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2010-2015年中國(guó)唐山房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)

作為河北省的經(jīng)濟(jì)龍頭，唐山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小覷。2008年，唐山第一次躋身“全國(guó)GDP3000

2010-2015年后危機(jī)時(shí)代住宅行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析及投

金融危機(jī)已經(jīng)發(fā)生近18個(gè)月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始變得穩(wěn)定、形勢(shì)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達(dá)

2010-2015年后危機(jī)時(shí)代寫(xiě)字樓行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析及

金融危機(jī)已經(jīng)發(fā)生近18個(gè)月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始變得穩(wěn)定、形勢(shì)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達(dá)

2010-2015年后危機(jī)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析

金融危機(jī)已經(jīng)發(fā)生近18個(gè)月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始變得穩(wěn)定、形勢(shì)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達(dá)

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6月，是萬(wàn)科宣布112億再融資計(jì)劃的第十個(gè)月，也是融資計(jì)劃時(shí)間表的最后一個(gè)月。

去年12月，在被媒體問(wèn)及萬(wàn)科112億融資計(jì)劃有無(wú)時(shí)間表時(shí)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石回應(yīng)稱，國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)時(shí)間周期較長(zhǎng)，估計(jì)明年上半年能完成。

近日，從一位萬(wàn)科管理層人士處獲悉，此次112億融資計(jì)劃實(shí)施難度較大，萬(wàn)科將積極開(kāi)拓其他融資渠道，包括信托融資，境外融資、境外銀行借款。

上述人士稱，“在嚴(yán)厲的調(diào)控下，大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度是很高的，融資計(jì)劃實(shí)施的可能性并不大。”房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資會(huì)繼續(xù)受到限制，除了證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)之外，國(guó)土資源部要批準(zhǔn)，如果存在土地閑置問(wèn)題，整個(gè)發(fā)行是不可能進(jìn)行的。

今年3月23日，萬(wàn)科高層在2009年股東大會(huì)上表示，國(guó)土資源部對(duì)112億增發(fā)預(yù)案未有任何回應(yīng)，該預(yù)案還在萬(wàn)科的計(jì)劃表上。

江南證券地產(chǎn)行業(yè)首席研究員杜麗虹表示，“目前市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的股票融資難度較大。如果再融資遇阻，對(duì)萬(wàn)科、金地的資金鏈影響并不是很大，但對(duì)于某些企業(yè)沖擊較大，當(dāng)調(diào)控政策持續(xù)到2011年時(shí)，有30%的地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)較大資金缺口�！�

招商世茂相繼取消融資

在近一個(gè)月內(nèi)，招商地產(chǎn)與世茂地產(chǎn)均先后主動(dòng)取消再融資計(jì)劃。

5月12日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布該公司擬撤銷(xiāo)去年發(fā)布的不超過(guò)50億元的非公開(kāi)增發(fā)方案。當(dāng)日，招商地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)為僅為16.32元每股。

招商地產(chǎn)在公告中表示，撤銷(xiāo)此次增發(fā)方案的初衷主要是股價(jià)的大幅下滑。2009年8月，該公司股東大會(huì)審議通過(guò)了其非公開(kāi)發(fā)行的再融資方案，鎖定的發(fā)行底價(jià)為28.12元/股。但隨后幾個(gè)月，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊調(diào)整顯著，其股價(jià)也大幅下調(diào)。該公司曾在4月自己主動(dòng)修改方案，將增發(fā)價(jià)格調(diào)整為20.60元，但此后其股價(jià)再次連續(xù)大幅下挫。

6月10日，上海世茂股份發(fā)布公告稱，鑒于今年第二季度以來(lái)，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生較大變化，董事會(huì)擬定向增發(fā)計(jì)劃，同時(shí)解除向兩家全資子公司提供總額分別為4億元、5億元的借款擔(dān)保。

去年8月，世茂股份曾計(jì)劃以13.81元/股的價(jià)格定向增發(fā)不超過(guò)1.5億股，募集資金20億元，其中17億元將用于青島世奧大廈、北京世茂國(guó)際中心等地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，其余3億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。為了保證增發(fā)通過(guò)，世茂股份曾在今年1月主動(dòng)修改方案，將募集資金由原來(lái)的不超過(guò)20億元，縮減為不超過(guò)17億。

長(zhǎng)江證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶表示，不排除萬(wàn)科、金地等上市房地產(chǎn)企業(yè)取消再融資的可能。就目前情況，取消再融資的房地產(chǎn)企業(yè)不大可能出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題，但較有可能產(chǎn)生的影響是新開(kāi)工項(xiàng)目放緩。

新開(kāi)工面積視銷(xiāo)售調(diào)整

萬(wàn)科人士稱，該公司一季度末持有有179億現(xiàn)金，凈負(fù)債率較去年年底有所上升。在沒(méi)有大量新增土地的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科沒(méi)有很大的資金壓力。目前沒(méi)有調(diào)整新開(kāi)工面積的計(jì)劃，但若銷(xiāo)售的下降幅度超出預(yù)期，萬(wàn)科可能調(diào)整計(jì)劃新開(kāi)工面積的數(shù)字。

