在上市之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的招股規(guī)模一變再變，從最初的39億港元到78億港元左右，最終又鎖定在119億港元

　　為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不斷擴(kuò)大融資規(guī)模提供支撐的，是其短期內(nèi)膨脹的土地儲備

　　今天，作為中遠(yuǎn)和中化兩家世界500強(qiáng)企業(yè)聯(lián)姻的產(chǎn)物——遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司（下稱“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”）在香港聯(lián)交所掛牌。在公司內(nèi)部，這意味著一個(gè)名為“海鷗計(jì)劃”的改制上市項(xiàng)目由此抵達(dá)彼岸。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將發(fā)行15.512億股，集資額高達(dá)119.44億港元，成為繼碧桂園之后，內(nèi)地第二家募資超百億元的房地產(chǎn)企業(yè)。19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)購截止日，其公開發(fā)售部分獲得逾200倍超額認(rèn)購，凍結(jié)資金達(dá)2500億元，國際配售亦超額65倍，獲900億美元認(rèn)購。

　　這些數(shù)字背后彰顯的是國際投資者對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“熱情”。而其中一部分原因是對人民幣資產(chǎn)及內(nèi)地房地產(chǎn)市場的看好，另一部分則如公司招股說明書中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的那樣：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為“中國指數(shù)研究院按2004年1月1日至2007年7月31日對北京出售總建筑面積的統(tǒng)計(jì)，排名第一的北京房地產(chǎn)公司”。另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還強(qiáng)調(diào)，公司目前土地儲備已達(dá)859萬平方米，且均位于一、二線重點(diǎn)城市，這雖不及先期上市的碧桂園、萬科、富力的儲地規(guī)模，但地段價(jià)值尤為關(guān)鍵。

　　北京第一

　　按在售總建筑面積計(jì)算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是北京房地產(chǎn)公司中的“老大”。

　　這句話十分微妙，既說明了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在其根據(jù)地北京市場的地位，又給這個(gè)公司作了準(zhǔn)確定義——北京的房地產(chǎn)公司。也就是說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首先是北京的一家房地產(chǎn)公司，在北京的房地產(chǎn)公司中，過去3年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的出售總面積最大。那遠(yuǎn)洋地產(chǎn)應(yīng)該算是北京的公司嗎？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前身為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是由中遠(yuǎn)集團(tuán)于1993年成立的全資子公司。1997年前后，公司開始涉獵經(jīng)營性地產(chǎn)開發(fā)。2002年，公司資產(chǎn)重組，中化集團(tuán)以3.757億元入股，從此中遠(yuǎn)和中化各持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)50％股份。

　　如果說遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是中遠(yuǎn)與中化聯(lián)姻的產(chǎn)物，那么有著兩家世界500強(qiáng)企業(yè)背景的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)怎么也不能算只是北京一地的開發(fā)商。另外，從淵源來說，按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士的介紹，公司成立之初，主要是為中遠(yuǎn)集團(tuán)在全國各地建辦公樓和員工宿舍。它們先后在各大沿海城市參與投資了上海國際航運(yùn)金融大廈、大連遠(yuǎn)洋大廈、天津遠(yuǎn)洋大廈、廣州頤和山莊等10多個(gè)項(xiàng)目，也就是說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)很早已經(jīng)全國化。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為何要將自己定位為北京房地產(chǎn)公司？一方面，也許是從這個(gè)角度來看，“第一”的光環(huán)十分喜人。另一方面，確實(shí)在相當(dāng)長的一段時(shí)間里，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并沒有揚(yáng)帆起航。

　　自涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積總計(jì)為228.3008萬平方米，這些項(xiàng)目包括遠(yuǎn)洋都市網(wǎng)景、遠(yuǎn)洋大廈、世紀(jì)遠(yuǎn)洋賓館、遠(yuǎn)洋天地、遠(yuǎn)洋國際中心、遠(yuǎn)洋山水等，所有這些帶著“遠(yuǎn)洋”標(biāo)牌的項(xiàng)目全部位于北京。

　　按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的介紹，公司目前除了北京外，還在天津、大連、沈陽等地?fù)碛许?xiàng)目。但是自1997年至今，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尚未有一處外地項(xiàng)目交付使用，其中位于天津的海河新天地（即天津遠(yuǎn)洋天地）是進(jìn)展最快的項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2005年獲得。換句話說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)際上是于2005年才開始真正商業(yè)化地走向全國的。其陸續(xù)獲得了中山遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目、天津遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目、大連遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目等。

　　運(yùn)籌三年　大幅圈地

　　在上市之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的招股規(guī)模一變再變，從最初的39億港元到78億港元左右，最終又鎖定在119億港元。

