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　　內地耕耘十載，卻只有一個項目入市。老牌英資企業(yè)太古地產(chǎn)有限公司(0019.HK)不得不四處融資，以加速其旗下項目的發(fā)展。1月12日，太古集團旗下的太古地產(chǎn)計劃募集3年期定期貸款，數(shù)額24億元人民幣。而近一年來，太古地產(chǎn)已經(jīng)融資131.5億元。太古地產(chǎn)此舉就是加速其在內地的發(fā)展步伐。

　　太古匯在國內的項目可謂是屈指可數(shù)：廣州太古匯、北京三里屯Village、北京頤堤港和上海大中里。

　　2010年的最后一天，太古地產(chǎn)再添一城。太古地產(chǎn)聯(lián)合遠洋地產(chǎn)聯(lián)手以20.02億元奪得成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)和東大街附近一幅地塊。然而目前，太古僅北京三里屯Village一個項目入市。

　　三度與成都失之交臂

　　成都，是太古地產(chǎn)繼北京、上海和廣州的第四個投資區(qū)域中心。此前，太古地產(chǎn)覬覦成都已經(jīng)很久。

　　“作為綜合配套改革試驗區(qū)的成都，在政策上有所傾斜，政策落實相對比較快。港資開發(fā)商的特點就是喜歡跟著政策走，而且對于土地價值的認可遠高于產(chǎn)品價值的認可，尤其是近幾年來，進軍成都的港資開發(fā)商特別多，包括太古地產(chǎn)、九龍倉、凱德置地、和記黃埔等。目前成都的樓盤均價已經(jīng)接近1萬元/平方米，增長比較快。這樣的增速對地塊的升值也是明顯的。”成都明德管理咨詢有限公司地產(chǎn)研究中心負責人張智良接受時代周報記者采訪時表示道。

　　早在2005年7月28日，太古地產(chǎn)就現(xiàn)身成都商務地王東大街11號地塊拍賣會，卻不料九龍倉志在必得，因而不得不鎩羽而歸。

　　時隔一年，太古地產(chǎn)卷土而來，競拍四川省博物館48畝土地。實際上，太古地產(chǎn)早于拍賣前一年就與政府達成初步投資協(xié)議，而且已經(jīng)通過了“太古商業(yè)中心”的概念性方案設計，甚至成立了太古地產(chǎn)子公司，原本以為穩(wěn)操勝券，卻被凱德置地橫刀奪愛，以2.69萬元/平方米的樓面地價納入囊中，太古地產(chǎn)不得不黯然收兵。

　　2007年9月20日，成都上演“成百地塊”爭奪戰(zhàn)。為此，太古地產(chǎn)甚至舉出7000萬元/畝的報價，但最終還是難敵九龍倉，后者將報價提高至8800萬元/畝。因此，太古地產(chǎn)三度與成都失之交臂。

　　實際上，太古地產(chǎn)在國內土地招拍掛市場上鮮有戰(zhàn)績，更多的是通過收購來發(fā)展項目。

　　2001年，太古地產(chǎn)受廣州日報報業(yè)集團之邀，以一方出地、一方出錢的模式發(fā)展廣州太古匯項目。2006年，太古地產(chǎn)購入香港興業(yè)國際集團上海大中里發(fā)展項目的50%權益，發(fā)展上海大中里項目。2007年，太古地產(chǎn)聯(lián)合摩根士丹利通過旗下基匯基金收購北京三里屯Village.2008年，太古地產(chǎn)聯(lián)合遠洋地產(chǎn)發(fā)展北京朝陽區(qū)將臺地塊，是為北京頤堤港項目。

　　如今，太古地產(chǎn)不得不故伎重演，聯(lián)合遠洋地產(chǎn)共同進軍成都。

　　雙方的正式聯(lián)姻則始于2010年3月8日，太古地產(chǎn)宣布與遠洋地產(chǎn)達成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。

