有人拿北京房價與上海比，認為目前北京和上海兩市的人口差不多，但北京市的轄區(qū)面積即擁有的土地面積要比上海多一倍多，2000年北京人均GDP為2700美元，上海超過了4000美元。按理北京商品住宅的價格應(yīng)該比上海低，但現(xiàn)在北京反比上海高出1000多元，顯然北京房價高。這種習(xí)慣性的視角符合平均收入水平不高的老百姓的心理，很長一段時間沒有人質(zhì)疑。但這種看法仍然是錯誤的。既然北京房價多年來如此，必有其合理性在里面。從北京房市供求關(guān)系和消費者的購買力和購買心理來看，北京的房價正常。那么如何正確認識北京房價呢？先看看全國的房價吧，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年一季度，全國商品房平均銷售價格為2410元/平方米，到6月份結(jié)束時下降到2304元/平方米，其中商品住宅的平均銷售價格是每平方米2137元。7月份雖然有北京申奧成功的題材炒作，但到8月中旬公布的1-7月價格統(tǒng)計顯示，商品房價格整體又比1-6月有所降低，降到了每平方米2284元，其中商品住宅價格只比1-6月上升1元，為2138元。這說明，去年底到今年上半年全國商品房和商品住宅價格經(jīng)歷的上漲行情總體上已基本結(jié)束。

    那么北京呢？從商品住宅現(xiàn)房銷售的平均售價看，1-7月份，北京市商品住宅平均售價為4716元/平方米，比上月下降56元，平均售價水平基本穩(wěn)定。從銷售結(jié)構(gòu)看，內(nèi)資企業(yè)平均售價4385元/平方米，比上月下降111元；港澳臺商投資及外商投資企業(yè)平均售價7021元/平方米，比上月上漲401元。因此可以說，北京1-7月份商品住宅價格總體水平與1-6月份相比基本保持穩(wěn)定，其中合資企業(yè)房價上漲較快，內(nèi)資企業(yè)平均售價有所下降。

    從以上數(shù)據(jù)可以看出，北京房價相對國內(nèi)其他城市較高，外資企業(yè)做的外銷房價格占了較大比重。如果再扣除內(nèi)資企業(yè)做的外銷房，實際國內(nèi)消費者在北京買房漲幅并不大。而且商品房價格的統(tǒng)計和提法，比較籠統(tǒng)，商品住宅、寫字樓、商業(yè)性用房的用途迥異，未作進一步的細分，實際上沒有比較意義和使用價值。以沒有意義和價值的數(shù)據(jù)來評說北京房價，結(jié)論自然不科學(xué)。而且，非住宅類商品房價格上漲，就算漲幅快一點，又有什么不合適的呢？

    北京作為我國偉大的首都，房價有其特殊性。世界銀行做的世界平均房價收入比，生搬硬套地放在我國，不合適，放在我國的首都北京就更不合適，誰不知道我國是世界人口大國，人多地少，顯然應(yīng)該有一個科學(xué)的修正，僅把個人收入換成家庭收入是遠遠不夠的，怎么修正、修正多少，是一個理論問題，需要科學(xué)研究。如果把北京房價與非洲索馬里相比，那肯定是要鬧笑話的�？v觀世界各國，任何國家首都的房價，除了兵荒馬亂，經(jīng)濟衰敗，沒有一個國家首都的房價是下降的。而且，以國際化的視角看，北京與巴黎、紐約、倫敦、東京等國際化大都市相比，房價不是高了，而是太低了。就連與香港相比，北京的房價只是香港的1/5到1/10。一位在北京某處花了400多萬元買了一套近400平方米的高層空中花園別墅的香港人說，同樣的錢在香港只能買一套斗室，由此可見北京與香港房價的差距。