　　為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不斷擴(kuò)大融資規(guī)模提供支撐的，是其短期內(nèi)膨脹的土地儲備。

　　2006年初遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲備約400萬平方米；2006年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，公司土地儲備達(dá)到500萬平方米；2007年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布的初步招股文件中表明，公司土地儲備已近860萬平方米。

　　在招股書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)算日期的最后一日，即2007年7月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方簽訂了天津普利達(dá)項(xiàng)目的主收購協(xié)議，該項(xiàng)目建筑面積高達(dá)176.5255萬平方米。

　　天津項(xiàng)目的進(jìn)入，令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的異地土地儲備規(guī)模急速擴(kuò)張，北京與異地項(xiàng)目的比重也發(fā)生重大變化，目前已有74.3％的土地儲備來自北京以外的地區(qū)，其中以天津最多，達(dá)到264.2107萬平方米，占總土地儲備的31％左右。

　　也就是說，一年之內(nèi)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了土地儲備的翻番。

　　拿地的心情為何如此急切？緣起于公司的發(fā)展戰(zhàn)略。早在2002年企業(yè)改制之初，“擴(kuò)大戰(zhàn)略合作，加快啟動改制上市，積極探索進(jìn)入資本市場”這一重要戰(zhàn)略目標(biāo)就被寫進(jìn)公司“三步走”戰(zhàn)略規(guī)劃中，位列第二步。

　　2004年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)執(zhí)行董事兼行政總裁李明對媒體表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的長期目標(biāo)是上市。也是在2006年的最后一個(gè)月，公司分拆上市的情況逐漸明朗。包括相對控股股東中遠(yuǎn)國際也一改以往諱言的態(tài)度，公開表示，該計(jì)劃已提上日程。直至今年年中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)歷了一系列資產(chǎn)重組，最終過會，走到了上市的大門口。

　　2006年12月，對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說是一個(gè)特別的時(shí)間段。這個(gè)月發(fā)生了太多波折——一個(gè)名叫“海鷗計(jì)劃”的公司改制上市項(xiàng)目由此啟動，確定了摩根士丹利和高盛為公司上市的聯(lián)席保薦人，并引入摩根士丹利、渣打、美林投資、瑞銀等戰(zhàn)略投資者，此舉不僅是上市之前的“規(guī)定動作”，同時(shí)也使公司的注冊資本金由10億元充盈到20億元。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還分別整售了遠(yuǎn)洋國際中心和遠(yuǎn)洋光華國際，從而獲得12億元現(xiàn)金回報(bào)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)利用這些資金在全國范圍內(nèi)大幅圈地，半年時(shí)間內(nèi)，增加土地儲備360萬平方米左右�！�

　　除土地儲備外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)也高速增長。自2000年開始，其每年開發(fā)樓盤面積達(dá)300萬~350萬平方米，竣工面積達(dá)到100萬~130萬平方米，銷售額達(dá)到60億~70億元。

　　中銀證券研究報(bào)告指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今明兩年竣工建筑面積將達(dá)73.1萬平方米和91.9萬平方米，增長率分別為62%和26%，而純利潤則分別上升152%和44%。今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤14.4億元，明年這一數(shù)據(jù)則計(jì)劃達(dá)到20.73億元。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，往往會陷入高資產(chǎn)負(fù)債率的泥潭。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直比較穩(wěn)定，在2004年、2005年、2006年以及今年上半年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為36.1％、41.4％、41.4％以及47.2％。這可能跟公司最近幾年不斷增資擴(kuò)股有關(guān)。

　　另外，為實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自2005年起，將公司的經(jīng)營性物業(yè)與出售型物業(yè)比重定為2：8，但截至2007年7月31日，公司投資物業(yè)的收益僅占總收益的1.1％，而總收益的96.1％仍來自發(fā)展物業(yè)。

　　未來的買地風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的估值很大程度上依賴于其土地儲備。但按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前859萬平方米的土地儲備，在全國房地產(chǎn)企業(yè)中，排名尚算不上前列。

　　先期上市的碧桂園、萬科、富力、保利、新世界等土地儲備均已超過千萬平方米。不過，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近千萬平米的土地儲備均位于一、二線重點(diǎn)城市，這個(gè)特色非常突出。

　　目前全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)公司尤其是上市房地產(chǎn)公司不計(jì)成本圈地的情況已愈演愈烈，導(dǎo)致全國性的土地價(jià)格飆升。盡管遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了天津等地，但作為一個(gè)全國性發(fā)展的企業(yè)而言，進(jìn)入的城市還相對較少。公司在拓展區(qū)域市場時(shí)，可能將付出更高成本。

