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2011年中國房地產(chǎn)市場趨勢觀察研究預測報告

2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投

2010-2015年中國太陽能光電建筑行業(yè)深度評估及投

本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家工業(yè)和信息化部、國家海關(guān)總署、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研

2010-2015年中國綠色建筑市場格局與投資可行性分

【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

2010-2015年中國廉租房建設(shè)規(guī)劃及投資前景預測分

【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

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目前，世界各國都注意到了房價平穩(wěn)的重要性。近年來，日本興起的“住居福祉學”，更從“民生福祉”的視角將房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)上升到一個新的認識高度。從歷史經(jīng)驗和教訓看，凡是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，將房地產(chǎn)市場作為消費市場而非投資市場的，國家經(jīng)濟周期波動就比較小。

同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機后這些國家的房地產(chǎn)市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價十年不漲”的德國，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用。

據(jù)統(tǒng)計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經(jīng)增長了三倍。

分析德國房價不漲的內(nèi)在原因，簡單來說，可總結(jié)為八個方面：

其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰(zhàn)后西德動員全民建房外，在1989年柏林墻倒塌后，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業(yè)、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業(yè)建房熱”。實際上一直到2003年，德國各行業(yè)公司擁有住房還超過260萬套。

其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業(yè)貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在采取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內(nèi)英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。

其三，德國發(fā)達的房屋租賃市場，也成為了房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業(yè)出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規(guī)范。由于德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。德國家庭樂于租房，并且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。

其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。

政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社征收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發(fā)商任意定價的局面。

其五，德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認定。評估師對自己的評估結(jié)果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。

除了私人評估師外，德國還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當?shù)亍暗貎r圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發(fā)商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。

其六，“指導價”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。德國法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據(jù)德國《經(jīng)濟犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發(fā)商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產(chǎn)稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經(jīng)大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對于炒房者而言可謂釜底抽薪。

其八，德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè)，作為德國經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當?shù)氐貎r、房價，來增加當?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿７康禺a(chǎn)政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

以上各類政策，雖然并不能涵蓋德國房地產(chǎn)制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩(wěn)，并非出于偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調(diào)控政策，正是長期保障房價穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。

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德國房價十年不漲原因分析