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誰將決定今年房價走勢?
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-1-9
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房價 房地產(chǎn)
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2006年，中央以及地方出臺了包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)等一系列的調(diào)控政策。然而，一年過去了，雖然住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發(fā)思路已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的收效尚差強人意，北京等一些城市的房價仍舊一路飆升。2007年，這樣的局面是否會依舊延續(xù)？
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機
從2003年央行121號文件到2004年“8·31”大限，從2005年3月國務(wù)院出臺8條意見穩(wěn)定房價，再到2006年國務(wù)院提出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展6項措施，房地產(chǎn)調(diào)控的力度越來越大，措施也越來越嚴厲，可房價愣是在“且調(diào)且漲”的曲線下一路前行�！�
2006年被業(yè)界稱為“房地產(chǎn)政策年”。中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。然而，一年過去了，雖然住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發(fā)思路已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的收效尚差強人意，北京等一些城市的房價仍舊一路飆升，政府宏觀的核心目標并未達到。時值歲尾，有關(guān)2007年房價升跌的猜測與爭論成為業(yè)界內(nèi)外關(guān)注的焦點�！�
政策執(zhí)行力決定今年房價
政府對房地產(chǎn)行業(yè)全方位的調(diào)控政策并未有效勒住房價這匹“野馬”，投資增長依然較快。2006年10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資的完成額為14610．55億元，同比增長24．1％，比2005年全年的20．5％又增加了約4個百分點，房地產(chǎn)市場投資過熱的勢頭并沒有緩解。2006年10月份連續(xù)下降了4個月的房屋銷售價格也有所抬頭，銷售價格指數(shù)為105．4％，比9月份上升了0．1個百分點，房價的走勢呈現(xiàn)出不確定的態(tài)勢。人們對宏觀調(diào)控的效果倍感質(zhì)疑，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控該何去何從？
“2006年涉及房地產(chǎn)各方面的調(diào)控政策已基本到位，2007年的主要任務(wù)是落實既有政策。”建設(shè)部某官員表示。對建設(shè)部的這一觀點房地產(chǎn)界人士表示認同。認為，2006年的各項政策是有的放矢的，方向正確，但有些重要政策缺少實施細則，比如“70％·90平方米”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整政策、有關(guān)禁止審批別墅類用地的政策，看起來很好，但難于執(zhí)行，或是在執(zhí)行過程中被打了折扣。因此，2007年關(guān)鍵是加強已有政策的細化與落實。目前對房地產(chǎn)的調(diào)控政策除了在持有環(huán)節(jié)還可以出臺一些市場化的稅收政策，但新政的
出臺不再是重點，房地產(chǎn)在今年將進入“政策執(zhí)行年”，房價的走向取決于政策的執(zhí)行力度�！�
房價上漲非房地產(chǎn)單一原因
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生一直以來的觀點，房地產(chǎn)熱并非房地產(chǎn)單一的原因，實際上引起2006年宏觀調(diào)控的原因，并非房地產(chǎn)本身，而是跟整個宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀相關(guān)。長期的貨幣流動性過剩、低利率、進出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值五方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱�！�
前摩根斯坦利亞太區(qū)首席分析師謝國忠也認為，房價上漲的重要原因來自于地方財政和中央財政之間稅收的不平。由于地方政府的財政收入比起中央源頭要少，但是支出卻更大，因此長期以來形成依賴房地產(chǎn)發(fā)展以補貼地方財政的慣例，這是地方政府對房價推波助瀾的根本原因。
著名經(jīng)濟學家蕭灼基提出：“降低房價的一個途徑是降低成本，政府首先應該從降低土地批租價格入手，其次要減少稅種�！薄�
顯然，要想平抑房價，今年必須要改變目前的現(xiàn)狀，從更深的層面給予政策性的調(diào)整�！�
房地產(chǎn)已連續(xù)幾年一路高歌。謝國忠提出，房地產(chǎn)是地域性很強的產(chǎn)業(yè)，但是當房地產(chǎn)金融占主導的時候便成為全國性的，而全國性的房地產(chǎn)市場將受到經(jīng)濟周期的影響，他預測國內(nèi)房地產(chǎn)的谷底將在2008年或者2009年�；谡w經(jīng)濟發(fā)展的影響，不少業(yè)內(nèi)人士也認為，房地產(chǎn)業(yè)將在明、后年走向低谷。但今年由于土地供量受去年政策調(diào)整產(chǎn)生滯后以及整體經(jīng)濟向好、人民幣升值、奧運等諸多因素的作用，中高檔房價格無疑仍會上漲，而這將使整體房價被拉動上漲。
