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2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略及深度研究預(yù)測(cè)報(bào)告

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)形式的一種，是消費(fèi)水平不斷發(fā)展的產(chǎn)物。它是商業(yè)與地產(chǎn)的融合，一方面商業(yè)

2011年中國(guó)建筑裝飾行業(yè)投資策略及深度研究報(bào)告

從建筑裝飾行業(yè)的市場(chǎng)流程劃分，建筑裝飾行業(yè)可以分為材料采購(gòu)、裝飾設(shè)計(jì)、工程施工和監(jiān)理驗(yàn)收四部

2011年中國(guó)建筑行業(yè)投資策略及深度研究預(yù)測(cè)報(bào)告

從1997年開始，中國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，增速小幅增加，直至2004年。從200

2011年中國(guó)工程承包行業(yè)投資策略及深度研究分析報(bào)告

工程承包是指對(duì)某一項(xiàng)工程實(shí)行效益承包的一種形式。受承包內(nèi)容和具體環(huán)境條件的制約，發(fā)包方與承包

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　　德國(guó)各級(jí)政府尤其是聯(lián)邦政府把推動(dòng)福利住房，即由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入人群的住房建設(shè)作為必須履行的職責(zé)。
　　
　　在德國(guó)工作生活多年，記者結(jié)交了不少當(dāng)?shù)嘏笥�，既有高�?jí)公務(wù)員和跨國(guó)公司老總，也有清潔工和報(bào)童。交往多了，記者發(fā)現(xiàn)，在他們中間，自購(gòu)住房者或有此意愿者均占少數(shù)。究其原因，主要是德國(guó)擁有高度發(fā)達(dá)的住房租賃市懲完善的配套措施保障，特別是對(duì)低收入人群，政府還給予了各種住房租賃優(yōu)惠政策。
　　
　　在德國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)被視為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國(guó)人普遍持有這樣一種看法："即使住宅市場(chǎng)從總體上講是供需平衡的，但仍有一些家庭無法依靠自己的力量獲得相應(yīng)的住房。"因此，與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。其《住宅建設(shè)法》明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。
　　
　　在法律的推動(dòng)下，德國(guó)各級(jí)政府尤其是聯(lián)邦政府把推動(dòng)福利住房，即由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入人群的住房建設(shè)作為必須履行的"職責(zé)"。聯(lián)邦政府自1949年以來，每年都向各州提供數(shù)額不等的財(cái)政支持用于住房建設(shè)或補(bǔ)貼。2006年9月1日生效的《聯(lián)邦改革法》將住房職責(zé)劃歸各州政府后，聯(lián)邦政府雖然不再需要提供財(cái)政支持，但作為補(bǔ)償，從2007年至2019年仍必須向地方轉(zhuǎn)移財(cái)政資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戰(zhàn)后60年來，德國(guó)先后建造了近1000萬套福利住房。
　　
　　不過，德國(guó)福利住房在發(fā)展后期卻呈逐年減少趨勢(shì)。據(jù)一位房地產(chǎn)專業(yè)人士介紹，這既是因?yàn)樽》烤o張狀況已得到緩解，也是由于這種高福利公共住房絕大部分是低于成本運(yùn)營(yíng)的，給擁有產(chǎn)權(quán)的各級(jí)政府造成沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。以科隆市為例，福利住房每平方米月租金為4.8歐元，一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，前者比后者要低40%-50%。近來，在國(guó)際金融危機(jī)和財(cái)政危機(jī)的雙重打擊下，地方政府紛紛將這些住房私有化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1987年德國(guó)擁有福利住房390萬套，而目前僅為200萬套。因此，從發(fā)展趨勢(shì)上看，德國(guó)各級(jí)政府將會(huì)慢慢退出公共住房領(lǐng)域。
