當復星國際于今年7月正式在香港聯(lián)交所掛牌后，復地的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略開始明晰并迅速付諸實施。目前復地的商辦資產(chǎn)占公司資產(chǎn)總量的比例為20%。轉(zhuǎn)型商辦項目將使復地的財務報表“更好看些”

　　復地（集團）股份有限公司（2337.HK，下稱“復地”）副總裁曹志東如此表述目前公司的狀態(tài)：“吃著碗里的，看著鍋里的”。當今年在內(nèi)地及香港IPO的地產(chǎn)企業(yè)越來越多時，曹志東直言，公司“危機感很強”。

　　在過去兩年，成功赴港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，在獲得融資后都回到內(nèi)地大舉圈地，與復地2004年在香港上市后的發(fā)展軌跡幾乎相同。但《第一財經(jīng)日報》記者注意到，復地的快速發(fā)展集中于2004~2005年，之后似乎有所停滯。

　　連曹志東自己也承認，復地在2004年上市后已躍居為內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第一梯隊成員，但在內(nèi)地眾多一、二線地產(chǎn)商成功上市后，發(fā)展迅速，“公司在第一梯隊中已有下降的趨勢”。這多少有些無奈。過去一段時間，復地的大股東復星國際（0656.HK）籌備赴港上市，作為復星國際“親生兒子”的復地，多少需要一定的配合。當復星國際于今年7月正式在香港聯(lián)交所掛牌后，復地的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略開始明晰并迅速付諸實施。

　　新增三大戰(zhàn)略圈

　　復星國際的上市，復地這個“親生兒子”或許也能從中獲益。曹志東表示，大股東140億元的融資額，對復地意味著更好的機會。記者注意到，復地在蟄伏多時之后，今年以來開始在土地市場發(fā)力，幾個月之內(nèi)連續(xù)在西安、長春以及武漢獲得了超過400萬平方米可建筑面積的土地儲備。

　　與此同時，復地將在未來的發(fā)展中新增三個戰(zhàn)略圈，除了在上海、北京等主要城市占有相當規(guī)模外，公司將在環(huán)渤海的天津、西部的西安、西南的重慶、中部的武漢以及東北的長春等城市成立區(qū)域公司，以此覆蓋周邊城市，同時，在上海這個復地的傳統(tǒng)市場周邊，南京、無錫以及杭州等重點城市也將形成復地發(fā)展的長三角城市圈。

　　實際上，這個戰(zhàn)略已開始悄悄實施。今年新增的土地儲備都在公司戰(zhàn)略部署的重點城市。此外，為了迅速實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張，復地已將公司原來的矩陣式管理架構(gòu)完全打破，重新建立起“諸侯式”兩級管理架構(gòu)，“如果在一個公司尚未進入的城市有符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項目，而北京和杭州的項目公司都對這個市場有興趣，兩個公司都可以參與這個項目的爭奪，哪個公司能將項目拿下，今后這個市場就由這個公司來負責�！痹趶偷乜磥�，這種內(nèi)部“競爭”的方式將更利于公司對新市場的開拓。

　　但是，這個宏大的戰(zhàn)略，仍基于復地能否順利回歸A股。據(jù)了解，復地內(nèi)部的回歸A股工作小組組長曹志東，已將工作重心轉(zhuǎn)至北京。目前復地回歸A股仍然在等待監(jiān)管部門的審批之中，但他透露，公司早于今年3、4月之間已開始回歸A股的準備，與中國神華（601088.SH）幾乎同時向監(jiān)管部門提交了申請。但由于各種原因，復地的A股回歸之路已被往后再延，為中國神華“讓道”。

　　但曹志東似乎對復地最終能否回歸A股并沒有顧慮，他表示，上述新增的西安、長春以及武漢的項目，都將在明后兩年“公司回歸A股之后有利潤貢獻”。

　　實際上，在上述市場擴張戰(zhàn)略之外，復地未來開發(fā)產(chǎn)品的類型也正在發(fā)生悄悄的變化。盡管曹志東表示，這個轉(zhuǎn)變“還不能講得很透”，但大概的方向已然明晰。未來復地將重點發(fā)展城市綜合體項目，即包含辦公、商業(yè)、住宅等多種產(chǎn)品類型的綜合項目�！皬偷匚磥硪矊�會多投入資金，以獲取城市中心的高價土地�！�

　　商業(yè)地產(chǎn)會是未來的“金礦”嗎？

　　據(jù)曹志東介紹，公司將在未來適當增加商辦項目。目前復地的商辦資產(chǎn)占公司資產(chǎn)總量的比例為20%。實際上，原先主攻住宅開發(fā)卻于近期宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，復地不是第一家，也必定不是最后一家。

　　然而，到目前為止，富力地產(chǎn)（2777.HK）的商業(yè)地產(chǎn)已越做越大，按照他們的規(guī)劃，今年投資性物業(yè)的收入比重預計將大幅提升至近25%。而保利地產(chǎn)（600048.SH）的目標是，到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%。

　　記者注意到，復地2007年中報業(yè)績顯示，公司的凈利潤較去年同期大幅下降78%，其中一個主要原因是撥備7700多萬元土地增值稅。而公司2006年的年報業(yè)績也因土地增值稅的撥備而有所下滑。

　　因此，轉(zhuǎn)型商辦項目將使復地的財務報表“更好看些”。但與復地思路完全不同的合生創(chuàng)展（0754.HK）大老板朱孟依，其于兩年前已悄然介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但目前這些項目均未體現(xiàn)在上市公司中，而是通過其另一個控制實體——珠江投資來運作。

　　到目前為止，上述已進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商似乎并沒有形成一套成熟的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。內(nèi)地已有的成熟商業(yè)地產(chǎn)運作項目，包括商業(yè)及辦公樓在內(nèi)，最成功的仍然是香港以及新加坡等地的開發(fā)商。這或許也是為什么恒隆廣場的老板陳啟宗自認自己的發(fā)展模式在內(nèi)地難以被同行所復制的原因。

　　如果以內(nèi)地開發(fā)商最初的“學習榜樣”香港地產(chǎn)商的發(fā)展模式來看，盡管部分大型發(fā)展商如李嘉誠旗下的“長和系”和新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）都以綜合發(fā)展商的身份出現(xiàn)，但“長和系”仍有一定的分工：和記黃埔（0013.HK）重點發(fā)展住宅，長江實業(yè)（0001.HK）重點是商辦物業(yè)。太古地產(chǎn)及嘉里建設（0683.HK）則以更為專業(yè)的身份為人所知：太古地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營在香港數(shù)一數(shù)二，而嘉里建設背靠香格里拉（0069.HK），以酒店地產(chǎn)的開發(fā)為人所熟知。

　　一位香港地產(chǎn)商曾對記者直言，別以為商場和辦公樓的物業(yè)開發(fā)都很容易賺錢，如果經(jīng)營不好的話，再好的地段、再好的物業(yè)，都有可能“一文不值”。

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