    北京房地產(chǎn)其實早已進入國際市場，應(yīng)立足全球市場，用國際市場的評價方式來衡量北京房價。不能拿北京房價與非洲比，也不能拿北京商品房價格與普通老百姓的口袋相比，應(yīng)與發(fā)達國家的國際化大都市相比。以低收入者的眼光看待北京房價，以中低收入者的收入水平來衡量北京房價，是錯誤的、片面的、有害的。隨著改革開放的深入，加入WTO在即，國外資本浸入我國房地產(chǎn)市場首選北京。面對國際資本與北京房地產(chǎn)掛鉤的現(xiàn)實，北京房價應(yīng)與國際接軌，而不是與普通老百姓的口袋接軌，協(xié)調(diào)好中低收入家庭特別是低收入者和下崗職工與北京房價的關(guān)系，是非常關(guān)鍵的問題。綜觀世界各國，低收入者的住房問題都實行特殊政策，建議政府研究、制定并實施對低收入者實行廉租屋政策和中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房問題。不能把首都北京的絕好房地產(chǎn)資源讓國際資本便宜分享。房地產(chǎn)資源國際化，也要求房地產(chǎn)價格國際化，這才合情合理合規(guī)律。

    在走向國際化的北京，其房地產(chǎn)市場資源的配置也應(yīng)當(dāng)國際化。首先，在理論上要分清楚，商品房價格與住房問題的解決是兩個不同的環(huán)節(jié)、兩個不同的領(lǐng)域。根據(jù)馬克思主義的經(jīng)典分析，在社會化大生產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費、分配的四個環(huán)節(jié)中，商品房價格屬于社會主義市場經(jīng)濟消費環(huán)節(jié)，住房問題的解決尤其是中低收入者的住房問題屬于分配環(huán)節(jié)，處于不同的環(huán)節(jié)，是兩個不同的領(lǐng)域。其次，要合理進行市場細分，以高補低，對不同環(huán)節(jié)、不同領(lǐng)域的問題實行不同的政策。商品房價格是市場價格，市場價格當(dāng)然由市場說了算，是社會資源（這里是房地產(chǎn)資源）市場配置的體現(xiàn)，政府對商品房價的干涉只會擾亂市場。但這并不是說政府就無所作為，政府可以而且也應(yīng)該制定合理的法規(guī)、政策，比如稅收來調(diào)節(jié)，對高價商品房實行高稅收，對經(jīng)濟適用房減免稅收，對廉租屋實行補貼，即實際上政府不是對一次分配直接干預(yù)，而是通過對二次、三次分配來進行調(diào)節(jié)，以高補低，通過對高收入者實行高稅收，對低收入者實行補貼，解決貧富差距懸殊問題，從而達到一種合理的社會平衡。再次，對北京房地產(chǎn)資源的配置應(yīng)當(dāng)國際化，科學(xué)用好房地產(chǎn)資源。雖然房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，但只是流通和消費形態(tài)不一樣而已，并不妨礙北京房地產(chǎn)市場的國際化。房子固然是不動的，但國外的投資者、消費者可以進來。那種認為入世后房地產(chǎn)業(yè)國際化程度小一些、全球化競爭小一些的看法，在理論上是錯誤的，在實踐上是有害的。國外競爭者都打到家門口了，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有緊迫感和危機感；政府要高瞻遠矚，審時度勢，站在全球化的高度，合理引導(dǎo)北京房地產(chǎn)市場，科學(xué)規(guī)劃、合理配置北京房地產(chǎn)資源，使首都北京寶貴的土地和房屋價值最大化，避免低水平利用或浪費造成國有資源的流失。

   （二）全面分析看待北京房價

    從北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史和房價形成看，北京的房價有其特殊性。一是北京作為我國的政治和文化中心，是全國人民向往的地方，對北京的房屋有大量的現(xiàn)實與潛在需求，而在福利分房時代供給嚴重不足，欠帳較多。二是北京市建設(shè)用地一級市場長期不規(guī)范，土地出讓二級市場炒買成風(fēng)，拿地成本較高。三是北京大機關(guān)、大企業(yè)較多，集團購買仍余波未平，支撐著房價高端。四是城市建設(shè)步伐加快，拆遷住房的家庭增多，形成大量的房市需求，五是房地產(chǎn)市場供給與需求的矛盾，即住房有效供給跟不上需求，導(dǎo)致房價上漲。六是住房二級市場基本上未被激活，住房梯級消費層次沒有形成，導(dǎo)致消費者要么不進入房市，要么就直接進入一級房市。

