最近北京等大城市房?jī)r(jià)漲幅回落，但許多人仍堅(jiān)持認(rèn)為，房?jī)r(jià)跌不到哪兒去。有的業(yè)主把原計(jì)劃要賣掉的房子轉(zhuǎn)為出租，等待著將來房?jī)r(jià)再次上漲。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)界一直以來有一個(gè)觀點(diǎn)：由于大量剛性需求存在，支撐了我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，也決定了市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)。在大多數(shù)人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點(diǎn)卻已經(jīng)被普遍接受。

    究竟哪些需求屬于“剛性需求”？它真的能決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，或者僅僅是維持虛高房?jī)r(jià)的一個(gè)噱頭？政策應(yīng)該如何對(duì)待剛性需求？記者進(jìn)行了調(diào)查。

    ① 樓市的剛性需求在哪里

    ——買房自住的需求一直大量存在，同時(shí)，自住兼投資的混合型需求迅速上升，甚至接近一半

    按照經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念，所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價(jià)格漲跌，對(duì)人們購買這種商品的行為影響較小。但由于一套住房的價(jià)值巨大，住房的剛性需求界定起來復(fù)雜得多，至今并沒有權(quán)威的定義。

    中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009—2010)》認(rèn)為，住房的真實(shí)需求，是老百姓在居住層面上的最基礎(chǔ)需求，主要受收入增長(zhǎng)、人口流動(dòng)、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。

    “最基本的住房需求可以認(rèn)為是住房的剛性需求。”北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，“業(yè)界比較認(rèn)可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應(yīng)該包括以改善住房條件為目的購買的二套房�！�

    具體看，在當(dāng)前市場(chǎng)上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基于結(jié)婚需要而購買首套住房的需求較為龐大。

    同時(shí)，我國(guó)已進(jìn)入城市化加速發(fā)展時(shí)期，意味著將有更多人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視。去年以來房?jī)r(jià)上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市，對(duì)大城市而言，這也是剛性需求。

    此外，1998年前后許多居民購買了“房改房”，經(jīng)過10年左右時(shí)間，由于當(dāng)年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進(jìn)入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強(qiáng)。

    2009年，全國(guó)商品房銷售面積近9.4億平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。有多少是剛性需求帶動(dòng)的？

    鏈家地產(chǎn)對(duì)每一位前來購買二手房的客戶都會(huì)詢問購房動(dòng)機(jī)。結(jié)果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開始發(fā)生明顯變化，大量投資型和投機(jī)性需求入場(chǎng)，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經(jīng)成為主流。

    盡管這一調(diào)查數(shù)據(jù)不能精確反映整個(gè)北京市場(chǎng)的情況，但基本體現(xiàn)出去年以來購房需求結(jié)構(gòu)的變化。林倩說，實(shí)際上，許多購房者買房既可以自住、改善，也期望房?jī)r(jià)上漲以后可以獲得投資收益，甚至為了抵御通脹而購房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場(chǎng)上到底有多少剛性需求，無法清晰界定。

    “可以確定的是，未來一段時(shí)間，剛性需求仍然大量存在�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一分析道，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房中有將近2/3是1999年以來的10年間蓋的，到2008年末，我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有住房總面積124億平方米，但戶均才不過60平方米，只能達(dá)到初步脫困的標(biāo)準(zhǔn)。10年來，每百戶城鎮(zhèn)家庭中，每年只能有3到4戶住進(jìn)新房。在快速城鎮(zhèn)化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、“小家庭”增加以及傳統(tǒng)觀念等因素影響下，普通老百姓購買首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。

    ② 剛性需求難以支撐高房?jī)r(jià)

    ——不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少，受價(jià)格、政策等影響，大部分剛性需求會(huì)推遲實(shí)現(xiàn)

    “現(xiàn)在房?jī)r(jià)有一些回調(diào)，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調(diào)整一段時(shí)間以后房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的�！痹谀硺潜P售樓處，銷售人員這樣勸說一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場(chǎng)變化就是最好的例子，您一定清楚�！�

    房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2008年量?jī)r(jià)齊跌的調(diào)整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動(dòng)市場(chǎng)回暖的第一股力量，也阻止了房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

    如今，在調(diào)控政策作用下房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)觀望氣氛，部分前期上漲過快的區(qū)域房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回調(diào)�？陀^存在的剛性需求會(huì)不會(huì)再次托住房?jī)r(jià)？

    “剛性需求盡管客觀存在，但它不是支撐高房?jī)r(jià)的理由�！绷仲槐硎�，和經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)剛性需求的定義不同，大多數(shù)人所說的住房剛性需求，只是說需求客觀存在、遲早會(huì)入市，但并非不受價(jià)格影響。樓市里真正不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少。

    鏈家地產(chǎn)花家地店業(yè)務(wù)員郭威告訴記者，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)以來，該店的成交量迅速下滑了近80%，“現(xiàn)在還在買房的這20%客戶，大多數(shù)是因?yàn)榻Y(jié)婚或生孩子的需要急于買房的。他們的需求幾乎不受價(jià)格影響，這部分應(yīng)該是真正的剛性需求�！惫�威說。

    專家認(rèn)為，在住房供需中，受價(jià)格、政策和心理預(yù)期的影響，大部分剛性需求可以推遲實(shí)現(xiàn)，不會(huì)盲目地沖進(jìn)市場(chǎng)。

    對(duì)普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉(zhuǎn)變成有效需求。只有房?jī)r(jià)回調(diào)到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

    由于本輪調(diào)控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實(shí)際上也限制了相當(dāng)大一部分改善性需求。

