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商品房配建保障房的盈利模式及詳情分析
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-3-16

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在持續(xù)的房產(chǎn)調(diào)控背景下，加大保障房的建設比例，已成為不少房企應對調(diào)控的手段之一。

　　近日，遠洋地產(chǎn)副總裁徐立告訴，鑒于保障房建設規(guī)模化的需要，未來北京的商品房項目中，保障房部分的配建比例可能進一步由目前的30%翻倍，至60%。不過，他也承認，目前遠洋在配建制下的保障房建設中，還沒有找到可持續(xù)的盈利模式。

　　遠洋的困境是時下保障房建設過程中房企群體困局的縮影。盈利模式處于摸索階段

　　兩會上，政府提出，未來5年，中國將建設3600萬套保障房，從而使保障房的覆蓋率達到20%。

　　樓市保障房占比的大增或催生樓市供應結構的革命性變化。SOHO中國董事長潘石屹認為，此舉將嚴重沖擊現(xiàn)有以商品房供給為主的樓市供應格局，致使兩三年內(nèi)有一半的房企將被淘汰出局。

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存卻持相反觀點。他認為，保障房建設的歸位，恰恰是房企發(fā)展的良機。

　　他進一步解釋，3600萬套的保障房，除土地成本外，大約需要投入近5萬億元。目前政府已確定，保障房建設中所需資金，主要引入包括房企在內(nèi)的社會資金加以解決。

　　他說，5萬億元的投資規(guī)模，就是房企的利益"蛋糕"，主要問題是房企需"應市而變"；其次，1998年房改時，政府規(guī)劃的樓市格局就是雙軌制，即市場上70%的供應為保障房，其余30%為商品房。后因各種原因，保障房建設一直缺位。目前政府重新確認保障房建設需歸位。待保障房建設到位后，樓市將形成真正的雙軌制。屆時，保障的部分歸保障房，市場的部分歸商品房。市場關系理順，有利于商品房市場可持續(xù)、可預期地發(fā)展，不會像目前這樣隔三岔五便遭遇調(diào)控，致使市場發(fā)展不可預期，充滿波動性。

　　雖然陳寶存相信保障房建設是房企發(fā)展的機遇，他也承認，中國的保障房建設仍處于摸索階段，前景仍充滿未知數(shù)。

　　以遠洋地產(chǎn)為例。據(jù)了解，時下遠洋旗下有兩個配建保障房項目--遠洋·潤園兩限房項目和遠洋沁山水·上品公租房項目。

　　徐立介紹，遠洋沁山水·上品公租房項目是2009年7月公司拿下遠洋沁山水商品房項目用地時，政府要求配建15%的公租房項目。該項目總建筑面積達31790平方米，建成后將為550戶中低收入家庭提供居所。

　　當記者問及該公租房項目的成本和收益情況時，徐立說，在建設過程中，該樓盤公租房部分與商品房部分的標準是一樣的。

　　在這個項目建設中，遠洋并不想通過保障房建設來獲利。"我們目前的想法是，通過提高商品房、保障房的品質(zhì)，提升公租房后期的租賃行情。"

　　由于該項目仍在建設之中，總體成本還未統(tǒng)計出來，且年中政府將通過回購方式，將此批公租房收歸政府。目前回購價等問題還未最終確認，因此無法準確計算該公租房項目的投入收益情況。但徐立坦承，在保障房建設中，遠洋目前還沒有想到盈利的問題，也還沒有找到盈利模式。

　　事實上，遠洋在保障房建設中無盈利模式的困境，在公司的第一個保障房項目中就突顯出來了。

　　徐立介紹，2008年11月，遠洋拿下了北京管莊遠洋·潤園限價房項目用地。由于該項目保障房建筑面積大于純商品房面積，公司壓力不小。"限價房的價格被固定為7400元/平方米，但目前建造成本已經(jīng)超過了這個價格。"

　　對此，徐立說，遠洋目前在保障房建設中，成本收入比的賬還算不過來。只不過，"遠洋響應政府號召，義無反顧"。保障房建設挑戰(zhàn)重重

　　對于遠洋的困境，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對記者說，這是絕大部分房企在參與保障房建設現(xiàn)狀的寫照：在商品房項目強行配建保障房的要求下，一些房企并非情愿，一部分房企或以承擔社會責任的方式"半公益"地參與保障房建設。在建設過程中，被迫進行包括盈利模式等在內(nèi)的相應問題的"后發(fā)式摸索"。

　　陳寶存認為，這是保障房建設機制完善過程中的必經(jīng)階段。目前中國保障房建設仍處于初始階段，將面臨包括盈利模式探索等在內(nèi)的挑戰(zhàn)。

　　首先是保障房的土地供應從哪兒來？他認為，中國一線城市與少數(shù)發(fā)達二線城市，目前地產(chǎn)的開發(fā)已到了無地可供的地步。在這種情況下，如何實現(xiàn)體量龐大的保障房建設用地的國有無償劃撥？

　　其次，3600萬套保障房，除去土地成本外，近5萬億元建設資金，政府目前確定將主要引入社會資金來解決。這就涉及到第二個問題，即保障房建設中盈利模式的挑戰(zhàn)。

　　如果房企難以找到保障房建設的盈利模式，作為社會資金重要貢獻者的房企進入這一領域的積極性就會大打折扣。郁亮就指出，萬科愿意參與保障房建設，但前提是符合公司股東利益。

　　但陳寶存指出，政府為了解決保障房建設資金來源問題，可能會越來越依賴于商品房項目中保障房建設的配建制。對此，徐立也認為，鑒于保障房的建設規(guī)模，北京商品房項目中，保障房配建比例可能提升至60%。

　　陳寶存認為，一方面如果盈利模式未找到，房企參與保障房建設的熱情會越來越低；另一方面，為了解決資金問題，政府可能提高商品房建設中保障房的配建比例，最終的結果就是開發(fā)商在項目建設中，不得不將商品房項目中保障房部分的成本轉(zhuǎn)移到商品房部分，從而進一步推高商品房建設成本，而這又與保障房建設的初衷背道而馳。

　　最后一個問題是，保障房建成后如何分配？鑒于"寶馬車進出經(jīng)濟適用房"的先例，如此大規(guī)模的保障房建成后，能否真正分配給該得到的人群，是一個現(xiàn)實問題。分配不合理，將使保障房建設目標功虧一簣。

　　由于保障房建設過程中，大量問題仍無解，華遠地產(chǎn)董事長任志強因此提醒說，保障房建設前需算清楚賬，盲目"大躍進"不可取。

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商品房配建保障房的盈利模式及詳情分析