　　太古地產(chǎn)表示，將結合太古地產(chǎn)優(yōu)質項目開發(fā)及管理經(jīng)驗，以及遠洋地產(chǎn)在內地進行收購和地產(chǎn)發(fā)展的實力，共同開發(fā)及收購內地房地產(chǎn)投資項目。

　　三個項目陷持久戰(zhàn)怪圈

　　“就總樓面面積的發(fā)展速度來說，太古地產(chǎn)在中國大陸將有更強大的增長。我們非常滿意目前在中國大陸的業(yè)務發(fā)展與布局，連同成都的項目，太古地產(chǎn)目前在中國大陸有五個已落成或在建中商業(yè)項目，分布于4個重點城市，總共總樓面面積將達125萬平方米�！碧诺禺a(chǎn)相關人士對時代周報記者表示道。

　　然而，收購而來的前三個項目卻讓太古地產(chǎn)陷入持久戰(zhàn)的怪圈。

　　1月17日，夜色漸暗。在廣州天河中央商務區(qū)核心地段的大型購物商場萬菱匯，繽紛的彩光滑走在商場樓棱，隔街而望的便是太古匯。

　　在層層的戶外圍欄內，外沿的兩座辦公樓與酒店各居一隅，已現(xiàn)雛形，而內側購物商場和文化中心仍在建設當中。廣州太古匯幾乎歷時十年，仍未面世，可謂命運多舛。

　　2001年，太古地產(chǎn)拿下在內地的第一個項目太古匯。

　　當年3月20日，太古地產(chǎn)與廣州日報報業(yè)集團合作，前者持股55%，后者持股45%，預定2006-2007年落成。

　　2004年，太古匯股權變動，太古地產(chǎn)增持42%，至97%。12月22日，太古匯正式動工，計劃2008年開業(yè)。

　　然而，太古匯再生變數(shù)。知情人士對時代周報記者表示，在廣州地鐵三號線規(guī)劃中，原本規(guī)劃一個地鐵出口與太古匯相連，但是太古匯卻堅持能有更多的地鐵出口與其接駁。直到2008年年末，真正的“物業(yè)地鐵上蓋”太古匯才進入實質開發(fā)階段，并計劃于2010年分階段啟動。

　　經(jīng)歷了股權變動、艱難開工以及預期開工日期一拖再拖的變故之后，原本計劃在亞運會前完工的太古匯卻因此延后，再度打亂原計劃。

　　與廣州太古匯如出一轍，上海大中里項目亦是命運多舛：從2002年拿地，2006年開始拆遷，2010年底拆遷工作才基本結束。

　　北京三里屯Village項目，是太古地產(chǎn)在國內唯一入市的項目。原定該項目于2007年10月開業(yè)，但是由于南北兩區(qū)定位差異和高租金預期，招租情況不佳，尤其是北區(qū)。最終直到2008年12月，三里屯Village南區(qū)才正式開業(yè)，而北區(qū)已經(jīng)是陸續(xù)上市。

　　該項目，是太古地產(chǎn)在國內拿下的第三個項目，卻不料竟是國內率先完成并首先招租的第一個項目。

　　“我們第二和第三個項目分別為廣州的太古匯和北京的頤堤港，這兩個項目預計于2011年內開業(yè)。而上海的大中里項目將從2015年開始分階段啟用。”太古地產(chǎn)相關人士對時代周報記者表示道。

　　不過，僅是三里屯Village的業(yè)績就已令人艷羨。

　　協(xié)成機構副總裁張國棟對時代周報記者表示道，“從運營項目，三里屯項目是比較成功的。北區(qū)基本上引入了中高端品牌，而南區(qū)前期運作得比較好。不管前期融資、拿地、項目運營和品牌引入招商，周邊商業(yè)項目與三里屯項目的差距都是非常大的。”