　　
　　但這并不意味著福利住房的消失。德國(guó)的房產(chǎn)政策是重點(diǎn)考慮住房的社會(huì)屬性，其次才是市場(chǎng)屬性。這種性質(zhì)在德國(guó)《基本法》和《住宅建設(shè)法》中都有明確的闡述。那么，在政府退出公共住房領(lǐng)域之后，福利住房如何得到保障呢？專家認(rèn)為可以采取以下幾方面措施：
　　
　　一是通過政策影響住房市常無論開發(fā)商屬于公司、個(gè)人還是住宅建筑企業(yè)，要想獲得政府的支持，即長(zhǎng)期貸款、低息貸款甚至是無息貸款，以及土地，包括土地優(yōu)惠等政策好處，都必須與政府簽訂一個(gè)合同，待房建成以后，優(yōu)先以成本價(jià)租給政府或政府指定的拽，成為公共租賃市場(chǎng)的一部分。政府利用優(yōu)先使用權(quán)，將這些住房出租給普通居民和低收入人群。
　　
　　在公共住房領(lǐng)域，德國(guó)不存在完全的市抄濟(jì)。即使是個(gè)人買房，也享受了國(guó)家提供的各種優(yōu)惠政策，比如銀行優(yōu)惠貸款、買房補(bǔ)貼等。投資人即使完全靠商業(yè)運(yùn)作，不要國(guó)家任何補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策，在德國(guó)住宅市場(chǎng)供需基本平衡，甚至是供大于求的情況下，也不存在任何運(yùn)作成功的可能性。他們的前途只有一個(gè)，就是與政府合作，在合同期內(nèi)以成本價(jià)租給政府或政府指定的租住人群，待合同期滿后再以市場(chǎng)價(jià)出租或出售。
　　
　　二是給低收入人群提供住房補(bǔ)貼或發(fā)放"住房款"，以便他們能夠在住房租賃市場(chǎng)租到適合自己的房子。哪些人屬于低收入人群，哪些人可以獲得住房補(bǔ)貼或得到"住房款"，法律或地方法規(guī)都有明確規(guī)定。2009年，德國(guó)人均月收入為2400-3000歐元。據(jù)此，每月收入在2200歐元以下的單身家庭，兩個(gè)成年人帶一個(gè)孩子且月收入在4100歐元以下的家庭，都可以申請(qǐng)租金上漲補(bǔ)貼，即上漲部分的90%由市政府承擔(dān)。同樣以科隆市為例，科隆市有100萬人口，其中10萬人享受住房福利補(bǔ)貼，1萬人住社會(huì)福利住房。
　　
　　租房是德國(guó)家庭住房的主流
　　
　　-德國(guó)57%的家庭是靠租房過日子，擁有個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的家庭僅占德國(guó)家庭總數(shù)的43%。
　　
　　-家庭人口多和收入高的人，購(gòu)買住房的比例也就相應(yīng)上升。
　　
　　-在德國(guó),租房比買房方便、實(shí)惠。
　　
　　-德國(guó)年輕人買房是鳳毛麟角,年輕人不著急買房。
　　
　　據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2009年的最新統(tǒng)計(jì)，德國(guó)57%的家庭是靠租房過日子，擁有個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的家庭僅占德國(guó)家庭總數(shù)的43%。1993年個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán)的家庭為39%。雖然這一比例在十幾年間增長(zhǎng)了4個(gè)百分點(diǎn)，但總體上變化不大，德國(guó)住房的主流依然是租房。
　　
　　德國(guó)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，是否購(gòu)買住房與年輕人是否結(jié)婚沒有關(guān)系。德國(guó)單身家庭租房的比例為76%，"端族"家庭或二人世界租房的比重為52%。購(gòu)買住房的主要是帶子女的家庭和高收入者。換言之，家庭人口多和收入高的人，購(gòu)買住房的比例也就相應(yīng)上升。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)3人家庭擁有個(gè)人住房的比例為57%。4人家庭擁有個(gè)人住房的比例約為70%。5人或5人以上家庭擁有個(gè)人住房的比例約為73%。德國(guó)家庭月凈收入2000歐元是個(gè)分界線。月凈收入低于這個(gè)數(shù)值的，絕大多數(shù)是租房戶。月凈收入高于這個(gè)數(shù)值的，買房的家庭愈來愈多。統(tǒng)計(jì)顯示，月凈收入在2600歐元至3600歐元的家庭，購(gòu)買住房的比例約為65%。月凈收入在5000歐元以上至18000歐元的家庭，擁有個(gè)人住房的比例高達(dá)82%。
