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2010年中糧地產(chǎn)發(fā)展重點分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-3-10
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- 中研網(wǎng)訊：
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針對有媒體質(zhì)疑公司存在財務(wù)問題的現(xiàn)象，中糧地產(chǎn)（000031）10日發(fā)布澄清公告表示，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長且前期投入大，在公司加大房地產(chǎn)開發(fā)投入而現(xiàn)金流入滯后的情況下，必然會出現(xiàn)階段性經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出以及經(jīng)營性現(xiàn)金流量與凈利潤不匹配的情況。在這一背景下，現(xiàn)金凈流出不能作為判斷公司盈利能力差的依據(jù)。
2010-2015年中國南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及投 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。和全國一樣，進入20世紀(jì)90年代以來，作為現(xiàn)2010-2015年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象明顯，市場觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升2010-2015年襄樊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分別為415套、561套、494套、815套。整2010-2015年徐州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年注定是載入房地產(chǎn)發(fā)展史最具典型意義的一年,樓市經(jīng)歷過山車,從高漲到低靡再到快速拉升中糧地產(chǎn)同日發(fā)布的2009年年報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入和營業(yè)利潤分別同比增長85.26%和116.25%；每股收益0.21元，較2008年增加162.5%。
現(xiàn)金流不直接反映盈利能力
近日有媒體質(zhì)疑中糧地產(chǎn)現(xiàn)金流量與凈利潤不匹配，并以此認(rèn)為公司盈利質(zhì)量和現(xiàn)金資產(chǎn)質(zhì)量較差。
中糧地產(chǎn)介紹，2008年經(jīng)營性現(xiàn)金流量出現(xiàn)較大負(fù)值的主要原因在于，當(dāng)年公司支付北京后沙峪項目競拍土地成本約27億元（含契稅）及支付天津六緯路項目投入約7.5億元。公司認(rèn)為，較大的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出主要反映了公司當(dāng)年加大了房地產(chǎn)項目獲取與開發(fā)的力度，但不能據(jù)此推斷公司資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力處于較差的水平。
中糧地產(chǎn)在公告中進一步介紹，公司目前很多住宅地產(chǎn)項目銷售狀況良好，如北京后沙峪項目一期于2009年11月份開盤，一經(jīng)推出即銷售一空，實現(xiàn)簽約銷售金額8.77億元。
對于相關(guān)報道認(rèn)為中糧地產(chǎn)所得稅與利潤總額比例不匹配，并以此認(rèn)為公司盈利數(shù)字存在巨大水分，中糧地產(chǎn)在澄清公告中認(rèn)為，利潤總額與應(yīng)納稅所得額概念不一致，所得稅不能直接按照利潤總額乘以稅率得出，需要按照稅法規(guī)定調(diào)整成應(yīng)納稅所得額后計算。同時，由于公司住宅地產(chǎn)開發(fā)項目目前主要經(jīng)營項目仍集中在深圳地區(qū)，2007年及以前深圳地區(qū)項目所得稅率享受15%的優(yōu)惠稅率，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，深圳地區(qū)項目企業(yè)所得稅率將在2008年至2012年的五年期間逐步過渡到25%。
公司相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年中糧地產(chǎn)所得稅費用與應(yīng)納稅所得額的比例分別為17.85%、27.01%和26.99%，與公司當(dāng)期適用的所得稅稅率基本一致。
提高土地儲備成今年重點
2009年全年，中糧地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積20.94萬平米，簽約金額31.15億元；結(jié)算面積16.42萬平米，結(jié)算收入17.16億元；已售待結(jié)轉(zhuǎn)面積11.32萬平米。截至2009年12月31日，公司在建擬建項目共7個，占地面積223.61萬平米，規(guī)劃總建筑面積249.11萬平米。2009年全年新增南京江寧G47項目和成都祥云國際2個住宅地產(chǎn)項目，占地面積13.19萬平米，規(guī)劃總建筑面積32.15萬平米。
該公司判斷，一線城市由于前期房價上漲過快，行業(yè)政策調(diào)控的力度將加大，而對房價漲幅較小的二、三線城市，則會進一步推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)惠扶持力度將有所加大。
中糧地產(chǎn)2010年將重點提高土地儲備能力。根據(jù)公司的土地儲備戰(zhàn)略：首先，保持必要的土地儲備量以滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，原則上最低不少于滿足三年戰(zhàn)略目標(biāo)的要求；其次，密切追蹤行業(yè)趨勢，及時調(diào)整土地獲取節(jié)奏，確保合理的銷售凈利潤率和內(nèi)部收益率；同時，以市場化拿地方式為主，以協(xié)議、股權(quán)收購、合作開發(fā)等方式作為有益補充。
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