    從近幾年北京房價的歷史走勢看。北京市1995年到2000年住宅每平方米平均售價分別為3505、3865、5478、4769、4787、3995元；2000年北京市住宅價格之所以為3995元/平方米，一個重要的原因是，北京市1999年首批啟動建設(shè)的經(jīng)濟適用房到2000年入市，對商品房市場價格的沖擊擠壓很大，導(dǎo)致2000年北京住宅價格統(tǒng)計數(shù)字走低。經(jīng)濟適用房是不能算作嚴格意義的商品房的，其價格是政府定的，不是市場價格，因此實際上北京2000年商品住宅價格是每平方米售價為4557元，到2001年達到了4771元，漲是漲了，但漲幅并不大。以1998年北京市住宅價格每平方米4769元與今年的4771元比較，說房價大幅上漲言過其實。

    從決定房價的供求關(guān)系及成本看，一方面國內(nèi)個人購房需求旺盛，國外需求平易近人多進入，拉動了房價上漲，另一方面北京市回龍觀、天通苑等經(jīng)濟適用房項目后期尚未開盤，低價位住房供給減少，引起房價總體上升。當(dāng)然，不排除部分開發(fā)商利用奧運、入世等概念炒賣高價房產(chǎn)，使房價上漲。

    需要指出的是，消費者要有正確的心態(tài)對待商品房價格。對于彩電市場，上有幾萬元的高檔電視，下有幾百元的便宜貨，我們司空見慣，見多不怪。如同彩電市場一樣，房地產(chǎn)市場的高中低檔商品房、經(jīng)濟適用房、廉租屋等各種市場正在形成，消費者根據(jù)自己收入狀況有選擇地入市，滿足對各類房屋的需求。目前的問題在于，廉租屋幾乎沒有，經(jīng)濟適用房又不能滿足市場的需求。政策的滯后性弊端已開始顯現(xiàn)，這一點應(yīng)引起政府的高度重視。

    北京今后幾年商品住宅價格是漲還是跌呢？今年3月，北京向世界宣布，要用20年時間把北京建設(shè)成為世界大都市。申奧成功以后，北京將加速實現(xiàn)這一宏偉目標，包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的改革開放步伐將進一步加大。8月8日，北京市出臺加快經(jīng)濟適用房建設(shè)、為未來經(jīng)濟適用房建設(shè)預(yù)留用地、規(guī)范征地程序等三項措施。我們預(yù)測，北京的商品房平均價格從現(xiàn)在到2003年年底仍將平穩(wěn)運行，穩(wěn)中趨升，從2004年到2005年將穩(wěn)中有降，從2006年到2008年奧運會舉辦前再進入一個上行的過程，奧運會召開后再進入下行過程。雖然今后幾年房價會有起落，但北京市人均收入也不會不斷提高，可以肯定未來北京房價收入比在整體上只會越來越合理，而不會越來越懸殊。

