源全部售罄。

　　看來，華潤在一線城市的銷售似乎出現(xiàn)了回暖跡象。

　　華潤中央公園之所以取得不錯的銷售業(yè)績，主要是因為開售當日所公布的售價為2.5萬元/平米，比之前宣稱的3萬元單價便宜了5000元/平米，因此這個不算小的價格差距刺激了很多人的購買欲。

　　顯然，對于去年一直把持房價只漲不跌的華潤來說，此番低價入市實屬難得。

　　"在內(nèi)房股當中，華潤在管理、周轉(zhuǎn)率方面的優(yōu)勢還是很明顯的，建造中高端產(chǎn)品的優(yōu)勢也比較突出。而從之前華潤的業(yè)績來看，也是一線城市的盈利貢獻大，對企業(yè)的發(fā)展幫助最大。"陳耕如此表示。

　　陳耕認為，華潤目前的二三線策略值得再做商榷。"至少應該走華潤自己已經(jīng)比較成熟的道路，那就是商業(yè)加中高端產(chǎn)品，這才是華潤最具優(yōu)勢的地方"。

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