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2010-2015年中國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展分析及投資前

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2010-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查與投資咨詢研

【出版日期】 2010年6月【報(bào)告頁碼】 160頁【圖表數(shù)量】 90個(gè) 【印刷

2010-2015年中國唐山房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競

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　　從舊城改造起家到房產(chǎn)、能源全面開花，從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，從都市擴(kuò)張轉(zhuǎn)向奔突小城，憑借對(duì)政策節(jié)奏和資產(chǎn)運(yùn)營的把握，張玉良的綠地集團(tuán)在過去十幾年間自成一派。

　　“促銷是聰明的市場行為”

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：從4月份開始，綠地做了一系列的促銷，到6月9日宣布將該做法推廣到全國41個(gè)城市，背后的考慮是什么？

　　張玉良：我們主要的考慮是：一是國家確實(shí)有導(dǎo)向，希望房價(jià)不要上去，而且回落一下；第二從市場角度來看，我覺得也需要回落。很多城市房價(jià)上漲太快，不僅僅是脫離了當(dāng)?shù)厥杖胨�，也脫離了整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的狀況。對(duì)企業(yè)而言，讓(房價(jià))回落下來是聰明的做法，反之就是愚蠢的做法，企業(yè)哪能不適應(yīng)市場？再次，從發(fā)展角度看，像我們或者開發(fā)規(guī)模更大的地產(chǎn)公司，好的做法都應(yīng)該考慮連續(xù)生產(chǎn)，而不是賭。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：綠地在2009年的銷售額達(dá)到了740億元，你此前提出今年的目標(biāo)是上千億，目前的市場形勢(shì)下，促銷降價(jià)能達(dá)到這一目標(biāo)嗎？

　　張玉良：去年集團(tuán)總銷售額中，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入420億元，還有60億元的商用物業(yè)經(jīng)營收入。今年我們整個(gè)企業(yè)的目標(biāo)是確保1000億元，是對(duì)外的，對(duì)內(nèi)還要略高于這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　1到5月份，我們已經(jīng)完成了430億元的住宅銷售，雖然5月份受調(diào)控影響只有42億多元，環(huán)比下降25%-30%，但現(xiàn)在已經(jīng)起來了，按照目前的水平，6月份應(yīng)該能賣到90億元左右。預(yù)計(jì)上半年可以完成510億到520億。

　　從儲(chǔ)備來說，綠地去年的基礎(chǔ)打得好，2009年底在建的有1800萬平方米，剛性需求產(chǎn)品也做了很多。雖然有些樓盤銷售差一些，但是通過儲(chǔ)有量分?jǐn)�，再加上價(jià)值調(diào)整，我們還是很樂觀的。

　　另外我們還有商業(yè)地產(chǎn)這一塊，這部分占地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重在上海達(dá)到50%，在全國達(dá)到35%，調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響比較小。

　　所以今年雖然地產(chǎn)有調(diào)控，但是整個(gè)企業(yè)的目標(biāo)還是可以完成。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：此前有些公司的促銷被市場認(rèn)為有“作秀”嫌疑，綠地的策略是怎樣的？

　　張玉良：最新公布的促銷政策，你可以看到，我們一直在持續(xù)地放量降價(jià)，所以不存在作秀的問題。

　　促銷的方法體現(xiàn)在幾個(gè)方面，首先是老項(xiàng)目，進(jìn)行各種方式的優(yōu)惠、提高產(chǎn)品品質(zhì)；第二是新項(xiàng)目低于周邊價(jià)開盤，比如一些盤在原價(jià)基礎(chǔ)打了9折，但是可能只有周邊同類產(chǎn)品價(jià)格的80%。

　　當(dāng)然我認(rèn)為優(yōu)惠并不能簡單地說打幾折，我們的目標(biāo)在于找到消費(fèi)者可以接受的價(jià)格。比如一些二、三線城市，我認(rèn)為它根本不會(huì)降太多，它們的房價(jià)本來就很低，我想回落了5%到10%，這些地方的消費(fèi)者很容易就接受了。

　　除了靈活的市場措施以外，最近我們?cè)诤枚嗟丶?jí)市又增加了投資，新開了很多剛性需求的項(xiàng)目，來彌補(bǔ)受調(diào)控影響較大的城市的銷量不足。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：據(jù)你的觀察，目前地產(chǎn)企業(yè)中有多少跟綠地持有同樣的市場理解？

　　張玉良：我認(rèn)為，大公司基本上以我們這種想法為主，因?yàn)樗婕耙粋€(gè)連續(xù)生產(chǎn)的問題。

　　但中小公司未必。它可能是在賭中央后面沒供地，沒有供地就沒有供應(yīng)量，另外，它賭這一波調(diào)控以后，比如說兩年以后，市場又反彈。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：但從目前來看，土地市場供求平衡的確出現(xiàn)了問題。

