對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市的魔力就在于能實(shí)現(xiàn)“鯉魚跳龍門”，實(shí)現(xiàn)市值翻番。

    一位國(guó)際投行界人士向記者透露，方圓集團(tuán)旗下方圓地產(chǎn)控股有限公司(簡(jiǎn)稱方圓地產(chǎn))前不久委托摩根大通成功發(fā)行了2億美元的可轉(zhuǎn)債和債券融資產(chǎn)品，利用所融得資金，方圓地產(chǎn)可迅速將土地儲(chǔ)備擴(kuò)大到700萬平方米，具備了在香港上市的要求。

    該投行人士預(yù)測(cè)，方圓地產(chǎn)將有可能在明年做好前期準(zhǔn)備并提出上市申請(qǐng)。

    發(fā)債融資拿地

    7月7日，摩根大通證券(亞太)有限公司副總裁呂建東在出席“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”時(shí)透露，摩根大通在今年4月份幫方圓地產(chǎn)做了2億美元的上市前融資，融資發(fā)行產(chǎn)品為可轉(zhuǎn)債加債券。

    方圓地產(chǎn)此次融資的工具為可轉(zhuǎn)債和債券，相比其他房企上市前融資喜歡以股權(quán)融資為主，方圓地產(chǎn)的這一融資動(dòng)作也很有新意。

    方圓地產(chǎn)自1997年成立至今，已擁有600萬平方米土地儲(chǔ)備。來自方圓地產(chǎn)官方網(wǎng)站信息披露，包括江清遠(yuǎn)和珠海兩地，目前方圓地產(chǎn)已開發(fā)和在建項(xiàng)目有12個(gè)，此外，該公司在江門也有土地儲(chǔ)備。即將開盤或正在建筑的樓盤：有天河公園板塊“公園一號(hào)”、珠江新城“月島”、體育東“方圓奧克伍德國(guó)際酒店公寓”和其他珠三角地區(qū)項(xiàng)目。

    一位投行人士介紹，方圓地產(chǎn)近兩年來業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)近100％，采取債券融資工具可以幫助方圓地產(chǎn)降低融資成本。目前香港發(fā)行的高收益?zhèn)�券利益一般不超過15％，可轉(zhuǎn)債利息更低，預(yù)計(jì)方圓地產(chǎn)這次發(fā)行債券類融資工具融資成本在10％以下。

    熟悉方圓地產(chǎn)的投行人士透露，今年和明年方圓地產(chǎn)的收入增長(zhǎng)率都將超過100％，上市后年收入增長(zhǎng)能力可在30％以上。

    然而，以較低的融資成本獲得2億美元資金，這對(duì)于急需資金擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的方圓地產(chǎn)而言，這筆資金意義非常。

    中小型房企上市勝算幾何？

    “全國(guó)擴(kuò)張的架構(gòu)還沒有拉開�！睆V州一位曾參與方圓地產(chǎn)融資項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士分析，方圓地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)只有2、3億元，整個(gè)資產(chǎn)包對(duì)于國(guó)外基金公司而言比較小。

    與其他中小型房企相類似的是，方圓地產(chǎn)土地和資金規(guī)模都偏小，在做上市前融資時(shí)遇到了困難，需要投行的資金支持。

    方圓地產(chǎn)原計(jì)劃去新加坡上市。去年曾有其他投行對(duì)方圓地產(chǎn)感興趣，但由于該投行想先做大方圓地產(chǎn)的資產(chǎn)包再上市，而與方圓地產(chǎn)自身戰(zhàn)略不相符而放棄。

    經(jīng)歷一年周折，方圓地產(chǎn)終于與摩根大通達(dá)成協(xié)議。作為承銷商，摩根大通對(duì)于方圓地產(chǎn)的信心，來自于該公司土地儲(chǔ)備和利潤(rùn)增長(zhǎng)。最重要的是，方圓地產(chǎn)完善的準(zhǔn)上市股權(quán)治理結(jié)構(gòu)是吸引投行下決定投錢的原因。

    “方圓地產(chǎn)有完善的公司治理結(jié)構(gòu)，即使出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，管理層也會(huì)有效去降低風(fēng)險(xiǎn)保證投資者利益，”上述投行人士說，目前有很多中小房企尋找資金，而多數(shù)房企被外資投行拒之門外的主要原因就是企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不完善。

    “國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資公司尚不能接受的項(xiàng)目，外資投行更不可能接受，所以公司治理結(jié)構(gòu)很重要”，上述投行人士表示，方圓地產(chǎn)依據(jù)珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的優(yōu)勢(shì)，逐漸滲入周邊城市，這種模式比較實(shí)際可行。

    一位了解方圓地產(chǎn)的人士介紹，其實(shí)方圓地產(chǎn)自2006年下半年開始就一直在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。雖然身處地產(chǎn)巨頭環(huán)繞的珠三角地區(qū)，方圓地產(chǎn)卻一直在尋求廣州以外的城市擴(kuò)張，但目前只進(jìn)入了清遠(yuǎn)、江門和珠海三地，并在當(dāng)?shù)乩^續(xù)復(fù)制“云山詩意”。

    上述熟悉方圓地產(chǎn)人士說，方圓地產(chǎn)在今年6月宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，這一切舉動(dòng)“明顯是沖著上市去的”。

    實(shí)際上，從廣州多家中型房企撞擊資本市場(chǎng)的大門可見，這些房企在遇到發(fā)展瓶頸的時(shí)候，也是外資投行進(jìn)入的好時(shí)機(jī)，據(jù)了解，目前瑞士銀行、摩根士丹利、摩根大通、美林、高盛等投行相繼進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，最直接的手法是以股權(quán)融資的形式，通過借錢給項(xiàng)目圈錢。

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