正值內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控前景不明，資本市場(chǎng)波動(dòng)頻繁之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)7月12日宣布發(fā)行最多9億美元的可換股證券，用于新增和現(xiàn)有項(xiàng)目，包括建設(shè)成本及土地成本，以及一般公司用途。

    有外資投行人士透露，此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的6.5 億美元，以及授權(quán)可額外發(fā)行的2.5 億美元可換股證券，目前已獲得足額認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)者主要是來自亞洲的專業(yè)投資者。

    摩根大通為本次發(fā)行的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人之一。7月14日，摩根大通亞洲投資銀行副主席兼中國(guó)投資銀行行政總裁方方表示，在目前的市場(chǎng)情況下國(guó)際投資者反映正面，說明國(guó)際投資者仍看好中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)性，以及房地產(chǎn)發(fā)展的前景。同時(shí)也反映了中國(guó)企業(yè)在國(guó)際資本運(yùn)作方面進(jìn)入一個(gè)新階段，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的是不設(shè)到期日的永續(xù)可換股優(yōu)先證券，是中國(guó)企業(yè)首次通過該工具進(jìn)行融資。

    今年上半年，多家在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商發(fā)行可轉(zhuǎn)換債，用以償還舊債。所發(fā)行的大部分為5年期優(yōu)先票據(jù)，年利息最高達(dá)14％。不過隨著上半年內(nèi)地宏觀調(diào)控的收緊，以及歐洲市場(chǎng)的震蕩，國(guó)際融資窗口逐漸縮小。

    首發(fā)永續(xù)可換股證券

    此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的可換股證券的初步換股價(jià)為每股6.85港元，如果本金最多為9億美元的可換股證券悉數(shù)換股后，將增加約10.21億股，約占公司可發(fā)行股本的18.11％以及經(jīng)擴(kuò)大后股本的15.34％。

    目前中國(guó)人壽與中遠(yuǎn)國(guó)際分別持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)約24.07%和16.85%的股份，其余為公眾股東持有。如果9億美元的可換股證券悉數(shù)行使，則中國(guó)人壽與中遠(yuǎn)國(guó)際的持股量分別降至20.38%與14.27%。

    對(duì)于此前頗為引人關(guān)注的中遠(yuǎn)國(guó)際會(huì)否退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的疑問，上述投行人士指出，在推介該公司可換股證券的過程中，投資者對(duì)于這方面風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度實(shí)際上并不高。因?yàn)橹醒胍�求部分央企撤出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息，早在幾個(gè)月前已經(jīng)釋放出來，對(duì)于企業(yè)發(fā)展的影響不大。

    至于選擇發(fā)行永續(xù)可換股證券的方式來融資，上述投行人士解釋說，這種工具的優(yōu)點(diǎn)在于：其一，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上不會(huì)列為負(fù)債，而是作為股票看待，所以不會(huì)影響到公司的評(píng)級(jí)和負(fù)債率。其二，由于沒有設(shè)定到期日，有助于公司的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)以及保守的風(fēng)險(xiǎn)管理。相比之下，其他負(fù)債則是有期限的。其三，發(fā)行可換股證券，可以讓公司未來有機(jī)會(huì)按比較高的溢價(jià)去換股，反映公司對(duì)未來的股價(jià)有信心。

    “歐美的大型企業(yè)會(huì)采用發(fā)行永續(xù)可換股證券的方式融資，在香港，比如太古、匯豐這樣的公司以前也做過。不過，不是每家企業(yè)都適合發(fā)行這類產(chǎn)品，需要企業(yè)有一定規(guī)模，以及良好的管理水平�！鄙鲜鐾缎腥耸空f，因?yàn)檫@種方式對(duì)于投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)比較高，如果投資者對(duì)于公司未來的發(fā)展沒有信心，可換股證券就很難發(fā)出去。

    從投資者的角度來看，永續(xù)可換股證券是介于配股和可轉(zhuǎn)換債之間的融資手段。假設(shè)公司破產(chǎn)清盤，持有公司債券和銀行負(fù)債的有優(yōu)先索償權(quán)，而持有這種可換股證券的則要低一級(jí)，因此風(fēng)險(xiǎn)較高。

    并購(gòu)盛宴將啟

    實(shí)際上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不缺錢，截至今年4月底，其手頭現(xiàn)金超過130億元。按照建銀國(guó)際研究報(bào)告，截至今年5月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈負(fù)債率為64％，約有1360萬平方米的土地儲(chǔ)備，今年初至6月中旬的合約銷售金額為60億元，已完成其今年193億元的銷售目標(biāo)31.1％。

    因此，有分析認(rèn)為，并不缺錢的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沒有必要以每年8％的年利率發(fā)行可換股證券來融資。不過上述投行人士表示，今年上半年發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的其他內(nèi)地開發(fā)商，其發(fā)行票據(jù)的年利率平均高達(dá)12％，較低的也要9％－10％。而此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的8厘年利率的可換股證券，由于不是債券，無須還本金，其實(shí)成本并不貴。

    按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的公告，如果公司日后有其他辦法再融資，有權(quán)在2015年以110%的價(jià)格贖回。即現(xiàn)在發(fā)行9億美元的可換股證券，到時(shí)需要支付9.9億美元，把投資者手中的可換股證券贖回。

    建銀國(guó)際方面表示，最近發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商正在加緊開展并購(gòu)活動(dòng)。日前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購(gòu)了奇盛集團(tuán) 69.02%的股權(quán)。另外，華潤(rùn)置地以約10 億元的價(jià)格收購(gòu)了上海申通地鐵的一家工程公司，以此來增加其土地儲(chǔ)備。世茂房地產(chǎn)也在廣州和北京完成了一些收購(gòu)活動(dòng)。

    而恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞在日前也表示，恒大地產(chǎn)連續(xù)三個(gè)月資金余額達(dá)到200億元以上，2010年是手里握有資金的房地產(chǎn)商拓展土地儲(chǔ)備的良好時(shí)機(jī)。

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