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北京二手樓市凸現(xiàn)五大問題
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-12-26
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機1.已購公房交易遭遇“滯脹” 二手商品房交易漲幅下降
據(jù)鏈家地產統(tǒng)計資料顯示，2006年北京二手房交易量為7.6萬套，相比2005年的7萬套僅增長了8.6%。再上市公房的交易量過去連續(xù)3年中基本處于一個“滯脹”的狀態(tài)，顯然遭遇到了“瓶頸”（見表一）。
造成此種狀況的一個主要原因在于，再上市公房的房源供應數(shù)量有限。比如央產房自2003年10月允許上市交易以來，截至2006年9月30日止，累計蓋章通過者僅為15200套，而央產房的存量至少在60萬套以上，由此可以看出已購公房的房源供給明顯不足，業(yè)主的“惜售”心理較重。有許多業(yè)主既不愿意出租也不愿意出售，讓其閑置，導致了資源的浪費，而對其征收一定的資源浪費稅，可能有助于釋放部分房源到流通市場。
另外，從2004～2006年的二手商品房交易量來看，相比再上市公房交易量有比較明顯的增長，但年漲幅也出現(xiàn)了較大的下降（見表二）。出現(xiàn)這種狀況的主要原因在于，今年營業(yè)稅政策的調整以及個人所得稅的征收、土地增值稅的征收，促使80%以上二手商品房的交易成本明顯增加，影響了買賣雙方交易預期，使得交易難度加大，從而抑制了其房產的成交。
2.二手房價格高位運行 價格漲幅過快
從2005年和2006年的京城二手房價格走勢來看，出現(xiàn)了過快上漲的趨勢（見表三）。今年1～5月的二手商品房平均價格為每平方米6254元，相比去年的每平方米5684元上漲10.03%，今年6～12月的價格為每平方米7216元，相比今年1～5月上漲15.4%，漲幅加快。
由此表明，雖然受到了宏觀調控政策的影響，但是二手房的平均價格不僅處于高位，而且價格漲幅也明顯過快。造成這種狀況的原因主要在于三個方面，首先是供需矛盾比較突出；其次是交易環(huán)節(jié)的稅費征收導致的“成本轉嫁”；第三是當前中介市場存在的違規(guī)操作。
3.中低價位需求旺盛 供需結構性矛盾突出
目前，北京二手房市場的總體供需比保持在1：3左右，但中低價位的需求比較旺盛，供需矛盾緊張。其中總價在40萬～50萬元之間的房產供不應求狀況最為突出，供需比在1：5，50萬～60萬元的供需比次之，在1：4.2左右，40萬元以下和60萬～80萬元之間的供需比均在1：3.5；而100萬元以上的二手房供需基本持平，在1：1.2左右。另外，按照二手房單價的供需比來看，單價在每平方米10000元以上的供給與需求也基本持平，供需比在1：1.4左右，而每平方米5000元～7000元之間的供需矛盾最為突出，比例達到1：4.5左右。由此可以看出，當前北京二手房市場的中低價位需求比較旺盛，而供需結構性矛盾非常突出。
4.區(qū)位優(yōu)勢差異導致“置業(yè)回城”現(xiàn)象突出
當前京城二手房市場供需矛盾最為突出的區(qū)域，主要集中在公主墳、牡丹園、阜成門、中關村、玉泉路、和平里、紫竹橋等，供需比均在1：8以上；而南城板塊、商品房開發(fā)比較集中的東四環(huán)外區(qū)域，供需矛盾相對比較緩和，在1：2~3之間。這種置業(yè)“偏好性”只能隨著北京區(qū)域的協(xié)調發(fā)展慢慢轉變。但是，從目前北京二手房的置業(yè)人群的實際情況來看，許多人因為郊區(qū)的交通瓶頸、教育資源的相對“匱乏”、生活配套的不完善（商業(yè)配套、醫(yī)療配套等）等方面存在的缺陷，紛紛將置業(yè)需求重新回流至城區(qū)，據(jù)“鏈家地產”統(tǒng)計資料分析，這部分人群占到全部購買二手房人群的5%左右。
5.售價租金比拉大 接近國際警戒線
當北京二手房價格保持較快增長的情況下，租賃市場的價格卻沒有呈現(xiàn)出明顯的增長趨勢，從而導致了二手房的售價租金比出現(xiàn)拉大的趨勢，今年北京的二手房售價租金比已經接近國際公認的警戒線。據(jù)“鏈家地產”統(tǒng)計資料顯示，2006年北京市一居室普通住宅的租金為1526元/月，一居室普通住宅的每套平均總價在37萬元，也就是一居室普通住宅的售價租金比在242：1；二居室普通住宅的租金為1751元/月，二居室普通住宅的每套平均總價為49萬元，其售價租金比在280：1；三居室普通住宅的租金為2343元/月，每套的平均總價為67萬元，其售價租金比為286：1。而按照國際公認的一個售價租金比應該在200：1~300：1之間，從中可以看出，北京市二手普通住宅的售價租金比正逐漸拉大，這種狀況也給市場發(fā)出了一個值得警惕的信號。
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