據(jù)了解，從2009年到2010年6月底，中國鐵建房地產(chǎn)銷售的合同簽約金額約為80億元。而2009年中國鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為26億元。今年上半年的合同簽約金額超過2009年全年營業(yè)收入的兩倍。中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2010年全年的房地產(chǎn)銷售目標(biāo)是90億元，這一目標(biāo)大約是去年房地產(chǎn)營業(yè)收入的3.5倍。

    兩個數(shù)據(jù)的巨大差距，一方面可能和未結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入有關(guān)，另一方面也從側(cè)面映證了中國鐵建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高速發(fā)展。

    新增土儲進(jìn)4強 爭取銷售20強入場券

    “中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)是中鐵建下屬房地產(chǎn)企業(yè)中的旗艦，上級領(lǐng)導(dǎo)要求我們5年內(nèi)綜合實力進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)前20強�！�7月3日，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司總經(jīng)理鐵錚在參加《中國建設(shè)報》主辦“創(chuàng)新風(fēng)暴”評選頒獎時表示。

    2009年，全國房地產(chǎn)業(yè)銷售額第20名公司星河灣，年銷售金額約130億元。

    中國鐵建股份有限公司投資者關(guān)系處人士說，五年內(nèi)房地產(chǎn)銷售額上百億應(yīng)該問題不大。

    然而，對于一家今年銷售目標(biāo)90億、上半年已完成50多億的公司而言，五年內(nèi)百億或者20強，這些目標(biāo)似乎都偏于保守。

    中國鐵建真正被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)同和公眾所熟知，似乎只是幾個星期前的事。

    2010年五六月份，在宏觀調(diào)控深化，許多房地產(chǎn)公司放緩公開市場拿地步伐之時，中國鐵建成了“斜刺里殺出”的一個“程咬金”。僅6月29日、30日兩天，便以43億元包攬廣州、天津共5幅地塊。此前，中鐵建在北京、成都、杭州等地亦多有斬獲。

    2010年上半年，中國鐵建新增土地儲備的建筑面積規(guī)模為223萬平方米，買地總價款共計132億元。在今年上半年的全國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備排行榜中，中國鐵建成為闖進(jìn)前十的一匹黑馬，拿地總價僅次于萬科、保利、綠地，在內(nèi)地房企中位列第四。

    在中國鐵建股份發(fā)布2009年年報之后，又特別對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)布了“年報補充公告”，表示“近幾年本集團(tuán)獲取的項目，土地價格相對合理，風(fēng)險可控，沒有一個是‘地王’項目。因此，受政策和市場的影響相對較小。同時，本集團(tuán)始終堅持‘不追求暴利、不囤地、不捂盤、服務(wù)社會、服務(wù)公眾’的原則”。

    而在2009年，中國鐵建雖然也參加了數(shù)場土地拍賣會，但均鎩羽而歸，“土地和開發(fā)成本超過周邊房價的地塊，我們是不會要的�！敝袊�鐵建一位人士說，直到2010年，地價比較理性的時期，他們才拿到了幾塊地。

    “我們堅決不拿地王，關(guān)鍵是從經(jīng)營和資金安全角度去考慮。地王的定義是什么？如果按照樓面地價和總價來說，沒人買地的條件下，再便宜的地也會成為地王�！鄙鲜鋈耸空f。除了公開市場拿地，收購轉(zhuǎn)讓項目以及多年的鐵路施工中在全國各地積累的土地資源也是其土地儲備的重要來源。該公司2007年年報披露，至2007年12月31日，土地使用權(quán)與特許經(jīng)營權(quán)占本集團(tuán)無形資產(chǎn)賬面價值的比重分別為80.90%與18.85%。

    而收購轉(zhuǎn)讓項目的一個成功的案例便是位于北京朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村的中鐵國際城項目，該項目受讓自禹晉永手持中聯(lián)亞公司于2007年底拿到的第六大洲地塊，2009年1月談判的最初協(xié)議價格為8.3億，而2009年12月最終達(dá)成的受讓價格為7.6億，如果折算該轉(zhuǎn)讓價中包含的原第六大洲公司所承擔(dān)的債務(wù)，實際成本約28.8億，禹晉永最初從北京土地招拍掛市場取得地塊的成本為21億，。

