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2006年天津濱海新區(qū)房地產市場分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-7-5
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一、一級市場分析
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1.出讓土地板塊分析
土地首先是具有地域性的，在房地產界曾有過“地段決定論”的說法，可見地理位置對地塊價值的影響是很大的。本次調查研究的2006年1月份至今出讓的地塊分布于塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)，總出讓土地面積為141.9萬平方米。
從土地出讓情況來看，1月份至今，新港區(qū)域和開發(fā)區(qū)沒有土地成交，而塘沽中心區(qū)域成交土地面積最大，同時成交土地數(shù)量也最多，出讓的單位地塊分布較為分散，由此可以看出，塘沽中心區(qū)域所出讓的單位土地面積普遍較小，城市中心區(qū)域的發(fā)展空間逐漸趨于飽和狀態(tài)。
相反，遠離中心區(qū)域的海洋高新區(qū)域、海河南岸區(qū)域以及新河區(qū)域則有很大的發(fā)展空間和潛力，尤其是新河區(qū)域的土地出讓量逐漸增多，這主要是因為該區(qū)的土地資源豐富。隨著城市建設力度逐漸加大，區(qū)域改造的逐步進行，為該區(qū)域的房地產發(fā)展帶來了較大的空間。
2.出讓土地成交價格分析
從統(tǒng)計數(shù)據可以看出，目前塘沽中心區(qū)域、新河區(qū)域以及新港區(qū)域的樓面地價相對較高，平均都在1100元/平方米以上，其次就是海洋高新區(qū)域，樓面地價達到660元/平方米，而其他兩個區(qū)域的樓面地價則較低，平均不足450元/平方米。
從數(shù)據可以看出，目前塘沽區(qū)土地的價格基本與其價值成正比。如塘沽中心區(qū)域作為塘沽區(qū)最繁華的區(qū)域，交通路網完善，商業(yè)配套齊全，各種基礎、公共設施齊全，并且人口和建筑密度較高，土地非常稀缺，因而造成了較高的土地價格；新河區(qū)域作為塘沽區(qū)重點扶持的區(qū)域，加之未來規(guī)劃的呈現(xiàn)，樓面地價自然也是節(jié)節(jié)攀升；新河區(qū)域因為與塘沽中心區(qū)域相鄰，在城市中心板塊外擴的趨勢帶動下，地價也有了大幅的提升，漲幅近35%。
另外，海河南岸、胡家園地區(qū)的樓面地價相對較低，但隨著區(qū)域經濟的發(fā)展，市政基礎設施建設的啟動以及改造工程的進行，將逐步提升這些區(qū)域的價值，區(qū)域市場后期將有較大的發(fā)展空間。
3.出讓土地成交結構分析
在塘沽土地逐漸稀缺的條件下，土地在不同用途上的合理配置就顯得非常重要。按用途分，土地可分為居住用地、商業(yè)用地、公建用地、工業(yè)用地和農業(yè)用地等。天津市目前出讓地塊的規(guī)劃用途一般為居住、商業(yè)辦公、公建等。
經過整理統(tǒng)計，塘沽居住、公建、商業(yè)辦公用地的出讓面積比較情況：
2006年1月份至今成交的土地，仍是以居住類用地為土地交易的主體，總計占到了土地總成交量79%，而商業(yè)用地的交易同比去年也有很大的提升，成交面積在30.3萬平方米左右，這主要是因為海河南岸響鑼灣商業(yè)項目的啟動帶來了大量商業(yè)用地的出讓。
目前，塘沽中心區(qū)域的土地已經逐漸接近飽和狀態(tài)，所出讓的土地多數(shù)為容積率較大、占地面積較小的地塊，而大型的居住用地開始逐漸向城市中心以外的區(qū)域發(fā)展。
二、二級市場分析
1.供應情況分析
根據對目前的土地成交數(shù)據統(tǒng)計來看，目前塘沽區(qū)共成交土地近142萬平米左右，加上2005年下半年出讓的土地在80萬平方米左右，總計約為222萬平方米，從2005年塘沽區(qū)開發(fā)的項目來看，容積率均大于2，如果仍以容積率為2估算，預計上市面積在444萬平米左右，再加上2005年結轉項目在31萬平方米左右，按土地開發(fā)的正常周期在14個月左右考慮，預計塘沽區(qū)住宅市場新項目的集中上市將主要集中在2006年下半年或2007年上半年，因此推算出2006年的市場供應量將有望突破300萬平米。
目前的塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)主要在售項目多為去年結轉銷售項目，目前為止新上市的項目僅有4個：
2006年在售的項目共計31個，其中2006年以前上市的在售項目共26個，今年新上市項目共5個。從新增項目的個數(shù)可以看出，截止到5月份，塘沽及開發(fā)區(qū)的房地產市場還沒進入開發(fā)銷售的高峰期。目前，2006年以前上市的項目大多處于尾盤銷售階段，剩余產品大部分為大面積產品，加之其價格也隨市場的升溫而升高，導致總價款高于購買人群的心理承受價位，剩余產品在短時期內銷售遇到阻力。一些大盤項目由于分期開發(fā)，至今沒有全部銷售完畢。
截止到2006年5月份新上市的項目中，依然存在開發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)項目品質存在較大差距的狀況。如愛麗榭、濱海新城，無論從產品、自身配套還是營銷推廣手段等方面都明顯高于塘沽區(qū)項目。塘沽區(qū)新上市的產品中，陽光金地項目推出了首個loft形式的小戶型產品，它的上市為塘沽區(qū)房地產市場增添了一絲亮點。
2.需求情況分析
從近期的市場調研情況看，在售的小戶型產品成為市場中供不應求的產品。在塘沽市場上，產生此種情況首先是由于房價上漲的速度超越了消費者心理價位調節(jié)的速度，其在短時間內無法接受巨額的總房款；其次，高額的總房款已超出大部分人的消費能力。因此，小戶型的出現(xiàn)，為在此時期內急需購房的消費者提供了理想的產品。
同時，小戶型的供不應求并不能說明對大戶型產品沒有需求，只是由于目前塘沽的購房者回歸理性，看到了市場的產品同質化嚴重，產品品質與其價格不成正比，從而降低了其購房的熱情。隨著外地知名房地產開發(fā)企業(yè)的進入，新的產品開發(fā)理念的出現(xiàn)，產品結構的合理分布，各種形式的產品都會處于供需相對平衡的狀態(tài)。
3.成交情況分析
從天津市房管局的相關數(shù)據可以看出，今年1月份開始，由于受到春節(jié)的影響，市場成交量開始下滑，連鎖反應，成交價格也迅速下落。春節(jié)過后的2月份，塘沽房地產市場依然處于低迷狀態(tài)，從市場的實際情況分析，主要原因在于新上市項目緊缺、市場供應量較小，絕大多數(shù)在售項目為2005年結轉項目，導致消費者選擇余地小。進入到3月份，隨著季節(jié)的變換，天氣逐漸變暖，部分新項目上市，再次燃起購房人的購房熱情，成交面積及成交價格再次反彈。近期，濱海新區(qū)未來發(fā)展的各種利好消息的公布，使得塘沽的房價在4月底保持在較高的價位。
因此，對于已經進入發(fā)展快車道的濱海房地產市場來講，未來巨大的潛力自不必言，但同時，要想保證樓市的健康、穩(wěn)定，對地區(qū)房地產開發(fā)速度的合理把控等問題也是我們需要重視的。 - ■ 與【2006年天津濱海新區(qū)房地產市場分析】相關新聞
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