　　張玉良：近期來看，各地的供應(yīng)量確實(shí)也是存在的。但是從中央要求來看，今年住宅用地要增長60%，這是明確的。

　　最近各地為什么流標(biāo)呢？兩個(gè)原因：一個(gè)原因是地價(jià)仍然太高。有些領(lǐng)導(dǎo)說，為什么一些地方政府底價(jià)比開發(fā)商的底線還要高，這可能說明還是有地方政府不愿意降價(jià)，開發(fā)商不響應(yīng)你；第二個(gè)原因，企業(yè)還沒有看透這個(gè)市場下一步是往下、還是平穩(wěn)、還是往上，不明確，如果認(rèn)定是往上，早就拿了，反之就不拿。

　　你可以注意到，新政期間，綠地還在繼續(xù)拿地，還是按照我們自己的市場判斷在運(yùn)營。

　　“調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)四大作用”

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一月有余，你如何評(píng)價(jià)其效果？

　　張玉良：這個(gè)作用我覺得很明顯�，F(xiàn)在一個(gè)半月以來，我覺得至少已經(jīng)顯現(xiàn)四大作用：第一，你看還有沒有地王，地王沒了，現(xiàn)在反過來是土地的流標(biāo)，對(duì)吧？第二，高房價(jià)被有效抑制，整體來看至少是不漲了吧？而且原來上漲比較快的地方或者都有回落。第三，政府保障房的力度加大了，非市場化的供應(yīng)量大幅下去，這對(duì)民生特別是是對(duì)中低收入者來講，有極大的作用，這是非常非常明顯的。最后一條，中央這次政策，把投機(jī)行為堅(jiān)決給打掉了。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：雖然市場各方都在預(yù)測哪里是市場的底，但政府似乎始終沒有給出一個(gè)明確的、具體的目標(biāo)。

　　張玉良：首先中央第一要的是不能再上漲了，第二應(yīng)該要有回落，適度回落也有了。

　　我們向政府也提出了一些建議，比如要防止政策的疊加，導(dǎo)致長時(shí)間的市場低迷；由于剛需還在，也要防止由于不增加供應(yīng)，短時(shí)間的調(diào)控以后，又反彈。所以我們提出現(xiàn)在供應(yīng)要繼續(xù)保持，寧可供大于求。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)來講，我們國家調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型，很重要一條是要拉動(dòng)消費(fèi)�，F(xiàn)在住房占全國消費(fèi)的50%，如果這部分消費(fèi)沒有了，中央怎么穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)？

　　另外，城市化需要老百姓來到城市，價(jià)格合理的時(shí)候，買房子還是應(yīng)該的。如果完全限制異地買房，不給金融支持，城市化怎么搞？城市化、國際化全是租房子，我看也不對(duì)，跟國家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向相悖。

　　所以我相信，國家應(yīng)該是要控制房價(jià)過快上漲，適當(dāng)回落房價(jià)的前提下，有銷量增加，有一個(gè)健康的市場。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你認(rèn)為底在哪里？

　　張玉良：我的想法是未來六個(gè)月后，市場會(huì)逐步回暖，前提是按照現(xiàn)在政策，不再有其他的疊加。

　　“物業(yè)稅長遠(yuǎn)意義大于現(xiàn)實(shí)意義”

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：物業(yè)保有稅政策尚未落地，你對(duì)市場回暖的判斷如何得來？你此前建議對(duì)投機(jī)者課以重稅。

　　張玉良：我堅(jiān)持如果你是在投機(jī)，政府就應(yīng)該對(duì)你的增值課以重稅。長期投資我覺得還是應(yīng)該鼓勵(lì)的。中央也鼓勵(lì)，十七大就說了，要鼓勵(lì)財(cái)產(chǎn)性收入。

　　如果市場全部寄希望于物業(yè)稅，我覺得也不適合。歐美國家早就有物業(yè)稅，怎么還是房地產(chǎn)危機(jī)、金融危機(jī)？說明物業(yè)稅不是包羅萬象，對(duì)吧？我認(rèn)為稅收應(yīng)該是長期的，不會(huì)短期能見效，這是其一。第二，現(xiàn)在實(shí)施物業(yè)稅，我覺得條件確實(shí)像有關(guān)專家說的，它涉及到整個(gè)系統(tǒng)，太復(fù)雜了，沒那么容易做，短時(shí)間內(nèi)可能會(huì)做一些試點(diǎn)。第三，我認(rèn)為把投機(jī)打掉以后，物業(yè)稅的作用也不會(huì)太明顯，我們?cè)瓉砑南Ｍ谴驌敉稒C(jī)者，現(xiàn)在的市場就已經(jīng)不太合適了。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：有消息說上海市已經(jīng)上報(bào)房產(chǎn)稅兩套方案，你如何看這些方案？

　　張玉良：我認(rèn)為物業(yè)保有稅的長遠(yuǎn)意義大于現(xiàn)實(shí)意義。首先，如果像前段時(shí)間市場說的，對(duì)老的房子不征稅、新的房子征稅，那么人們就會(huì)講，有錢人都買好了，輪到窮人買房的時(shí)候，你讓我們征稅了。第二，征稅應(yīng)該是把富人的稅征來以后，進(jìn)行二次分配，照顧窮人，這才是我們要的稅收政策。因此，我覺得這是一個(gè)長期的工作，國務(wù)院批給發(fā)改委的指示很清楚，房產(chǎn)稅是長期政策的一部分。

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綠地集團(tuán)降價(jià)原因分析