房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為市場最受人矚目的行業(yè)之一，房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)普遍的大幅上漲。那么在目前的市場環(huán)境下，這些公司的股價(jià)是“高處不勝寒”？還是依然具有很好的投資機(jī)會？這是投資者普遍非常關(guān)心的話題。從房地產(chǎn)最根本的供求關(guān)系出發(fā)，經(jīng)過分析我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場目前仍存在很大的發(fā)展空間。

　　房地產(chǎn)需求依然旺盛

　　我們認(rèn)為可以將推動本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素———住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和中國經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房升級換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。因此自1997年來，我國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長(如圖)。而且我們預(yù)測這兩大趨勢依然會保持非常強(qiáng)勁的增長速度，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　其次，拆遷帶來的被動需求不容忽視。拆遷目前在中國各大城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國性數(shù)據(jù)，但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑�？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，那么拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其他各國根本無法比擬的。

　　投資性需求日益膨脹。如果進(jìn)一步分析大量投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，我們認(rèn)為國內(nèi)外資金的取向是明顯不同的。國內(nèi)資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而醫(yī)療、教育等價(jià)格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電媒水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段，據(jù)麥肯錫2005年一項(xiàng)社會調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。國際資金這些資金的邏輯更為簡單：隨著中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升，那么他們必須增加在中國的資產(chǎn)配置比例，而房地產(chǎn)作為一種流動性較好的資產(chǎn)，無疑會得到部分資金的青睞。

　　另外人民幣升值是支持國際資金青睞我國房地產(chǎn)市場的另一個(gè)主要因素，因?yàn)槿毡竞晚n國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。

　　從支持房地產(chǎn)需求的根本原因分析，我們認(rèn)為短期內(nèi)這些原因難以發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)需求依然會保持旺盛。

　　高品質(zhì)商品房供給不足

　　由于原來大量的低品質(zhì)存量房屋的存在，所以內(nèi)生性大和被動性的住房消費(fèi)升級帶來的需求數(shù)量巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有的高品質(zhì)商品房供應(yīng)量。如果再考慮到投資性需求也往往青睞于高品質(zhì)的商品房，那么提供高品質(zhì)住房的空間就非常客觀。

　　我們認(rèn)為住房市場存在著的這種結(jié)構(gòu)調(diào)整將是今后市場發(fā)展的主要軌跡，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的贏利機(jī)會。當(dāng)然盡管國家為了節(jié)約資源，目前正在加大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，但我們認(rèn)為這是兩個(gè)層面的問題，而且高品質(zhì)的產(chǎn)品并不意味著僅僅只通過面積這一指標(biāo)來衡量。

　　目前市場最大的風(fēng)險(xiǎn)依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲的研究結(jié)果看，全球18個(gè)主要工業(yè)化國家經(jīng)驗(yàn)表明：即使GDP出現(xiàn)一定的波動，實(shí)際房價(jià)受到的影響有限。而且政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴(yán)重影響到實(shí)際產(chǎn)出或者金融安全。

　　目前來看，這兩種情況尚未出現(xiàn)，因此我們的結(jié)論是：政策調(diào)控將一直伴隨著行業(yè)的發(fā)展，上市公司的股價(jià)短期波動肯定會存在，但不會影響到中長期上漲的基本格局。

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