    在中國鐵建2008年的IPO招股說明書中，列入土地評估范圍總面積就有1629萬平方米，評估價格87.5億元。

    不差錢的鐵老大

    中國鐵建2008年3月在上海、香港兩地A+H股上市，其主業(yè)包含公司業(yè)務(wù)涵蓋工程承包、勘察設(shè)計咨詢、工業(yè)制造、房地產(chǎn)開發(fā)、物流與物資貿(mào)易及資本運營等。今年3月，國資委重新確定了16家房地產(chǎn)主業(yè)央企，中國鐵建位居其中。

    中國鐵建相關(guān)人士表示，“應(yīng)上級領(lǐng)導(dǎo)對國有資產(chǎn)保值增值的要求，我們會加大股份公司主業(yè)中毛利較高的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)比例。”

    中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)成立于2007年，由中國鐵建股份公司出資40%，下屬三家子公司中鐵十二局集團(tuán)、中鐵第四勘察設(shè)計院集團(tuán)和中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司共出資60%成立中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同年更名為中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

    2008年，中國鐵建股份公司出資受讓三家子公司在房地產(chǎn)集團(tuán)共計60%的股權(quán)，將其變?yōu)楣�司全資子公司，并以自有資金向中鐵建房地產(chǎn)公司增資15億元。

    “我們的項目資金來源有幾塊。一塊是股份公司給項目的專項資金，有些項目前期啟動資金主要來自這塊。股份公司有一個五年發(fā)展規(guī)劃，為了支持房地產(chǎn)公司發(fā)展設(shè)有專項資金，每個項目每年都可以進(jìn)行資金申請。第二塊是IPO募集資金中，有部分用于募集資金時公告用途的項目。集團(tuán)還有一部分自有資金以及個項目銷售回款的支持。此外，各個房地產(chǎn)項目也會根據(jù)自己的資金需求考慮銀行貸款�！鄙鲜鲋�情人士說。

    中國鐵建近兩年在高鐵、城市軌道交通等方面發(fā)展速度也很快，在全國鐵路項目中，公司的市場份額占到40%-45%，高鐵項目占比更高，國家7000億高鐵項目投資中，中鐵承包的施工承建項目占了大約一半。不過從高鐵項目的利潤來說，因為7000億是投給項目本身，而公司只是項目的建設(shè)施工單位，通過承包項目分得高鐵投資蛋糕，建筑施工這個行業(yè)的利潤并不高。

    盡管利潤低，但鐵建和其他央企的一個共同點是“不差錢”。截至今年一季度末，中國鐵建貨幣資金為673.51億元，是萬科同期貨幣資金的3.76倍。

    中國鐵建2009年發(fā)行了百億中期票據(jù)，票面利率為3.40%，遠(yuǎn)低于銀行貸款的融資成本。最近股東大會又通過了80億定向增發(fā)方案，該項增發(fā)將在獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)后半年內(nèi)發(fā)行。

    該公司人士對公司未來的可持續(xù)發(fā)展能力很有信心，“其實每當(dāng)市場快速發(fā)展或萎縮的時候，政策總會如期而至。這點房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有所預(yù)見。此外，作為地產(chǎn)項目，要占據(jù)價值高點。我們正在關(guān)注一些熱點地區(qū)，未來可能會考慮在上海、南京等地獲取項目�！�

• ·2010-2015年中國南昌房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及投資風(fēng)險研究報告
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• ·2010-2015年中國房屋裝飾裝修行業(yè)深度調(diào)研與投資前景預(yù)測研究報告
• ·2010-2015年中國二層活動房行業(yè)深度調(diào)研與投資前景預(yù)測研究報告
• ·2010-2015年中國二手房買賣行業(yè)深度調(diào)研與投資前景預(yù)測研究報告

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• · 2010年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積統(tǒng)計

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
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