統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前哈爾濱市有空置商品住宅200多萬平方米，其中大部分為最近3年內(nèi)形成，空置率超過國家警戒線6.1個(gè)百分點(diǎn)。

     調(diào)查還顯示，哈爾濱市空置住宅大部分集中在南崗、道里、道外的部分中心地段。位于道里區(qū)兆麟街的愛國大廈、水上公園附近的臨江花園（查看地圖）、開發(fā)區(qū)的順邁豪宅等項(xiàng)目，空置率超過30%。一位住在兆麟街愛國大廈的居民告訴記者，由于大廈空房太多，每年冬季的供暖成了問題。

     在今年春季房產(chǎn)交易會(huì)上，多數(shù)市民反映：房子戶型越建越大了，價(jià)格越來越貴了，選一套能買得起又可心的房子成了難題。

原因一：?jiǎn)蝺r(jià)偏高百姓難以承受

     統(tǒng)計(jì)分析人士認(rèn)為，哈爾濱市商品住宅特別是中心地段的“豪宅”大量空置，原因之一是房價(jià)與購房者收入比失衡：盡管哈爾濱市房價(jià)與其他大中城市相比，還處于較低水平，但就哈爾濱市民收入現(xiàn)狀而言，目前的房價(jià)已不算低，甚至過高。一些空置住宅每套售價(jià)達(dá)七八十萬元，這一價(jià)格相對(duì)于百姓的購買力而言，不論是在建成當(dāng)時(shí)還是現(xiàn)在，都可謂是天價(jià)。

     按照國際上通行的衡量房價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)“收入房價(jià)比”，即居民戶均年收入與在當(dāng)?shù)匾惶鬃≌�平均總價(jià)之比，“收入房價(jià)比”在1∶5以下是比較合理的空間，在1∶6至1∶8之間時(shí)，居民便會(huì)感覺到購房的壓力；而達(dá)到1∶8時(shí)就大大超出合理空間。

     按照市統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，哈爾濱市2005年市區(qū)居民家庭年人均可支配收入10065元，按三口之家計(jì)算，戶均年收入為30195元。依“收入房價(jià)比”計(jì)算，哈爾濱市居民購買16萬左右的房產(chǎn)，應(yīng)該比較容易承受，24萬元的房產(chǎn)，將使購房者承受巨大的購房壓力。而現(xiàn)實(shí)是，目前哈爾濱市的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一承受能力。按今年2月市場(chǎng)公布的江南商品住宅每平方米均價(jià)2991元計(jì)算，一套建筑面積90平方米的住宅平均售價(jià)近27萬元，高出居民購房最高承受能力3萬元，收入房價(jià)比已接近1：9。而在美國、日本等發(fā)達(dá)國家，居民的收入房價(jià)比僅為1：3左右。

     另一個(gè)數(shù)據(jù)也很說明問題。哈爾濱市將居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)限定為“家庭年收入4萬元以下”。這說明，按哈爾濱市居民的平均家庭年收入，許多居民的家庭收入，只能承受價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)適用住房。而市場(chǎng)上這樣的房產(chǎn)目前并不是主流。

原因二：中小戶型房源少造成“買房難”

     按戶均購房最高承受能力24萬元及商品住宅均價(jià)2991元計(jì)算，戶均可購商品住宅最大建筑面積約為80平方米。而2005年哈市住宅建設(shè)規(guī)模為805.9萬平方米，其中建筑面積100平方米以下住宅開工面積比上年下降33.7%，只占全市商品住宅施工面積的10%。建筑面積80平方米以下中小戶型商品住宅所占比例更小，這是百姓購房難的重要原因。

     中小戶型受寵，為何市場(chǎng)上多為大戶型。一位開發(fā)商道出其中原因：如果把建筑面積1000平方米住宅建成10套，每平方米賣2600元，銷售額是260萬；如果把千平米住宅分割成15套，建設(shè)過程中，就將多建5套廚房、5套洗手間等配套設(shè)施。而在同樣售價(jià)的基礎(chǔ)上，開發(fā)成本就多出許多，開發(fā)商的利潤就會(huì)縮減。這是造成開發(fā)商“求大棄小”的重要原因。

原因三：性價(jià)比失衡造成“豪宅”遇冷

     中心地段、不菲的價(jià)格，卻沒有休閑的空間，甚至終年不見陽光……在許多開發(fā)商選擇黃金地段建設(shè)“豪宅”的同時(shí)，許多百姓對(duì)此并不買賬。性能價(jià)格比的失衡是住宅空置的又一“致命傷”。

     市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前的空置住宅多為當(dāng)年見縫插建的單體樓，無小區(qū)、無綠地、無健身設(shè)施的“三無樓”，自然會(huì)受到冷遇。以空置率較高的一些點(diǎn)式樓為例，五六十萬元的高價(jià)房，居民卻享受不到休閑空間，甚至一些點(diǎn)式樓大部分房屋終年見不到陽光。比之價(jià)格，房產(chǎn)所能帶給居者的生活質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購房者的預(yù)期。這就是中心區(qū)點(diǎn)式樓大量空置的原因。

     近兩年來，松北區(qū)與呼蘭區(qū)商品住宅大量空置，也與其道路交通、醫(yī)院等配套設(shè)施暫時(shí)落后有很大關(guān)系。

出路：改變供給結(jié)構(gòu)降低空置

     市統(tǒng)計(jì)局投資處分析人士認(rèn)為，從近年來房地產(chǎn)投資、竣工規(guī)模與商品房銷售情況看，每年商品房的投資額總是大于商品房銷售額，竣工規(guī)模總是大于銷售規(guī)模，這表明哈爾濱市房地產(chǎn)的增長模式是投資拉動(dòng)消費(fèi)，而不是消費(fèi)拉動(dòng)投資。因此，只有變房地產(chǎn)增長方式為消費(fèi)拉動(dòng)投資，才能促其走上健康發(fā)展的軌道。