　　
　　由此可見,德國(guó)擁有產(chǎn)權(quán)房的人，大都是那些養(yǎng)兒育女者或收入較高者。開始買房或自己建房的年齡段是在有了子女之后。這種家庭有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：一是工作和婚姻都相對(duì)穩(wěn)定。二是出生后的孩子需要有自己獨(dú)立的空間。三是經(jīng)過一段時(shí)間的積蓄已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。也就是說,是否購(gòu)買住房主要看自己的需要和收入情況而定。統(tǒng)計(jì)資料顯示，在德國(guó)，租用住房的使用面積，平均每套為69平方米。而買房人，每套住房的使用面積平均為121平方米。從這里可以看出三個(gè)問題：一是德國(guó)人還是比較崇尚節(jié)儉的，租用住房的面積一般都不是很大。二是講究實(shí)際，不追求奢華。租房者的主流是單身家庭和端族。有一套69平方米的房子，夠用就可以了。三是逐步改善生活和居住條件。有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又有實(shí)際需要，比如人口增加了，這時(shí)就該考慮買房了。在德國(guó),無論是官方還是民間，無論買房還是租房，一律用使用面積這一概念。因?yàn)檫@一概念比較清晰、明確，便于買賣或租賃雙方公平交易。
　　
　　統(tǒng)計(jì)資料顯示，德國(guó)已經(jīng)買房的家庭，從身份上看，主要是三種人。一是已經(jīng)退休的人。這部分人擁有個(gè)人住房的比例是69%。二是獨(dú)立開業(yè)的人，包括私人開業(yè)的醫(yī)生、建筑師、律師或餐館的老板等。三是公務(wù)員。公務(wù)員收入和崗位都比較穩(wěn)定，所以大部分人最終都要買房。獨(dú)立開業(yè)的人屬于中產(chǎn)階層，大部分人收入較高，工作穩(wěn)定，至少?zèng)]有被炒魷魚的風(fēng)險(xiǎn)。所以他們敢于買房，銀行也樂意貸款給他們。至于說到退休的人員，這部分人用一生的積蓄為自己購(gòu)套住房，也是一種歸宿或心理上的享受。
　　
　　另一方面,德國(guó)年輕人買房是鳳毛麟角。這主要是由于年輕人的職業(yè)面臨著多次選擇，住所和收入都不穩(wěn)定。但這并不會(huì)妨礙他們結(jié)婚。年輕人結(jié)婚，只要有房淄可以了，不一定非要買房。條件好的、收入高的，可以租地理位置好或大一點(diǎn)的房子。收入低的，選擇小點(diǎn)的或老房子就是了�？傊畮缀鯖]有人為了結(jié)婚而專門去買房子的。
　　
　　在德國(guó),租房比買房方便、實(shí)惠。德國(guó)房屋租賃市恥大。有關(guān)材料透露，僅僅在德國(guó)東部地區(qū)，就有100萬套閑置的住房供出租或銷售。在德國(guó)西部地區(qū)，僅僅是德國(guó)聯(lián)邦、州和地方三級(jí)政府擁有的廉租房就有300萬套。此外住房合作社、公司和居民個(gè)人還有大量的閑置房可供出租。這么龐大的市場(chǎng)，對(duì)年輕人來說，總能找到合適的結(jié)婚用房。租房比買房實(shí)惠的地方，還在于省去了很多不必要的麻煩，比如維修等。德國(guó)商品房市場(chǎng)，最近10年來房?jī)r(jià)幾乎原地踏步。有些地方，例如柏林，房?jī)r(jià)甚至有所下降。在柏林，每平方米1000歐元的住宅，可以買到相當(dāng)理想的地段。在高房?jī)r(jià)地區(qū)或城市，比如法蘭克福或慕尼黑，每平方米1500歐元也打住了。以德國(guó)人的平均收入來看，每個(gè)月的工資，如果不吃不喝，足可以買2平方米的住房面積。如果買二手房，房?jī)r(jià)肯定更低。但德國(guó)人不愿意負(fù)債，更不愿意當(dāng)房奴。他們更看中休假、買車。所以買房的積極性不是很高。德國(guó)通貨膨脹率很低，10年來工資也基本沒有什么調(diào)整，所以房?jī)r(jià)維持不動(dòng)也正常。房?jī)r(jià)很難炒高的重要一個(gè)原因在于，德國(guó)的人口是呈下降趨勢(shì)。在這種情形下，年輕人不著急買房。

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德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀點(diǎn)評(píng)