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2010年上半年招商地產(chǎn)新增土地儲備點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-16

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8月13日，招商地產(chǎn)報收20.3元，大漲4.53%。一改前數(shù)日連續(xù)下挫的勢頭，但無法改變的依然是緊張的現(xiàn)金流。

招商地產(chǎn)一季度末現(xiàn)金凈流入為-7.93億元，二季度末為-19.98億元。自2007年大規(guī)模擴張以來，不斷告負的現(xiàn)金流讓招商地產(chǎn)不斷飽受資金之渴，并成為地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流問題較為嚴重者。

現(xiàn)金流緊張的一端是銷售銳減、囤地增加。招商地產(chǎn)上半年銷售額42.3億元，同比下降41%，只完成了150億元年銷售目標(biāo)的28%。而上半年增加土地儲備46萬平米，使得全國總土地儲備超過1000萬平方米，為2007年的3倍。

現(xiàn)金流緊張的另一端是融資渠道不斷收窄。這表現(xiàn)為50億股市融資計劃擱淺，銀信合作融資受到監(jiān)管層嚴格限制，調(diào)控政策下的地產(chǎn)貸款大幅壓縮。尤其是自2009年就啟動的50億融資擱淺，令招商地產(chǎn)頗有時運不濟之嘆。

如此一來，招商地產(chǎn)將更為倚重“招商系”。大股東招商局不僅為其承擔(dān)了約48.5億元的借款擔(dān)保責(zé)任，還將為其在深圳、漳州等地增加若干地產(chǎn)項目。招商銀行自2005年和招商地產(chǎn)結(jié)盟以來，雙方近年不斷啟動踐盟活動，招商銀行成為招商地產(chǎn)的無比關(guān)鍵的一根資金稻草。

招商地產(chǎn)和招商局、招商銀行的關(guān)系可謂地產(chǎn)企業(yè)中的一大特例。然而，招商銀行并不是招商地產(chǎn)的資金上帝，它同樣要服從于信貸調(diào)控政策，其目前的地產(chǎn)貸款約占總貸款的7%。

因此，如果下半年銷售收入再不理想，渠道再不暢順，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流吃緊將更為加劇。然而，從二季度開發(fā)貸款環(huán)比減少，銀監(jiān)會剛剛叫停第三套房貸款來看，信貸調(diào)控政策并無松動且有加劇跡象。

但不管怎么說，招商地產(chǎn)可謂此輪信貸調(diào)控中一個鮮活的樣本。

資金饑渴

招商地產(chǎn)現(xiàn)金流告急，非始于今日，卻以當(dāng)下最為嚴峻。

上半年，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入從去年同期的31.46億元，大幅收縮至-19.98億元。此種為負的格局，唯一可與比肩的是嘉凱城，現(xiàn)金流凈值-22.21億元。

截至8月6日，18家公布了2010年上半年報的房地產(chǎn)企業(yè)中，13家的現(xiàn)金凈流入為負值，占總數(shù)73%，只有棲霞建設(shè)等5家現(xiàn)金流為正，18家公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額合計為-64.55億元。顯然，招商地產(chǎn)占了18家總負值的近3成。

如果再將可資橫比擴大到2010年一季度末，134家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流凈額為-408.6億元（2009年第四季度為406.3億元），招商地產(chǎn)當(dāng)時的現(xiàn)金流為-7.93億元。

招商地產(chǎn)上一輪現(xiàn)金流艱難是在2008年。2008年上半年，招商地產(chǎn)貨幣資金為28億元，短期借款達54億元，加上新增土地未支付地價款等因素，資金缺口約43億元。

與現(xiàn)金流匹配的是地產(chǎn)銷售收入的銳減。2008年上半年僅完成20億元銷售額，僅為全年100億銷售額目標(biāo)的20%。2010年上半年，招商地產(chǎn)上半年銷售額42.3億元，同比下降41%，只完成了150億元年銷售目標(biāo)的28%。

中國房地產(chǎn)測評中心7月發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示，上半年招商地產(chǎn)銷售額跌出了前20位，而其在2009年上半年以74億元的銷售額位居第11位。

不僅是招商地產(chǎn)，“招保萬金” 四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達2845億元，同比大幅增長55.3%，而在一季末存貨才增長一成有余。

與現(xiàn)金流、銷售額構(gòu)成反比的是上半年利潤。招商地產(chǎn)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入69.81億元，同比增長142.76%；凈利潤10.50億元，同比增長115.71%；基本每股收益為0.61元，同比增長117.86%�！愃频睦麧櫾龇从吃诖蠖鄶�(shù)地產(chǎn)企業(yè)的半年報中。

不過，對上半年利潤的含金量，業(yè)界人士紛紛質(zhì)疑。某券商分析師稱，上半年業(yè)績大增，多是因為去年基數(shù)較低或者虧損，如天倫置業(yè)上半年業(yè)績大增100%~200%，但凈利潤只有50萬到150萬元，世博股份利潤漲幅超過10倍，仍然虧損500萬元。招商地產(chǎn)董秘劉寧日前更稱，招商地產(chǎn)10.5億元的凈利潤基本反映的是去年下半年的業(yè)績。當(dāng)時市場火熱，銷售很好。

顯然，由于房地產(chǎn)結(jié)算時點要滯后預(yù)售1年左右的規(guī)則，導(dǎo)致大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)銷售收入銳減、利潤銳增的主要原因。不過，在持續(xù)調(diào)控下，可能表面風(fēng)光，但實際是強弩之末。招商地產(chǎn)在半年報中也無奈表示，“目前市場進入了調(diào)控效果觀察期。伴隨著價格的逐步回落及銷售數(shù)量的大幅下降，市場正朝著政府調(diào)控的方向發(fā)展�！�

2008年房地產(chǎn)低谷是受2007年“9·27”房貸調(diào)控所致。此后，房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價逐步下滑。今年房地產(chǎn)是受4月份開啟的各部委一系列房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控所致。

與上次調(diào)控中適逢美國金融海嘯，國家出臺4萬億財政刺激計劃和適度寬松的貨幣政策，進而間接為房地產(chǎn)解困不同，此輪調(diào)控的嚴厲性和持續(xù)性似乎阻止地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大。

進入8月份，正當(dāng)樓市節(jié)節(jié)下滑的成交量開始回穩(wěn)，地產(chǎn)商想喘息之時，銀監(jiān)會再出新政，房地產(chǎn)價格過高、上漲過快的北京、上海、深圳、杭州四地再次被叫停第三套房貸，地產(chǎn)商由此將面臨調(diào)控的中期考驗。

房貸新政意味著招商地產(chǎn)試圖在下半年擴大銷售來回收現(xiàn)金流的思路要打上折扣。

不僅如此，招商地產(chǎn)上半年新開工9 個項目，合計建筑面積67 萬平方米。2009 年末在建面積357 萬平米。某地產(chǎn)分析人士稱，“從上半年新開工情況看，全年可能將受市場影響，有一定的進度壓力，現(xiàn)金流緊張難以短期緩解�！�

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