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購買二手房購房成本高達樓價16%
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-9-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 二手房 購房成本
- 中研網(wǎng)訊：
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樓價高、中介費高、按揭費高，當前買二手樓不再是“便宜貨”的象征
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機目前部分中介行存在高達5％傭金收費的問題，隨即收到不少讀者反饋，指出現(xiàn)時買二手樓不僅中介費高，二手樓的購房成本也上漲得十分驚人，以致不少買家面對高成本而打退堂鼓。有讀者買家仔細算過，根據(jù)一些中介公司開出的預(yù)算單，買家支付一套二手房的交易費用竟高達房價的16％！
真實案例
朱小姐今年準備接家里的父母來廣州一同居住，與丈夫決定買一套面積較大的二手房。在地鐵二號線沿線地區(qū)看了好幾個月的房，終于相中了赤崗附近某樓盤的一個單位。朱小姐覺得房子開價60萬還算合理，但業(yè)主賣房要求“實收價”，即所有中介費和稅費都由買家付。朱小姐回家后仔細算算賬，一套房子交易下來僅各項費用就要7萬多元。
朱小姐所要支付稅費明細：
賣家周先生轉(zhuǎn)嫁的稅費（由于房子房產(chǎn)證不足5年，今年交易就必須要支付個人所得稅和營業(yè)稅）
營業(yè)稅及附加=房價×5.5%=3.3萬元
個人所得稅=房價×1％=6000元
印花稅=房價×0.05%=300元
中介服務(wù)費=房價×2%=1.2萬元
合計：51300元朱小姐自己應(yīng)交稅費契稅=房價×1.5%=9000元
印花稅=房價×0.05%=300元
交易服務(wù)費＝702元產(chǎn)權(quán)登記費＝50元測繪費＝250元遞件查冊費＝50元
中介服務(wù)費=房價×3%=1.8萬元合計：28352元
購房成本合計：79652元（不包括按揭費）
朱小姐準備按揭買樓，貸款金額42萬，按照中介行附屬的按揭公司列出的按揭費用預(yù)算也達15717元。因此，朱小姐總計這次買樓的成本預(yù)算為95549元，達成交價16％。如此高的交易成本，朱小姐當然覺得房價再劃算也是不值，但父母也在天天催著買房，朱小姐覺得甚是為難。而且，上周央行貸款利息又再提高，朱小姐預(yù)算的還款利息又要增加，置業(yè)成本越來越高。
成本高源自“實收價”＋高中介費＋高按揭費
據(jù)讀者反映，“實收價”、高中介費、高按揭費決定了目前二手樓購房成本高昂。
這兩年業(yè)主賣樓紛紛跟風(fēng)要“實收價”，這變相要求買家支付雙倍傭金，如果房子購買未滿5年就出售，買家還再要支付總計房價6.5％的營業(yè)稅和個人所得稅。業(yè)內(nèi)人士分析，目前估計市區(qū)業(yè)主放盤時要求“實收”的比例幾乎占總量五成，業(yè)主之所以跟風(fēng)，也與近兩年稅收政策常變有關(guān)，由于預(yù)期未來政策變化仍然不穩(wěn)定，估計要求“實收”的放盤業(yè)主只會更多。部分按揭公司收費也高得離譜，再加上如今業(yè)主賣樓都流行“實收價”，也就是說買家要承擔買賣過程中的一切稅費，無形中買家要額外增多一大筆成本。
如今二手市場供不應(yīng)求情況嚴重，不但中介行在傭金點數(shù)上“企硬”，按揭公司收費叫價也越來越高。目前大部分的買房者都是用按揭方式買樓，按揭手續(xù)繁瑣且需時較長，大多數(shù)買家都交由按揭公司辦理，按揭費的叫價也讓許多買家吃不消。
高交易成本三害
1.一、二手樓價差不再有吸引力
這兩年，一手市場中小戶型、中低價位的房源少，二手市場為購房者提供了不少中小戶型的選擇，這也是二手市場迅速發(fā)展的重要原因之一。但目前國家的宏觀政策支持一手中小戶型建設(shè)，未來一手樓中小戶型供應(yīng)增多，尤其是市區(qū)和中心城區(qū)路段，這本來已經(jīng)對二手市場形成很大沖擊，如果二手樓的購房成本高企，那一手樓與二手樓之間的樓價沒有差距，對買家來說二手樓就失去吸引力。
2.二手交易量萎縮
目前二手樓交易普遍存在“實收價”、高中介費的現(xiàn)象，加上中介行業(yè)管理的混亂，像多家中介行帶客爭相看同一個單位、中介行“打架”同業(yè)主談價等，造成業(yè)主錯誤判斷樓市供應(yīng)極其緊缺，頻頻大幅提價。于是目前二手放盤價普遍高昂，更有部分業(yè)主不肯隨便出價、要等看樓客反應(yīng)后再定價，令不少看樓市民大喊價格難以承受。價格高企必造成買家退出市場，導(dǎo)致二手交易量的萎縮，長期來看直接影響二手市場的發(fā)展。
3.中介行業(yè)形象受損
據(jù)了解，“實收價”一般是業(yè)主與中介先簽訂一份委托合同，其他收費由中介與買方討價還價，這很容易引發(fā)中介食差價等不良行為和合同糾紛。中介行業(yè)形象向來一般，糾紛越多，市民更難以對中介行業(yè)投信任票，而二手中介往往就是市民買二手樓最有效、最直接的介紹方，中介行業(yè)失去信譽，市民也就沒信心選擇二手樓了。
不少中介從業(yè)人員都認為，在目前二手房價高得“不正常”的情況下，部分中介行趁勢通過抬高中介費、按揭費用等來提高購房者的成本，是貪圖短期利益所為，后果會導(dǎo)致二手市場整體失去競爭性。
業(yè)界呼吁：二手房交易成本該降下來了
據(jù)悉，由于目前國家施行的房屋買賣高稅政策，對二手房交易行業(yè)已經(jīng)帶來不少沖擊，這也直接導(dǎo)致了廣州二手盤源出現(xiàn)不足。有業(yè)界人士呼吁，在交易稅收越來越高的情況下，中介行業(yè)應(yīng)致力于如何降低交易成本，吸引市民重返或進入二手市場買樓。
滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌表示，交易成本越來越高，肯定會影響市民選擇二手樓的熱情，雖然如今二手需求仍旺盛，但如果二手成本高昂長期持續(xù)，會令一些買家選擇退出。他指出，根據(jù)滿堂紅近幾個月的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市租賃成交明顯增多，但售盤放盤量變化不大，這說明二手高樓價和高交易成本已經(jīng)讓一些市民選擇租樓。
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