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2010年上半年萬科購地點評
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-7-27

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　　半年368億元的銷量，1220萬平方米的土地儲備。當眾人還在討論，2010年誰將第一個超越萬科時，萬科卻早已將追趕者拋下。

　　“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，萬科副總裁肖莉說，上半年的成功緣于兩點：一是銷售均價比新政前約有15%的下降，二是普通自住中小戶型占比達到了創(chuàng)紀錄的89%。而與價格下降、銷售靚麗相伴隨的是萬科市場占有率的進一步上升，5月份萬科在全國14個重點城市的市場占有率已經(jīng)達到6.8%，較2009年全年的3.5%有大幅提高，6月前三周的市場占有率更是進一步提升至了8.2%。

　　左手賣樓的同時，萬科的右手也沒有閑著。在土地儲備上，2009年未能進入行業(yè)前十名的萬科進取心十足，通過多種方式在二、三線城市攻城略地，一千多萬平方米的土地儲備已然趕上去年全年，這一規(guī)模是保利的1.5倍，老對手中海的5倍，招商地產(chǎn)的10倍還多。

　　銷量大增

　　調(diào)控之下，萬科再次展現(xiàn)了其獨步江湖的能力。7月15日，一項被萬科內(nèi)部稱為“千里馬”行動的招聘計劃對外啟動。

　　這個被喻為萬科史上規(guī)模最大的招聘計劃，范圍涉及旗下36個城市，所需人才高達600余名。職位覆蓋公司管理層、經(jīng)理層和專業(yè)人才。

　　當然，與招聘相對應的是萬科上半年出色的成績單。

　　此前的7月5日，萬科公布6月銷售業(yè)績，在降價策略的刺激下，萬科再次領跑，6月實現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米，銷售金額87.7億元，分別同比增加27.8%和27.9%。綜合之前萬科公布的數(shù)據(jù)，萬科今年上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，實現(xiàn)銷售金額367.7億元，成為房地產(chǎn)行業(yè)中住宅建造唯一一家半年銷售超過300億元的企業(yè)。

　　外界把萬科靚麗的銷售數(shù)據(jù)歸結為降價。對于降價一說，萬科副總裁肖莉并不否認，“從月度銷售數(shù)據(jù)來看，萬科銷售均價比新政前約下降14.3%，上半年在售樓盤許多是新盤，大多低價入市”。

　　在肖莉看來，萬科有著清晰而又明確的銷售邏輯�！叭魏我粋€樓盤，拿到預售許可證之后就會開盤，這是萬科的第一個原則，首先是不捂盤；第二個原則是希望開盤后一個月內(nèi)就能賣掉60%，如果達不到這個要求，我們就會調(diào)整價格�！�

　　肖莉把銷量增長的第二個原因歸于中小戶型的暢銷，肖莉告訴本報記者，2009年萬科產(chǎn)品中90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的普通住宅占比為86%，今年上半年這兩個比例進一步提升至90平方米以下小戶型占比59%和90到144平方米的改善性戶型占比30%，兩部分相加占到整體銷量的89%�！叭f科的產(chǎn)品面向剛性需求者的普通住宅，這是萬科的競爭力�！毙だ蛘f。

　　保證銷量的另外一招是均衡發(fā)展�！叭f科上半年的推貨量是40%，下半年是60%，這個比例已經(jīng)是非常平均了�！毙だ蛘f，其他一些地產(chǎn)公司的推貨比例可能是3:7，甚至更為失衡，這就造成了上半年無貨可賣，下半年的銷售壓力巨大。

　　策略的成功保證了萬科的銷量，也保證了萬科在規(guī)模和速度上的優(yōu)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額217.55億元，同比僅增長3.33%；而被郁亮認為是萬科真正對手的中海地產(chǎn)，2010年上半年中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額281億港元，同比增長7.0%。對比萬科368億的銷售額和同比19.5%的增幅，無論是規(guī)模還是增長速度，萬科的敵人們都被甩在了后面。

　　瘋狂擴地

　　6月，4塊地、20.2億元；5月，8塊地、28.2億元。

　　銷售強勁之外，萬科在土地儲備上也異常兇猛。中國指數(shù)研究院發(fā)布的2010年上半年房企拿地排行榜中，萬科以251.44億的拿地總價和1040.28萬平方米總規(guī)劃面積占據(jù)著總價以及總面積兩榜榜首。萬科提供的數(shù)據(jù)也顯示出了其在土地儲備上的擴張步伐：萬科上半年共取得39個項目，規(guī)劃建筑面積1220.4萬平方米，權益土地面積929.8萬平方米，權益地價205.28億元。

　　但6個月前的萬科卻是另一番光景。2009年年報顯示，萬科全年獲得權益規(guī)劃建筑面積1036萬平方米，未能進入行業(yè)前十名。那時，萬科在土地市場是“踏錯鼓點”和“保守”的代名詞。

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