土地出讓金是政府出讓土地使用權(quán)所取得的土地純收益。現(xiàn)實(shí)中，征地補(bǔ)償不到位、地方政府違法違規(guī)用地、房?jī)r(jià)上漲等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的熱點(diǎn)問(wèn)題，都與土地出讓收益問(wèn)題相關(guān)聯(lián)。

    所以，當(dāng)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)提出“規(guī)范土地出讓收支管理”問(wèn)題時(shí)，引起了社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注。

    收支失范問(wèn)題多

    規(guī)范土地出讓金收支管理，具有極強(qiáng)現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。從地方政府的角度來(lái)講，近年來(lái)，在量大面廣的土地違法案件中，地方政府往往直接充當(dāng)違法主體。導(dǎo)致地方政府產(chǎn)生強(qiáng)烈違法沖動(dòng)的原因之一，就是做土地出讓金的“文章”。

    為了獲取土地出讓金，一些地方政府不顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)情況，盲目擴(kuò)大城市規(guī)模、加大舊城改造力度，大量出讓國(guó)有土地。為了出“政績(jī)”，一些地方政府把土地出讓金主要用于城市建設(shè)，致使沒(méi)有資金繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和撥付用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金，甚至拖欠、挪用農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)。更有甚者，一些地方政府擅自挪用土地出讓金，或者透支未來(lái)土地收益，以未來(lái)土地出讓收入作擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)大量借貸資金搞城市建設(shè)。

    另一方面，根據(jù)有關(guān)調(diào)查所作的計(jì)算，被征土地收益分配格局中，農(nóng)民僅占5%至10%，其余歸政府、企業(yè)、村級(jí)組織所有。在現(xiàn)實(shí)中，一些地方政府拖欠被征地農(nóng)民的補(bǔ)償款，或補(bǔ)償款被層層截留。

    種種原因所致，征地補(bǔ)償糾紛成為社會(huì)不穩(wěn)定因素之一。如何切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，成為土地出讓金收支管理改革不可或缺的任務(wù)。

    規(guī)范三大內(nèi)容

    雖然我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，將土地出讓金納入地方預(yù)算，但不少地方國(guó)有土地出讓收入和支出沒(méi)有納入財(cái)政預(yù)算，脫離了地方人民代表大會(huì)及其常委會(huì)的審議和監(jiān)督。針對(duì)此，《通知》明確規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行‘收支兩條線’管理�！边@實(shí)際上解決了土地出讓收支透明和人大監(jiān)督的問(wèn)題。

    “這具有里程碑意義，標(biāo)志著土地出讓金的收支管理從無(wú)序逐步走向了有序。”國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院土地規(guī)劃所所長(zhǎng)張曉玲說(shuō)。值得注意的是，規(guī)范土地出讓金的收支管理，配套制度改革不能缺失。專家認(rèn)為，要完全遏制地方政府的賣地沖動(dòng)，特別需要財(cái)稅體制改革與干部考核體制改革的配合。

    規(guī)范土地出讓金收支管理的第二個(gè)重要內(nèi)容是切實(shí)保證被征地農(nóng)民的合法權(quán)益�！锻ㄖ�》規(guī)定，“土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足”，“社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地”。這些規(guī)定實(shí)際上明確了征地補(bǔ)償安置費(fèi)用由財(cái)政預(yù)算列支，切實(shí)保證被征地農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的及時(shí)足額支付。

    規(guī)范收支管理的第三個(gè)重要內(nèi)容是調(diào)整土地出讓收入的使用方向�！锻ㄖ�》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)用外的其余資金，要逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。從土地出讓金支出項(xiàng)目的排序可以看出來(lái)，減少用于城市建設(shè)的資金，加大用于支持“三農(nóng)”的比重，是此輪改革題中之義。

    對(duì)城市房?jī)r(jià)有無(wú)影響

    此輪改革的一項(xiàng)重點(diǎn)是提高“兩稅一費(fèi)”的征收標(biāo)準(zhǔn)�！皟啥悺笔浅擎�(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，“一費(fèi)”是新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。城鎮(zhèn)土地使用稅是土地保有環(huán)節(jié)的稅收，其余兩者發(fā)生在土地取得環(huán)節(jié)。

    提高稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，除了原有標(biāo)準(zhǔn)水平過(guò)低的原因之外，還包含遏制地方用地沖動(dòng)、促進(jìn)集約節(jié)約利用土地、優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)等多重改革意圖。但是，一系列問(wèn)題隨之而來(lái)，稅負(fù)增加加上地方政府供地量減少，地價(jià)會(huì)不會(huì)上漲，本來(lái)就居高不下的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“更上一層樓”？張曉玲認(rèn)為，提高稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)多少會(huì)產(chǎn)生一定影響。但目前，一些城市房?jī)r(jià)虛高，背后的原因很復(fù)雜，地價(jià)成本增加并非主因，因此地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

• · 北京叫停未封頂樓盤按揭的深層影響分析
• · 2006年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析
• · 住房公積金三大質(zhì)疑分析
• · 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快政策隱性擔(dān)保是原因之一
• · 2006年1-9月成都市五城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析
• · 國(guó)內(nèi)智能建筑市場(chǎng)分析

• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國(guó)樓市猜想
• · 阜新市舉辦房地產(chǎn)業(yè)迎新年大型展示活動(dòng)
• · 廣州市房協(xié):房?jī)r(jià)下行時(shí)不應(yīng)推出限價(jià)房

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)