房市跌跌不休

    看美國(guó)房市走向，首先要分析幾個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)：舊房銷(xiāo)量、舊房?jī)r(jià)格以及新房銷(xiāo)量和開(kāi)工量。之所以更看重舊房而不是新房，這是因?yàn)樵诿绹?guó)住房市場(chǎng)上，舊房銷(xiāo)售是主力軍，其銷(xiāo)售量占到了整個(gè)房市銷(xiāo)售量的８５％左右。舊房市場(chǎng)的好壞，幾乎也就等同于整個(gè)房市的好壞。

    但舊房方面更多的是壞消息。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)3月23日發(fā)布的報(bào)告顯示，在剛過(guò)去的2月份，美國(guó)舊房銷(xiāo)量比前一月下降0.6%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為502萬(wàn)套，低于上個(gè)月的505萬(wàn)套，為連續(xù)第三個(gè)月走低。房?jī)r(jià)則仍呈下降趨勢(shì)，2月份的舊房銷(xiāo)售中間價(jià)同比又下降了1.8%，為每套１６．５１萬(wàn)美元。而在2006年7月的房?jī)r(jià)高峰期，舊房銷(xiāo)售中間價(jià)為23.03萬(wàn)美元，也就是說(shuō)，在三年多時(shí)間內(nèi)，美國(guó)房?jī)r(jià)整體下跌了近30%。

    在佛羅里達(dá)和加利福尼亞州一些城市，房?jī)r(jià)更是腰斬了一半以上。如果按照目前的房?jī)r(jià)，包括華盛頓在內(nèi)的許多美國(guó)大中城市，房?jī)r(jià)水平其實(shí)都低于中國(guó)的北京和上海。房?jī)r(jià)的下滑，更直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商望市興嘆。新房銷(xiāo)量和開(kāi)工量同時(shí)呈現(xiàn)下滑，美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，2月份新房開(kāi)工量下降了5.9%，當(dāng)月新房銷(xiāo)量則又下跌了2.2%，為連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)下跌，2月份30.8萬(wàn)套的銷(xiāo)量也創(chuàng)下了美國(guó)有史以來(lái)新房銷(xiāo)售的最低紀(jì)錄。

    洶涌止贖潮

    一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，2月份樓市糟糕狀況，很大程度歸咎于天氣。在剛過(guò)去的2月份，美國(guó)很多地方迎來(lái)了數(shù)十年一遇的暴風(fēng)雪，記者所在的華盛頓，積雪就過(guò)膝。這樣的極端天氣確實(shí)讓許多買(mǎi)房人都選擇了推遲購(gòu)房。2月份情況或許是特例，但連續(xù)多個(gè)月的銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)雙下跌，則顯示去年美國(guó)房市一度展現(xiàn)的“小陽(yáng)春”不過(guò)只是假象。

    去年第一季度，６個(gè)房?jī)r(jià)暴跌的幾大州——內(nèi)華達(dá)、加利福尼亞、亞利桑那、佛羅里達(dá)、弗吉尼亞、明尼蘇達(dá)——銷(xiāo)量曾出現(xiàn)大幅回升。其中內(nèi)華達(dá)第一季度房屋銷(xiāo)售量翻了一番多，加州銷(xiāo)售量增長(zhǎng)了８１％，亞利桑那則增長(zhǎng)了５０％。在稍后一段時(shí)間，舊房、新房銷(xiāo)量也曾出現(xiàn)過(guò)回升。

    當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘就認(rèn)為，他終于已開(kāi)始看到房市“觸底的信號(hào)”。野村證券（美國(guó)）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·瑞斯勒認(rèn)為，房市“已接近觸底，盡管還沒(méi)有觸底”。但到今年春天，這種“觸底信號(hào)”卻戛然而止。美國(guó)哥倫比亞全國(guó)廣播公司在一篇報(bào)道中就感嘆：“這將是美國(guó)房市的又一個(gè)糟糕春天——除非你是買(mǎi)房者”。但即使是買(mǎi)房者，也未必敢在目前的氣氛中大膽出手。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)言人沃特·馬龍尼就說(shuō)，跌跌不休的房?jī)r(jià)，讓買(mǎi)房者更多選擇持幣觀望態(tài)度，“他們更多只是坐在駕駛員位置上”，就是不肯下車(chē)。

    樓市好景不再，與美國(guó)政府未能有效應(yīng)對(duì)房屋止贖潮有關(guān)。所謂止贖，是指房主如果在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法按時(shí)支付貸款按揭，房屋將被貸款公司沒(méi)收，然后通過(guò)拍賣(mài)公司或房地產(chǎn)公司直接上市。在這次危機(jī)中，大量的美國(guó)房主淪為“房奴”，甚至被掃地出門(mén)。