    以辦奧和入世為契機，迅速把北京房地產(chǎn)市場推向國際化

    開發(fā)商應(yīng)理性冷靜地抓住辦奧和入世的機遇，避免頭腦發(fā)熱跟風(fēng)，防止泡沫產(chǎn)生，把辦奧和入世兩大利好用夠用足。

按照國際奧委會慣例要求，北京奧運會組委會大約在今年年底成立，屆時奧運會的準備工作真正拉開序幕。巧合的是，我國入世大約也在今年底或明年初。也就是說，辦奧給北京房地產(chǎn)帶來的契機是在WTO規(guī)則下實現(xiàn)的。WTO規(guī)則對開發(fā)商來說是新的、不熟悉的東西，企業(yè)在不熟悉的環(huán)境中運行具有很大的風(fēng)險，這種風(fēng)險主要是政策風(fēng)險和規(guī)則風(fēng)險，這種風(fēng)險與市場風(fēng)險相互作用，從而增加了市場的不確定性，這樣開發(fā)商的市場運作難度大大增加。我們對這種政策風(fēng)險和規(guī)則風(fēng)險要有足夠的認識和充分的準備。
（一）北京房地產(chǎn)開發(fā)商第一位的商機是北京加速城市建設(shè)、危舊房改造和住宅建設(shè)
盡管即將辦奧和入世對北京房地產(chǎn)影響很大，但對于北京房地產(chǎn)開發(fā)商而言，第一位的商機仍然是北京加速城市建設(shè)、危舊房改造和住宅建設(shè)。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，在今后3到5年內(nèi)，北京市四環(huán)以內(nèi)的工業(yè)企業(yè)將有序地搬遷出去，搬遷企業(yè)總數(shù)達738家，占地面積達600多萬平方米。這些企業(yè)遷出后，原土地將得到新的開發(fā)利用，為市場提供了大量的位置優(yōu)越的可開發(fā)用地，僅在CBD地區(qū)的企業(yè)搬遷后的規(guī)劃建筑面積就達1000萬平方米。未來5年內(nèi)，北京將完成城區(qū)900萬平方米的危舊房改造，使北京人均住房面積提高到18平方米，星級賓館提高到800家。隨著綠化隔離帶的建設(shè)，將有部分農(nóng)用耕地變成住宅用地。這些都意味著新的開發(fā)商機。北京市將花費巨資用來修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等，打通四通八達的快速交通網(wǎng)絡(luò)，治理和改善環(huán)境等。這些基礎(chǔ)設(shè)施的修建和改善，將使北京的環(huán)境越來越美，交通越來越方便，生活設(shè)施越來越完善，居住和交通環(huán)境的質(zhì)量得到大幅度提升。由于經(jīng)濟的外部性規(guī)律，整個北京房地產(chǎn)界都將獲益，房子的含金量大大提高，交通、環(huán)境好的樓房必定升值，對于開發(fā)商和買房者雙方而言，皆大歡喜，都是贏家。
（二）政府應(yīng)加強調(diào)控和管理，促進北京房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展
政府應(yīng)提高準入門檻，實施全過程管理。政府要從源頭上，從土地一級市場上開始實行調(diào)控，建立土地一級市場和土地強制收購儲備機制，有計劃盡快地通過拍賣、招投標等形式出讓土地，調(diào)控開發(fā)規(guī)模和進度。加強房地產(chǎn)市場準入的資質(zhì)管理，制止資質(zhì)欠缺的開發(fā)企業(yè)擾亂市場秩序。北京市已經(jīng)成立了土地整頓儲備中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。要提高土地整理儲備中心的土地管理能力和市場運作能力。而且政府有關(guān)部門要開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，應(yīng)優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，大力治理、整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場，推行大公司戰(zhàn)略。
建議北京盡快出臺取消“期房”的政策。上海、廣州等地都已經(jīng)取消“期房”，制定出多層建筑必須封頂、高層建筑必須完成三分之二的結(jié)構(gòu)工程后才能預(yù)售等規(guī)定，使那些實力不強、靠預(yù)售款收入維持運作的開發(fā)商難以為繼，也有效控制了發(fā)展過快的開發(fā)隊伍。6月26日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，從融資的角度規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費者貸款購房的條件，對開發(fā)貸款和個人按揭貸款做出了新的規(guī)定，這提高了開發(fā)商的進入市場的難度和開發(fā)難度。雖然人民銀行出臺了有關(guān)規(guī)定，但是北京仍應(yīng)從政府管理和宏觀調(diào)控的角度盡快出臺有關(guān)規(guī)定。