    此外，調(diào)控政策出臺(tái)以來，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到初步遏制，政策的短期效果已經(jīng)體現(xiàn)出來。在“買漲不買跌”的心理預(yù)期影響下，如果房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，大量剛性需求會(huì)選擇觀望。

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，新政出臺(tái)一個(gè)月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對(duì)更大，同比達(dá)42.2%。

    “交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨(dú)特性。觀望導(dǎo)致成交量下滑，下一步必然帶來房?jī)r(jià)的回落�！绷仲槐硎�，“僅靠剛性需求，不能支撐高房?jī)r(jià)�！�

    ③ 剛性需求可避免房?jī)r(jià)暴跌

    ——當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會(huì)入場(chǎng)，因此房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性下跌可能性不大

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們最擔(dān)心的是暴漲暴跌的大幅波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)期調(diào)整后，會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)由于剛性需求集中入市房?jī)r(jià)新一輪暴漲？如果這樣的歷史重演，所有的調(diào)控努力都將付之東流。

    盡管專家普遍認(rèn)為剛性需求不能支持目前的高房?jī)r(jià)，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正因?yàn)閯傂孕枨蟮拇罅看嬖�，可以避免房�(jī)r(jià)出現(xiàn)有損經(jīng)濟(jì)發(fā)展的暴跌。在當(dāng)前特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，正是因?yàn)橛袆傂孕枨筮@一“穩(wěn)定劑”，也減輕了政府出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)“投鼠忌器”的顧慮。

    那么，房?jī)r(jià)究竟會(huì)有多大幅度的調(diào)整，剛性需求會(huì)在什么價(jià)格水平上穩(wěn)住房?jī)r(jià)呢？

    “當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會(huì)入場(chǎng)�！绷仲徽J(rèn)為，“每一個(gè)價(jià)格都會(huì)有剛性需求來購買，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在任何水平上都是有可能的�！�

    根據(jù)去年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化的情況，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，由于去年11月左右，投資投機(jī)性需求“接力”自住型需求成為主流，這一輪房?jī)r(jià)的調(diào)整，極有可能消化掉去年底以來出現(xiàn)的泡沫，穩(wěn)定在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的合理性和抗跌性，因此房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性下跌的可能性并不大。

    房?jī)r(jià)會(huì)跌到什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供應(yīng)。如果調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量大幅減少，反彈可能會(huì)提前到來。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年4月，北京期房和現(xiàn)房的庫存量均出現(xiàn)了不同程度下降�！暗胤秸�府在落實(shí)調(diào)控政策的同時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持努力增加供應(yīng)，引導(dǎo)開發(fā)商穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，維持適當(dāng)?shù)耐顿Y和開工量�！敝熘幸徽f。

    ④ 調(diào)控應(yīng)避免“誤傷”剛性需求

    ——建議盡快開展住房普查，使調(diào)控政策更有針對(duì)性

    在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購買一套100平方米的新房改善住房條件�？們r(jià)240萬，并且已經(jīng)交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低于五成的政策出臺(tái)，讓楊大偉很頭疼�！氨緛頊�(zhǔn)備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調(diào)整，要多付48萬首付，一點(diǎn)辦法都沒有�！焙烷_發(fā)商協(xié)商后，開發(fā)商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時(shí)候不能支付足額首付，每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。

    盡管本輪樓市調(diào)控仍然支持居民自住型購房需求，但事實(shí)上，由于一系列嚴(yán)厲的政策在短時(shí)期內(nèi)頻頻出臺(tái)，許多剛性需求的購房者和楊大偉一樣遇到麻煩。

    以改善型購房為例，盡管政策并不限制楊大偉這樣的“買新賣舊”，但先買新、后賣舊，就會(huì)被劃入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先賣舊、后買新，盡管不算二套房，但購房者必須解決新舊交替的過渡居住問題，十分不便。

    近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的周期越來越短，從過去的3年左右，發(fā)展到近年來以1年為單位波動(dòng)，甚至出現(xiàn)“單數(shù)年看漲、偶數(shù)年看跌”的怪現(xiàn)狀。不僅周期短，漲跌的幅度也越來越大。一旦受到抑制的剛性需求集中入場(chǎng)，供應(yīng)跟不上的話，房?jī)r(jià)有可能再次出現(xiàn)暴漲。

    “要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，必須支持普通百姓的剛性住房需求�！敝熘幸徽f，調(diào)控政策在具體執(zhí)行過程中，要有堵有疏，讓剛性需求有合理的渠道釋放。

    朱中一表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與過去最大的不同，就是在大力抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，提出努力增加供應(yīng)，尤其是適合“剛性需求”的中低價(jià)位、中小套型普通商品房以及保障性住房供應(yīng)。許多有剛性需求的普通家庭，將來會(huì)有更多的渠道解決住房問題，不用全部沖進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)樓市供應(yīng)的壓力將有所減輕。

    為了讓住房政策更加合理，當(dāng)前，各地都在編制今后幾年的住房建設(shè)規(guī)劃�！罢�府必須了解清楚當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蠼Y(jié)構(gòu)，特別是有多少剛性需求，要建設(shè)什么樣的戶型。這樣才能制定合理的住房建設(shè)規(guī)劃�！敝熘幸槐硎�，現(xiàn)在我們十分缺乏城鎮(zhèn)居民家庭住房情況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致許多調(diào)控政策的可操作性比較差，極易發(fā)生“一刀切”，“誤傷”剛性需求的情況。

    “最好的方法是盡快組織一次住房普查�！敝熘幸唤ㄗh，“如果一個(gè)三口之家有兩套房，再買第三套，一定是投資或投機(jī)性需求。有了住房普查的基本數(shù)據(jù)，調(diào)控政策的目標(biāo)才有可能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，也才有了基礎(chǔ)。”

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• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)