    據(jù)穆迪經(jīng)濟(jì)學(xué)家網(wǎng)站的計(jì)算，受房?jī)r(jià)大跌影響，美國(guó)房貸購(gòu)房者中，三分之一的房貸額要高于房屋實(shí)際價(jià)值。目前約有450萬(wàn)戶(hù)家庭因此進(jìn)入止贖程序。而大量被止贖的房屋最終又以低價(jià)流向市場(chǎng)，這進(jìn)一步打壓了市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，更讓有意購(gòu)房者不敢貿(mào)然出手，這形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

　　政府救市勢(shì)在必然

    美國(guó)房市是金融危機(jī)的發(fā)源地，正是因?yàn)榉渴信菽钠屏�，�?dǎo)致美國(guó)陷入次貸危機(jī)，進(jìn)而又使華爾街深陷其中，最終演變?yōu)橛绊懮钸h(yuǎn)的全球金融危機(jī)。美國(guó)房市未來(lái)的走向，也同整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。按照美國(guó)地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的估計(jì)，如果每增建一套住房，就可在一年內(nèi)為美國(guó)增加3個(gè)就業(yè)崗位，為美國(guó)各級(jí)政府累計(jì)增加稅收9萬(wàn)美元。這對(duì)正面臨失業(yè)危機(jī)和財(cái)政拮據(jù)的美國(guó)政府來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將是雪中送炭。

    更何況，對(duì)大部分美國(guó)人來(lái)說(shuō)，房屋是一生中最大的財(cái)產(chǎn)，如果房市企穩(wěn)、房?jī)r(jià)上揚(yáng)，意味著本身資產(chǎn)的升值，這樣更有消費(fèi)的欲望。消費(fèi)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要推動(dòng)力，消費(fèi)增加也將有力地推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果房市再出現(xiàn)災(zāi)難性下滑，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的努力也將最終夭折，“二次衰退”或?qū)㈦y以避免。

    這還只是從經(jīng)濟(jì)層面講，如果從政治層面講，大量房屋止贖，帶來(lái)的是許多家庭的無(wú)家可歸，這將加劇社會(huì)的動(dòng)蕩。在中期選舉年的特殊政治生態(tài)中，對(duì)執(zhí)政的民主黨和奧巴馬政府來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。

    當(dāng)前美國(guó)房市要復(fù)蘇，靠市場(chǎng)自身力量完全不可能，唯一可行的方法，就是政府直接出手救市。奧巴馬政府3月26日宣布了新一輪房市救助計(jì)劃，政府將投入140億美元資金，幫助面臨止贖的房主申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，在政府補(bǔ)貼下，一些房貸機(jī)構(gòu)也將酌情降低房主的房貸金額。

    穆迪經(jīng)濟(jì)學(xué)家網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪表示，政府最新的救助計(jì)劃將可望幫助100萬(wàn)到150萬(wàn)面臨止贖困境的房主保住房屋，這將有助于讓目前的止贖危機(jī)盡快得到平息。這也大大降低了房市再次惡性下跌的可能性。

    但即使止贖危機(jī)得到解決，美國(guó)房市要走出谷底可能還需要一定時(shí)間。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前美國(guó)房市沒(méi)有出現(xiàn)惡性下滑，與美國(guó)政府推出的首次購(gòu)房免稅８０００美元的刺激有著莫大的關(guān)系。高盛集團(tuán)稱(chēng)，政府這一計(jì)劃將房?jī)r(jià)抬高了５％，但隨著該計(jì)劃將于今年4月底終止，房?jī)r(jià)將會(huì)急劇下滑。

    美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云就表示，對(duì)美國(guó)房市而言，“能否持續(xù)復(fù)蘇的一個(gè)關(guān)鍵性挑戰(zhàn)”，要看首次購(gòu)房免稅條款結(jié)束后房市的走勢(shì)。

    另外，由于美聯(lián)儲(chǔ)接近零利率的政策，使美國(guó)房貸利率一直低位運(yùn)行，但隨著美聯(lián)儲(chǔ)可能在今年稍后時(shí)間進(jìn)入“加息周期”，而且，美聯(lián)儲(chǔ)將在3月底結(jié)束購(gòu)買(mǎi)房貸抵押證券，這些房市優(yōu)惠政策的終結(jié)將可能使房市走勢(shì)更加不容樂(lè)觀。

    春天是美國(guó)房市上行的傳統(tǒng)季節(jié)，但今年的春天，無(wú)論從氣候?qū)W還是從市場(chǎng)表現(xiàn)看，都顯得格外寒冷。而基于房市對(duì)美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的重要作用，對(duì)奧巴馬政府來(lái)說(shuō)，更嚴(yán)峻的考驗(yàn)、更艱巨的任務(wù)，或許都還在前頭。

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