去年9月，萬(wàn)科股東大會(huì)高票通過(guò)其以公開(kāi)增發(fā)方式、發(fā)行不超過(guò)現(xiàn)有股本8%的股份，募集不超過(guò)112億元資金的方案。其中92億元將投入14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，剩余20億元?jiǎng)t將用于充實(shí)公司流動(dòng)資金。

萬(wàn)科人士說(shuō)，年初制定的全年855萬(wàn)平米新開(kāi)工面積的目標(biāo)，不是建立在對(duì)未來(lái)樂(lè)觀預(yù)期之上的指標(biāo)，而是在對(duì)今年審慎認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上作出的，故暫時(shí)不會(huì)調(diào)整。

萬(wàn)科人士稱，目前萬(wàn)科實(shí)際新開(kāi)工情況會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售情況及時(shí)調(diào)整。如果一期項(xiàng)目銷(xiāo)售率超過(guò)70%，才會(huì)開(kāi)始這個(gè)城市新的項(xiàng)目和下一期項(xiàng)目的開(kāi)工。即銷(xiāo)售速度放慢，則自然減緩開(kāi)工項(xiàng)目。

萬(wàn)科人士預(yù)計(jì)，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，短期內(nèi)萬(wàn)科將在土地市場(chǎng)上更為謹(jǐn)慎，會(huì)減少土地的購(gòu)買(mǎi)，并規(guī)避在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)。預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)調(diào)整的話，萬(wàn)科持有更多的現(xiàn)金，有更多機(jī)會(huì)去獲取更便宜的土地。

萬(wàn)科人士指出，目前萬(wàn)科的主要融資渠道是境內(nèi)銀行借款和預(yù)售資金�？紤]到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，萬(wàn)科在產(chǎn)品定價(jià)上會(huì)更靈活�！叭f(wàn)科不會(huì)有一個(gè)統(tǒng)一的銷(xiāo)售和定價(jià)策略，但是在不同城市、不同項(xiàng)目上定價(jià)會(huì)采取更加靈活。從未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，價(jià)格調(diào)整是必然的結(jié)果�！�

兩把懸劍影響資金來(lái)源

萬(wàn)科人士稱，未來(lái)政府可能對(duì)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)一步限制，預(yù)收款也會(huì)被監(jiān)管起來(lái)，兩者會(huì)明顯影響企業(yè)資金來(lái)源和財(cái)務(wù)狀況。

萬(wàn)科人士表示，有消息說(shuō)“開(kāi)發(fā)貸款自有資本金比例將由20%提高到50%”，這會(huì)顯著影響開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行融資。

萬(wàn)科人士分析，有關(guān)開(kāi)發(fā)貸款自有資本金比例的傳聞不一定會(huì)實(shí)施，但這樣的聲音顯示了調(diào)控預(yù)期。

為利用信貸杠桿刺激房地產(chǎn)行業(yè)的投資，去年5月27日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)。

萬(wàn)科人士稱，與提高自由自有資本金比例相比，更加明顯影響企業(yè)資金來(lái)源和財(cái)務(wù)狀況的是預(yù)售款的監(jiān)管�，F(xiàn)在在廣東的廣州、珠海等一些城市已經(jīng)有預(yù)售款監(jiān)管，即預(yù)售現(xiàn)金只能用于預(yù)售項(xiàng)目本工程的支出，這樣的限制將大大影響了企業(yè)的資金運(yùn)用。

萬(wàn)科人士預(yù)計(jì)，如果在全國(guó)全面實(shí)施預(yù)售款監(jiān)管，這將比開(kāi)發(fā)貸款收緊的影響會(huì)更大。因?yàn)榇笮烷_(kāi)發(fā)商區(qū)別于小企業(yè)的是源于預(yù)售資金的運(yùn)用。“但實(shí)際真正實(shí)施的可能性不是特別大。因?yàn)檫@將顯著放慢企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，影響未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)。”

萬(wàn)科人士還稱，若房?jī)r(jià)看不到明顯的下降，可能未來(lái)還會(huì)聽(tīng)到上述政策調(diào)控的聲音，引導(dǎo)預(yù)期。

北京首創(chuàng)人士認(rèn)為，如果價(jià)格不能穩(wěn)定或者價(jià)格不能下來(lái)，不排除政府出臺(tái)新措施的可能。

萬(wàn)科人士分析，未來(lái)央行第一次加息可能意味貨幣政策收緊，但對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款影響可能并不大。目前有這么嚴(yán)厲政策，不需要通過(guò)加息來(lái)體現(xiàn)政策收緊的轉(zhuǎn)變。

萬(wàn)科人士預(yù)計(jì)，若央行小幅加息對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和客戶貸款影響并不大。其中，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)更多考慮首付比例能否滿足，對(duì)貸款的預(yù)期是包括浮動(dòng)利率的變化。

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萬(wàn)科巨額融資計(jì)劃前景預(yù)測(cè)