　　根據(jù)太古地產(chǎn)上半年業(yè)績報告，截至2010年6月30日，三里屯Village的租金收入總額為1.64億港元。

　　純商業(yè)地產(chǎn)模式或變

　　在持久戰(zhàn)怪圈的背后，太古地產(chǎn)近段時間以來的融資動作同樣引人注意。

　　1月12日，有媒體報道，太古地產(chǎn)目前計劃募集24億元3年期定期貸款，為其同樣規(guī)模的到期債務進行再融資。2008年5月，太古通過北京三里屯北不動產(chǎn)管理借得該筆款項，用于購買北京頤堤港項目。

　　實際上，在此前1個月，太古地產(chǎn)融資加快旗下項目發(fā)展的跡象已經(jīng)比較明顯。2010年12月16日，太古地產(chǎn)宣布為上海大中里項目引入80億元的銀行融資貸款。早在2010年3月19日，太古地產(chǎn)與遠洋地產(chǎn)聯(lián)合宣布，兩家公司的合資子公司北京麟聯(lián)獲得25億元的15年期貸款，用于發(fā)展北京頤堤港項目。4月初，太古匯與中國銀行廣東省分行簽訂額外的融資安排，將原有的融資金額20億元增加至26.5億元，以供發(fā)展廣州太古匯項目之用。

　　那么，此番新一輪融資又將注入何處，同樣引人遐想。

　　其中的小插曲是，太古集團于2010年上半年分拆太古地產(chǎn)上市融資計劃的無疾而終。5月3日，太古地產(chǎn)開始招股，準備發(fā)售9.1億股股份，招股價20.75-22.9元，集資額189億-208億港元。時隔三日，太古集團發(fā)布公告，由于市況惡化，公司已取消旗下地產(chǎn)子公司太古地產(chǎn)有限公司規(guī)模30.9億美元的IPO計劃，折合203.69億元。

　　“太古地產(chǎn)沒有在2010年執(zhí)行公開募股，主要是考慮到歐洲形勢和世界市場條件下的市場氛圍并不適合。我們目前并沒有重新啟動IPO的計劃�！碧诺禺a(chǎn)在回復時代周報記者的采訪中如是表示。

　　不過，如果太古地產(chǎn)分拆上市勢在必行，或許也意味著純商業(yè)地產(chǎn)模式的改變。

　　“我估計太古地產(chǎn)順應投資者的要求，在開發(fā)模式中增加銷售型產(chǎn)品，就是住宅。分拆上市就是要專注于國內開發(fā)。國內市場的穩(wěn)定性遠比不上香港和新加坡，那么就必須縮短回報期。雖然商業(yè)地產(chǎn)盈利能力高，但是回報期甚至超過十年。然而，不是所有投資者都愿意看到這種情況，因此要增加銷售型產(chǎn)品�！贝鞯铝盒胁呗匝芯款檰柌慷吕钁c文對時代周報記者表示。

　　值得注意的是，在太古地產(chǎn)接手上海大中里項目時，曾將住宅項目取消，規(guī)劃成一個由三幢酒店、兩幢甲級寫字樓和零售商場組成的純商業(yè)地產(chǎn)項目。近期太古地產(chǎn)聯(lián)合遠洋地產(chǎn)囊括項目則屬于商住地塊。

　　耕耘香港40余載，太古地產(chǎn)發(fā)展純商業(yè)地產(chǎn)，早已游刃有余，而發(fā)展住宅地產(chǎn)，目前看來亦是頗有心得。

　　“在香港，我們目前正在開發(fā)幾個豪華住宅項目，我們將繼續(xù)在這個極富競爭力的市場上尋找開發(fā)機會。”太古地產(chǎn)在回復時代周報記者的采訪中如是表示。

　　張智良在接受時代周報采訪時表示，“不管是遠洋地產(chǎn)還是太古地產(chǎn)，雙方實際上都不缺錢。但是就商業(yè)運作而言，太古地產(chǎn)肯定是具備優(yōu)勢的；而遠洋地產(chǎn)主要是以住宅為主，目前正是在成都加大布局，商業(yè)也必不可少�！彼J為，目前雙方聯(lián)合，意在各取所長。

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太古地產(chǎn)內地市場戰(zhàn)略點評