　　就這一點(diǎn)而言，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在招股說明書中坦言：“房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭可能導(dǎo)致收購用于發(fā)展的土地的成本增加等情況”，公司亦“不能保證成功擴(kuò)展業(yè)務(wù)至中國其他高增長城市”。

　　不過，正如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在招股書中的介紹，公司主要開發(fā)的物業(yè)類型為中高端住宅、高級辦公樓、零售物業(yè)、酒店式公寓以及酒店。根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京市場的操作經(jīng)驗(yàn)來看，其所開發(fā)的項(xiàng)目在售價(jià)方面均有很強(qiáng)后勁。例如其在石景山區(qū)八寶山地鐵附近開發(fā)的遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目，初開發(fā)時(shí)售價(jià)在5000元/平方米左右。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過引入景山學(xué)校等措施，使遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目售價(jià)一路飆升，目前該項(xiàng)目已達(dá)15000元/平方米的高位。

　　今天來看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的各種經(jīng)營性活動無不是為上市奠定基礎(chǔ)。在上市前，包括亞洲股神李兆基在內(nèi)的多位富豪企業(yè)家，已斥資18.72億元認(rèn)購了其股份。按照6.45~7.7港元的招股價(jià)格區(qū)間和15.512億股的發(fā)行規(guī)模，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將最多募集到119.44億港元。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金意味著土地，土地意味著項(xiàng)目，項(xiàng)目則意味著高額回報(bào)。即將握住119億港元募集資金的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，進(jìn)一步拿地的計(jì)劃也許就在咫尺之間。

如何低調(diào)攬資百億

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也許是即將上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)中最低調(diào)的一個(gè)。

　　當(dāng)中遠(yuǎn)集團(tuán)開始合并遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份時(shí)，市場中關(guān)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市的消息就已滿天飛。但問及公司本身，回答均是緘默。而當(dāng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開始引入戰(zhàn)略投資者、過會、招股時(shí)，面對確鑿的上市消息，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)仍緘口不語。

　　這個(gè)態(tài)度實(shí)際上也容易理解。雖然其已擁有國際化背景，但其中遠(yuǎn)的“姓氏”不變，何況它的大股東中還有另一家央企——中化集團(tuán)。有如此強(qiáng)大的“父母”在，作為“兒子”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)當(dāng)然謹(jǐn)言慎行。

　　多年來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直處在這種“上有老、下有小”的局面當(dāng)中，誠惶誠恐，兢兢業(yè)業(yè)。獨(dú)特的股東背景賦予遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獨(dú)特的個(gè)性——既希望保持一定親和力，又努力與外界保持一定距離。

　　但是就在持續(xù)緘默中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)爆炸性地凍結(jié)了2500億元資金，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到200倍。最終的融資規(guī)模計(jì)劃超過119億元。

　　在這場盤面巨大的資金游戲中，得利者除了“兒子”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)外，“父母”也受益匪淺。據(jù)了解，通過連續(xù)出讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)，中遠(yuǎn)集團(tuán)套現(xiàn)資金約150億元；中化集團(tuán)套現(xiàn)資金近200億元。

　　當(dāng)然，這種火熱的局面和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本身的實(shí)力有一定關(guān)系，但公司實(shí)力并非全部原因。有一個(gè)側(cè)面例證，SOHO中國將緊隨遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之后掛牌，而土地儲備缺乏是其公開的秘密，即便如此，其招股規(guī)模也可能達(dá)到128億港元。

　　但是就在去年，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港受到的待遇則大不相同。世茂房地產(chǎn)不得不在擬發(fā)價(jià)格區(qū)間的底部發(fā)行，而瑞安房地產(chǎn)甚至推遲了上市計(jì)劃。

　　這無疑證明了國際投資者對于人民幣資產(chǎn)以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場的持續(xù)看好。另外，由于外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)受到嚴(yán)格限制，如何能從內(nèi)地房地產(chǎn)市場中分一杯羹？投資于香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的股票無疑是最便捷的方式。

　　而事實(shí)上，外資已然通過這種方式賺得盆滿缽滿。同樣作為世茂的戰(zhàn)略投資者，渣打銀行大中華區(qū)總裁陳凡在今年年初表示：“我們投入世茂的時(shí)候是4.14港元，現(xiàn)在已翻了三番。實(shí)際上現(xiàn)在純凈利潤已漲了200%�！�

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市中，摩根士丹利、渣打銀行等戰(zhàn)略投資者將獲利93億元。

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