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產(chǎn)權(quán)式酒店：一波未平一波又起
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-9-4
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產(chǎn)權(quán)式酒店方興未艾
產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展興起的房產(chǎn)銷售模式，曾經(jīng)一度紅火，但因市場不成熟，人們對投資產(chǎn)權(quán)式酒店頗多疑慮，其引發(fā)的訴訟不斷。
國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產(chǎn)市場低迷時期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。
可以說2000——2001年是第一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開發(fā)熱潮，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績而結(jié)?
然而，從2003年開始的第二輪產(chǎn)權(quán)式酒店熱并沒因此而受影響，產(chǎn)權(quán)式酒店繼續(xù)開工、開盤、開業(yè)。
2005年春節(jié)黃金周期間，一股產(chǎn)權(quán)式酒店的狂風(fēng)再次席卷海南房地產(chǎn)市場。作為中國新興的房地產(chǎn)業(yè)熱點地區(qū)，海南的房地產(chǎn)以其獨特的自然環(huán)境優(yōu)勢贏得了國內(nèi)消費者的青睞，而產(chǎn)權(quán)式酒店又是其中備受關(guān)注的“明珠”。
如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目己經(jīng)發(fā)展到200多個，遍布全國25個省、自治區(qū)和直轄市。
4月，浙江省臨安市錢王大酒店西苑樓開發(fā)和推行產(chǎn)權(quán)式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休閑度假村、寧波南苑、杭州凱利悅等產(chǎn)權(quán)式大酒店已形成決策，并付諸實施。
6月初，產(chǎn)權(quán)式酒店落戶大理。由杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司投資開發(fā)的四星級產(chǎn)權(quán)式酒店“大理鳳凰溫泉度假村”在大理市下關(guān)西郊塘子鋪溫泉村(下關(guān)溫泉)開工建設(shè)。大理鳳凰溫泉度假村是全產(chǎn)權(quán)分時度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對投資者進行出售，由投資者擁有該單元全部產(chǎn)權(quán)，投資者再將所擁有單元委托麗江官房大酒店經(jīng)營管理，從受益中減去管理費用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年四周免費休息度假時間。
業(yè)內(nèi)人士估計，從今年起，全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會大幅上升。
什么是產(chǎn)權(quán)式酒店。
產(chǎn)權(quán)式酒店來自于分時度假市場。20世紀60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商發(fā)明了以分時銷售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。
產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實質(zhì)就是“分時度假＋房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報。由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。
產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，預(yù)計所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。
產(chǎn)權(quán)式酒店利在何處？
產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境影響。
首先，國內(nèi)房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟過熱時期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價格高、市場定位不準等因素出現(xiàn)了嚴重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊對全國35個大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當大一部分位于度假地和旅游城市。
其次，休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。因此，我國在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。
第三，可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴重不足。在集團資金之外，我國城市居民儲蓄居高不下，除對未來風(fēng)險矯嫻腦て詮叩紉蛩刂猓揮瀉鮮實耐蹲柿煊蚴且桓鮒饕腦頡Ｈ裟鼙３窒钅康牧己迷俗鰨獠糠腫式鷚不岫苑質(zhì)倍燃俳換幌低秤瀉艽蟮鬧С帕�。因此，峨s謔諧∏熬傲己玫耐蹲市鋁煊潁繞涫竅衤糜畏質(zhì)倍燃儐低癡庋泄食曬ο壤男賂拍�，哉燍础条件发浙^墑斕奶跫攏荒鹽絞諧∩匣扒笙钅康拇媼孔式稹?
當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理蘇文認為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因。
其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。
產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。
其二，提供包租，收益穩(wěn)定。
不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)界普遍認為，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險相對也小一些。另外，很多產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權(quán)，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當具有吸引力�！�
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