業(yè)內(nèi)人士認為，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場將朝著穩(wěn)定方向發(fā)展。比如，股市漸成牛市，過剩貨幣開始從房地產(chǎn)外流；進出口順差也開始減少。聶梅生認為，全國房地產(chǎn)投資會漸漸平穩(wěn)，未來房價不會大漲大落，中等收入人群的住房前景是良好的。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整急需到位
房價漲幅速度過快、供應結(jié)構(gòu)性失衡是一個重要原因。2006年，政府已經(jīng)清醒地意識到，要想平抑過快增長的房價，必須使商品房市場和保障性住房市場兩條腿都健全起來，進而對房地產(chǎn)做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整�！�
有關(guān)中低階層住房的限價土地政策、建設(shè)部等九部委“70％·90平方米”的政策框架已經(jīng)推出。但從目前看，這些重要的政策在實施環(huán)節(jié)沒有得到很好落實�！�
由于“70％·90平方米”政策推出后，其相關(guān)細則至今尚未出臺，北京已經(jīng)有許多項目被“低調(diào)放行”，
同時延遲了諸多項目的上市時間，致使這一被認為2006年最具威力的新政在執(zhí)行環(huán)節(jié)大打折扣，加劇了市場供需的緊張局面。
盡管政府方面強調(diào)，“70％·90平方米”政策須與“十一五”規(guī)劃同步執(zhí)行，但據(jù)偉業(yè)顧問了解到的市場情況看，目前90平方米以下的供應量不足整體的30％，2007年新增項目受“70％·90平方米”限制的數(shù)量也很有限，此政策對住宅供應結(jié)構(gòu)的影響在今年暫時無法體現(xiàn)。
“70％·90平方米”政策的目的并非是大戶型、小戶型的調(diào)整，而是要完善保障類住房的供應結(jié)構(gòu)和供應體制。顯然，2007年房地產(chǎn)市場急需這一政策的執(zhí)行細則的出臺，這項對房價產(chǎn)生明顯影響的政策將是社會各界期盼的�！�
同樣，限價房的提出在2006年著實吸引眾人的目光，限價房備選用地入市早晚關(guān)系到2007年低價商品房的供應量，對市場價格會產(chǎn)生一定影響。但在北京，去年18塊限價房備選土地推出后，卻因缺少土地招標細則和“限戶型、限房價”的執(zhí)行細則后續(xù)工作難以推進。限價房與經(jīng)濟適用房如何區(qū)別，“限價”是否應采取動態(tài)定價，如何限定買家范圍以及怎樣確立退出機制等問題，已經(jīng)成為今年老百姓非常關(guān)心，政府相關(guān)部門急需解決的一大現(xiàn)實問題�！�
出讓土地有待形成有效供應
供需關(guān)系直接決定房價的高低。盡管政府一再申明，北京土地供量可以滿足5年的開發(fā)需求，但近兩年業(yè)內(nèi)對土地的呼聲始終不斷。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰分析，土地供應短缺將帶來2007年上半年可供上市銷售的房屋套數(shù)供應持續(xù)下降，而購買力的積蓄將不得不面對今年房價大漲的事實�！�
有業(yè)內(nèi)人士提出，北京2002年到2005年政府已經(jīng)出讓的住宅用地尚有4500公頃，規(guī)劃住宅面積約8000萬平方米沒有形成住宅供應量。估計其5000萬－6000萬平方米掌握在依靠銀行貸款和銷售回款的中小開發(fā)商手中。北京房價出路在盤活這8000萬已出讓土地�！�
從政府動作看，北京土地整理部門也在加快土地上市步伐，最近將有65塊土地陸續(xù)入市進行交易，其中住宅性質(zhì)土地供應達39宗，除12宗未注明規(guī)劃建筑面積外，已有可建筑面積達415萬平方米。但土地從批租到開發(fā)成產(chǎn)品上市供應需要相當長的過程，相關(guān)部門對規(guī)劃的審批速度、開發(fā)商的資金調(diào)配、新政策的影響、拆遷進程等都會影響有效供應的形成。有業(yè)內(nèi)人士認為，即便今年加快土地供應量，也不能在近期使住宅供應量明顯增加。
政策有效性直接影響房價
政策本身的有效性對房價會產(chǎn)生直接影響。去年，國土資源部多次發(fā)文強調(diào)，禁止對“別墅類”用地的審批，然而由于該政策缺少相關(guān)部門在產(chǎn)品概念上的界定，致使該項政策成為“空中樓閣”，別墅類用地并沒有得到抑制，普通住宅用地并未因此而增加。相反，還引發(fā)出市場上的“稀缺”概念炒作，致使別墅等低密度住宅項目銷售價格迅速增長。
對此，房地產(chǎn)業(yè)界人士認為，房地產(chǎn)管理相關(guān)部門應該形成合力，避免政策本身存在漏洞，在今年及時出臺相關(guān)規(guī)定，使禁止批租的別墅類用地真正轉(zhuǎn)化為普通住宅用地，從而減少人為的漲價因素。
許多業(yè)內(nèi)人士認為，2006年土地供應因為“70％·90平方米”新政要求調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)，而影響了供應進程，2007年的土地供應將大幅增加。從現(xiàn)有情況看，由于人們對2008年后樓市走向不盡看好，今年多數(shù)樓盤會加緊上市。下半年北京商品房供應有可能走出去年的低迷狀態(tài)，商品房的供需矛盾將得到極大緩解。中原地產(chǎn)認為，2007年下半年將出現(xiàn)商品房集中上市的現(xiàn)象。偉業(yè)則預計，北京有效供給住宅面積
約2145萬平方米，比2006年的供應量可增長50％以上。供量的增加和需求的平穩(wěn)增長，將使房價在下半年相對放慢增長速度。 - ■ 與【誰將決定今年房價走勢?】相關(guān)新聞
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