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商業(yè)地產(chǎn)難逃次貸漩渦
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-3-11
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn) 次貸 華爾街 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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華爾街的噩夢才剛剛開始，隨著本周二花旗集團股價十多年來首次跌破賬面價值，一種憂慮開始蔓延：住房貸款違約曾被認(rèn)為是導(dǎo)致這場危機的罪魁禍?zhǔn)祝频�、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的違約風(fēng)險正在一一浮現(xiàn)。
摩根大通的分析師本周指出，由于經(jīng)濟形勢不穩(wěn)以及信貸危機引發(fā)融資成本上升，美國商業(yè)地產(chǎn)市值可能在未來5到8年內(nèi)縮水近兩成，即總虧損1200億美元，占未償清商用房地產(chǎn)貸款（3.2萬億美元）的4%。
但高盛分析師的悲觀情緒有過之而無不及，他們預(yù)計未來2年內(nèi)美國商業(yè)地產(chǎn)價值跌幅就會達(dá)到21%至26%；評級機構(gòu)穆迪則預(yù)計，商用地產(chǎn)市場價值將在未來幾年縮減15%~20%，違約率則將升至1%~2%之間。
仲量聯(lián)行(Jones Lang Lasalle)本周發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，如果今年融資困難再得不到緩解，將有500多億美元的5年期全息貸款出現(xiàn)“很大程度”的違約。
商業(yè)按揭違約風(fēng)險加劇
承銷商業(yè)按揭證券曾是華爾街最賺錢的買賣之一（去年摩根士丹利的商業(yè)抵押證券承銷額位居世界各大投行首位），市場調(diào)查公司Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，2007年全球商業(yè)抵押貸款支持證券交易總量達(dá)到2948億美元，幾乎是2003年的3.5倍，其中的暴利助長了商業(yè)地產(chǎn)的身價。但高盛的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然目前為止商業(yè)按揭貸款的違約率只有0.4%，但今年1月美國市場未能發(fā)售任何一種商業(yè)抵押證券，這是十多年來的第一次。從去年年末至今，商業(yè)按揭證券的市值在短短幾個月中平均下挫5%，其中某些債權(quán)抵押證券(CDO)去年就縮水了至少一半。對那些持有商業(yè)地產(chǎn)貸款，或者持有商業(yè)按揭證券頭寸的證券公司來說，這簡直是雪上加霜。
摩根大通的觀點是，商業(yè)地產(chǎn)貸款總額已經(jīng)在2007年觸頂，從現(xiàn)在開始到2009年，信貸緊縮將導(dǎo)致房貸市場迅速惡化。由于500多億美元的抵押貸款將在2010年到2012年到期，商業(yè)按揭證券的違約問題屆時才會凸顯出來，由此商業(yè)地產(chǎn)的受沖擊程度不會像住宅市場那樣強烈。
不過，雖然商用房地產(chǎn)市場的下滑步伐較住宅市場而言更為緩和， 但那些持有這些按揭證券或是債務(wù)憑證的借貸機構(gòu)，其資產(chǎn)負(fù)債表上反映出的凈虧將在未來5至8年里達(dá)到500億美元。
經(jīng)濟疲軟或?qū)е聬盒匝h(huán)
高盛分析師預(yù)測，商業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)濟造成的沖擊將持續(xù)兩年之久，這意味著其后續(xù)問題持續(xù)的時間將大大超過次貸問題。摩根大通認(rèn)為，美國商業(yè)地產(chǎn)潛在風(fēng)險如果進(jìn)一步擴大，將導(dǎo)致英國的商用地產(chǎn)價格下跌23%，歐洲和澳洲的商用地產(chǎn)價格則有可能下跌5%~10%。由于美國自1995年以來商業(yè)地產(chǎn)貸款中只有28%被打包成證券，相比之下約有80%的次級貸款被證券化，致使金融機構(gòu)不得不計入大筆沖銷。由于接待機構(gòu)一方面發(fā)放貸款，一方面為商業(yè)地產(chǎn)項目、自有資產(chǎn)以及難以找到買家的商業(yè)按揭證券作出各項融資承諾，這使得他們自身的風(fēng)險不斷積聚。
穆迪分析師預(yù)計，今年第一季度，貝爾斯登、花旗集團、摩根大通、雷曼兄弟、美林以及摩根士丹利將總共沖銷約72億美元，但各大金融機構(gòu)公布的報告沒有把整體情況描述出來。
美國商業(yè)按揭證券由多種證券組合而成，它們被分割后作為債券出售給投資者；CDO是二次打包的住房按揭債券組合，按揭投資的損失使CDO的持有者遭受了沉重打擊。高盛分析師認(rèn)為，其中商業(yè)地產(chǎn)按揭證券(CMBS)貶值將占總虧損的四分之一（約300億美元），這些按揭證券的擔(dān)保債務(wù)憑證 (CDO)則將造成約400億美元的損失。
商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過量問題可能不會像美國住房市場那樣嚴(yán)重，因此商業(yè)地產(chǎn)價格還應(yīng)保持一段時間；但若經(jīng)濟疲軟導(dǎo)致的辦公和零售業(yè)用地需求減少，商業(yè)地產(chǎn)很可能會進(jìn)一步萎縮，目前加利福尼亞和拉斯維加斯的商用住宅空置率已經(jīng)開始上升，但這些地區(qū)的購物中心、寫字樓停車場等并未出現(xiàn)明顯空置。
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