宏觀調(diào)控的重點應(yīng)該轉(zhuǎn)移。在未來一段時間內(nèi)，應(yīng)由控制商品住宅投資轉(zhuǎn)向經(jīng)濟適用房和廉租房，以切實解決中低收入家庭的住房需求。在提高投資效益方面，繼續(xù)加大消化空置商品房的工作力度，力求在空置總量上有明顯減少，促進房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。
（三）適當(dāng)控制節(jié)奏和速度，保持平衡、健康、持續(xù)發(fā)展
目前，房地產(chǎn)開發(fā)不能一哄而起，不能突飛猛進，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制節(jié)奏和速度，保持平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)過熱造成的后果，我們有過切身體會。1993年房地產(chǎn)泡沫破滅后留下的后遺癥至今沒有完全消除，大量的空置面積現(xiàn)在還積壓著。從本文第一部分的分析可以看出，住宅的開復(fù)工面積達到銷售面積的15倍，供給面積遠遠大于銷售面積。值得注意的是，供給面積還在大幅增長，新增供給面積及竣工面積的增長幅度已遠遠大于銷售增長幅度。已取得土地的開發(fā)商在緊鑼密鼓、加快速度開發(fā)；尚未取得土地的開發(fā)商也在急分奪秒，不惜以較高的成本核算購置土地。這將導(dǎo)致未來市場供給快速、大量增加，競爭更加白熱化。據(jù)測，未來1年的商品住宅新開工面積將達到1500萬平方米，而北京市2000年全年的住宅銷售面積僅956.9萬平方米，供給遠遠大于需求。目前開發(fā)投資狀況還不能定義為“過熱”，但要提高警惕，保持清醒，防止出現(xiàn)泡沫。要注意控制節(jié)奏，節(jié)奏不能太密，速度不宜再快。房地產(chǎn)開發(fā)投資要注重速度，更要注重效益。
（四）政府要改進宏觀調(diào)控的方式和方法，提高宏觀調(diào)控的能力和水平
入世后，面對新的游戲規(guī)則，北京的國際化，不僅要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作要眼觀全球，也要求我們的政府提高工作能力和調(diào)控水平。由于我國正處于由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變過程之中，許多人習(xí)慣了計劃經(jīng)濟的那一套，再加上對宏觀調(diào)控的方法和手段不甚了了，一些“宏觀調(diào)控”帶有計劃經(jīng)濟時代的影子，甚至導(dǎo)致“宏觀調(diào)控”的濫用。實際上，“宏觀調(diào)控”是國家綜合運用經(jīng)濟、法律、行政等手段對整個國民經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)和控制，而不是干預(yù)某個具體行業(yè)的價格、一個具體廠商的經(jīng)營。我覺得信息產(chǎn)業(yè)部沒有去直接干預(yù)全國的彩電價格戰(zhàn)，是非常明智的，顯示了行業(yè)主管部門的管理水準。在市場經(jīng)濟里，作為規(guī)則制定者和裁判員的政府，不能既當(dāng)裁判員又當(dāng)運動員，除去少數(shù)關(guān)系國家安全的產(chǎn)品（大多也不是商品）外，政府無須干涉一個競爭性行業(yè)的價格，更不必代替廠商進行某項決策。北京商品房市場價格較高，是市場經(jīng)濟規(guī)律的體現(xiàn)，只要不違反國家法律法規(guī)，是利國利民的，就大可不必著急上火。

    
政府部門平抑北京商品房價格應(yīng)考慮其合理性�，F(xiàn)在發(fā)達國家主要是調(diào)節(jié)存量房，因為他們的高速增長期已過，而中國現(xiàn)在各地都是大工地，處于快速增長期，情況大不一樣。誰在今天制造建筑垃圾，誰就是對國土資源極不負責(zé)，誰就是歷史的罪人。防止再建垃圾房，制止建造建筑垃圾，是政府的責(zé)任。建議政府主管部門盡快研究出臺解決低品質(zhì)的存量房問題的政策，特別是全國面積已經(jīng)達到9000萬平方米的閑置積壓商品房的政策。低收入者的住房問題應(yīng)在存量房上解決，最好不要在增量房上做文章。作為上個世紀計劃經(jīng)濟時代的遺留產(chǎn)物。存量房問題應(yīng)面向上個世紀，不宜久拖不決，增量房應(yīng)面向二十一世紀，面向世界，面向未來。

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