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2008年12月深圳市二手房成交均價(jià)分析報(bào)告
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-4-2
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摘要：2008年12月，繼前兩月新政策出臺(tái)，在一系列利好政策下，12又是一個(gè)政策頻出的月份，政府意圖在年底來一個(gè)重招、狠招，希望樓市在來年能有一個(gè)新氣象，讓這個(gè)支柱行業(yè)在危機(jī)之時(shí)能穩(wěn)住，且能帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，盤活資金的流動(dòng)。
2009年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近年來處于快速發(fā)展階段，供求形式逐步改善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏2009年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)研究咨詢報(bào)告 全球各地正步入經(jīng)濟(jì)衰退或面對(duì)經(jīng)濟(jì)急挫危機(jī)，對(duì)寫字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見空置率上升，租2009年中國住宅行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年2月，中國36個(gè)大中城市新建商品住宅集中成交價(jià)格為5,509元/平2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年雖然金融危機(jī)有所緩和，但包括美國在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體2009年將面臨衰退風(fēng)險(xiǎn)。200912月二手樓市在前幾個(gè)月新政策的利好下，已初見成效，成交量逐漸放大，而且還上行了一個(gè)通道，在成交量好轉(zhuǎn)的情況下，除了少部分區(qū)域、部分片區(qū)還在調(diào)整以外，深圳房價(jià)也逐漸趨穩(wěn)。
12月深圳各區(qū)域樓市呈現(xiàn)如下狀態(tài)：
1、全市二手房成交均價(jià)趨穩(wěn)，成交均價(jià)為9274元/平米，和11月份的成交均價(jià)相比，僅波動(dòng)了0.79個(gè)百分點(diǎn)。
2、 12月全市二手房成交均價(jià)，普遍下跌，僅南山區(qū)域成交均價(jià)是上升的；其他區(qū)域都不同程度的下跌。
3、各區(qū)域成交均價(jià)變化幅度較明顯，僅福田區(qū)的波動(dòng)幅度較小，維持在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。
第一部分：全市二手房成交均價(jià)
一、08年1-12月全市二手房成交均價(jià)比較
成交量和成交均價(jià)雖然沒有必然的關(guān)系，但兩者是相互依托的，任何一方的變化都牽扯到對(duì)方的未來走勢(shì)。從以上圖中曲線可以發(fā)現(xiàn)，我市二手房成交均價(jià)自第四季度以來，一直都較為平穩(wěn)。在前三個(gè)季度，成交量一直在低位徘徊的時(shí)候，也就是消費(fèi)者觀望時(shí)，二手房的成交均價(jià)一路下跌，直到08年最后一季度，成交量逐漸回暖時(shí)，二手房的成交均價(jià)在第二個(gè)月也逐漸趨于穩(wěn)定，改變了曲線的走勢(shì)。
08年年底全市二手房成交均價(jià)相比年初時(shí)，下跌了19.82%。雖然下跌幅度不是媒體輿論吵的那么高，但在不同區(qū)域、不同片區(qū)的下跌幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此比例，分別在20%—30%不等。
二、12月份全市二手房成交均價(jià)月度狀況
橫向比較：12月份各區(qū)域的成交均價(jià)分析
縱向比較：各個(gè)區(qū)域成交均價(jià)的環(huán)比分析
各區(qū)域年底成交均價(jià)比較
08年底，全市二手房成交均價(jià)已經(jīng)下跌了一定的幅度，到目前為止，深圳二手房成交均價(jià)在許多區(qū)域都跌破了萬元，呈現(xiàn)兩極分化的局面，如：福田和南山的成交均價(jià)都高高在上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域的成交均價(jià)，在萬元以上；剩下幾個(gè)區(qū)域成交均價(jià)不但在萬元以下，且呈不同梯次的減低：
從12月我司成交數(shù)據(jù)庫顯示：目前僅關(guān)內(nèi)的福田和南山兩區(qū)域成交均價(jià)還維持在萬元以上，成交均價(jià)分別為11606元/平米和11215元/平米。
其他幾個(gè)區(qū)域二手房成交均價(jià)分別在8000多元/平米、7000多元/平米、6000多元/平米呈不同梯次的減少，其中羅湖區(qū)是關(guān)內(nèi)成交均價(jià)最低的一個(gè)區(qū)域，12月份為8431元/平米；寶安區(qū)在7116元/平米；龍崗區(qū)在6315元/平米。
08年年初和年底各區(qū)域成交均價(jià)比較
上圖，兩條曲線分別是08年年初和年底不同區(qū)域的二手房成交均價(jià)變化走勢(shì)，經(jīng)過兩曲線的比較，兩曲線距離近的節(jié)點(diǎn)表示兩區(qū)域08年全年二手房成交均價(jià)調(diào)整幅度小。相反，兩節(jié)點(diǎn)遠(yuǎn)的則表示此區(qū)域08年二手房成交均價(jià)調(diào)整幅度大。
從上圖可知：兩節(jié)點(diǎn)距離遠(yuǎn)的區(qū)域是南山和鹽田（此區(qū)域每月成交量較小，樣本數(shù)量小，不能代表此區(qū)域大部分物業(yè)成交均價(jià)的變化，忽略）；節(jié)點(diǎn)近的是福田和羅湖兩區(qū)域。
節(jié)點(diǎn)遠(yuǎn)的區(qū)域：南山區(qū)域成交均價(jià)下降了4680元/平米，下跌幅度為29.44%。
節(jié)點(diǎn)近的區(qū)域：福田和羅湖，成交均價(jià)分別下降了995元/平米、1132元/平米，下跌幅度分別為7.90%、13.42%。
兩節(jié)點(diǎn)距離適中：寶安和龍崗兩區(qū)域，趨于上述兩情況中，寶安區(qū)08年成交均價(jià)下降了2658元/平米，下跌幅度為27.19%；龍崗區(qū)二手房成交均價(jià)下降了1567元/平米，下跌幅度為19.88%。
2、成交均價(jià)12月和11月環(huán)比分析
上圖是各區(qū)域12月成交均價(jià)與11月相比，變化幅度大的是南山和龍崗區(qū)域，變化幅度均在10%以上；羅湖和鹽田的變化幅度在7%—10%間；寶安和福田12月份成交均價(jià)與11月相比，變化幅度最小。
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