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萬(wàn)科集團(tuán)降價(jià)的背后分析
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-4

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　　幾乎每一次行業(yè)危機(jī)來(lái)臨時(shí)萬(wàn)科都能從中找到機(jī)會(huì)，這一次也不例外。

　　降價(jià)

　　上周北京萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目開(kāi)盤，每平方米均價(jià)１３４００元，與之前的預(yù)售價(jià)相比調(diào)低近兩成，刨去精裝修成本，幾乎等同于周邊限價(jià)房的價(jià)格。

　　長(zhǎng)陽(yáng)半島為何低價(jià)開(kāi)盤？一位熟悉北京萬(wàn)科的人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，長(zhǎng)陽(yáng)半島在北京萬(wàn)科中的地位非常重要，下半年能否保住銷售金額前三甲的位置主要看長(zhǎng)陽(yáng)半島的表現(xiàn)。

　　這并不是萬(wàn)科第一次調(diào)低新項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)。自４·１５樓市新政出臺(tái)后，深圳、上海均傳出萬(wàn)科新項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤的消息�！叭f(wàn)科的降價(jià)行為主要取決于他們對(duì)市場(chǎng)的判斷，在一線城市的大面積降價(jià)說(shuō)明，萬(wàn)科認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里進(jìn)入下降通道�！背啥济鞯鹿芾碜稍儥C(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心研究員張智良在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出。

　　今年７月萬(wàn)科與機(jī)構(gòu)投資者召開(kāi)的會(huì)議上傳出消息顯示，６月萬(wàn)科全國(guó)均價(jià)下降幅度達(dá)到１４．３％，上海地區(qū)部分項(xiàng)目的降幅更是達(dá)到２０％，深圳達(dá)到１５％。

　　相比降價(jià)，萬(wàn)科更愿意稱此輪價(jià)格調(diào)整為“隨行就市”。萬(wàn)科深圳分公司和上海分公司的人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)均強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科并沒(méi)有所謂的“降價(jià)”舉措，只是針對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，在新項(xiàng)目入市時(shí)設(shè)定合理的價(jià)格。

　　“萬(wàn)科對(duì)各個(gè)分公司都有嚴(yán)格的考核指標(biāo)，要求分公司在新盤開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)６０％的銷售額�！比f(wàn)科總公司的人士告訴本報(bào)記者，總公司不會(huì)向各個(gè)分公司發(fā)布統(tǒng)一降價(jià)的指令，但要求各分公司綜合運(yùn)用多種方式，積極促進(jìn)銷售。而今，萬(wàn)科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)而上的目標(biāo)。即便是宏觀調(diào)控風(fēng)聲漸緊的６月，單月銷售依然創(chuàng)歷史新高，銷售金額達(dá)到８７．７億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積８５．７萬(wàn)平方米

　　張智良據(jù)此判斷，萬(wàn)科主動(dòng)的價(jià)格調(diào)整已取得一定效果�！暗f(wàn)科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也很重要，他們將目標(biāo)放在了首次置業(yè)和首次改善型需求的產(chǎn)品上，避開(kāi)了投資投機(jī)性的購(gòu)房需求，調(diào)控的板子基本上落不到萬(wàn)科的身上�！�

　　萬(wàn)科提供給本報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，２００９年萬(wàn)科產(chǎn)品中９０平方米以下的小戶型占比達(dá)到５７％，１４４平方米以下的普通住宅占８６％，今年上半年這兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)一步提升到了５９％和８９％。

　　擴(kuò)張

　　進(jìn)入２０１０年后，萬(wàn)科明顯加快了拿地的腳步。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年萬(wàn)科拿地規(guī)模達(dá)到規(guī)劃面積１２２０．４萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)了去年全年的總和１０３６萬(wàn)平方米。

　　張智良注意到，萬(wàn)科今年上半年拿地均價(jià)在２２００元／平方米左右，低于２００９年的２４００元／平方米和２００８年的３５８１元／平方米。

　　在發(fā)給本報(bào)記者的郵件中，萬(wàn)科表示，從去年到今年上半年，在二、三線城市大量拿地，獲取了一些地價(jià)合理、收益空間較好的項(xiàng)目資源，土地成本具有一定優(yōu)勢(shì)。

　　未來(lái)萬(wàn)科還會(huì)繼續(xù)延續(xù)之前的拿地思路嗎？萬(wàn)科的人士表示，下半年將密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場(chǎng)調(diào)整機(jī)遇，在區(qū)域布局上仍然會(huì)注重均衡發(fā)展。

　　“今年下半年最可能出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整機(jī)遇的是，受到宏觀調(diào)控政策影響最明顯的一線城市，比如上海和北京�！睆堉橇贾赋觯叭f(wàn)科在北京的市場(chǎng)份額并不高，下半年萬(wàn)科要想注意區(qū)域布局上的均衡發(fā)展必將關(guān)注一線城市的拿地機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，相比廣州、深圳，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的擴(kuò)張?jiān)?jīng)長(zhǎng)時(shí)間處于低谷。在過(guò)去的２２年里，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的占有率在１．８％—１．９％之間，直到今年上半年才躍升至前三甲。

　　種種跡象顯示，下一步，北京在萬(wàn)科全國(guó)布局中將占據(jù)越來(lái)越重要的位置，而萬(wàn)科也將借此機(jī)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化北上東擴(kuò)的謀局之舉。

　　以往的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，萬(wàn)科的每一次降價(jià)舉措的背后都是企業(yè)重新布局的開(kāi)始，在行業(yè)低谷即將到來(lái)的時(shí)候，萬(wàn)科或許將開(kāi)始下一輪的擴(kuò)張。

　　隨著樓市進(jìn)入調(diào)整，土地市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，一線城市由于前期地價(jià)漲幅大，未來(lái)的調(diào)整可能更加明顯。而依據(jù)萬(wàn)科均衡布局的思想，下半年一線城市或?qū)⒊蔀橄乱徊侥玫氐闹匾较�，萬(wàn)科區(qū)域戰(zhàn)略均衡發(fā)展的目標(biāo)也將借助于此輪宏觀調(diào)控得以實(shí)現(xiàn)。

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