市場中永遠(yuǎn)沒有諸葛亮。2008年的樓市，將人們很多經(jīng)驗、邏輯、判斷擊碎。

　　經(jīng)歷過2008年市場的洗禮，我們還是需要對2008年的市場進行一些梳理和總結(jié)，從而積累一些我們前所未有的認(rèn)識和經(jīng)驗教訓(xùn)。

　　一、宏觀方面

　　1.市場總體來說是宏觀市、政策市、預(yù)期市

　　盡管各地市場表現(xiàn)千差萬別，但總體來說仍然是宏觀政策和對未來的預(yù)期決定了市場的走勢。

　　由美國次貸危機演變成的全球金融危機及中國從去年底實行的從緊的貨幣政策的疊加效應(yīng)導(dǎo)致了樓市的低迷。當(dāng)然，從危機傳導(dǎo)的速度和程度上說，杭州在一線城市上還算是較低的(如果把杭州看成一線城市的話)。從客觀上說，股災(zāi)確實讓一大批中產(chǎn)或即將成為中產(chǎn)階層家庭的財富化為灰燼，購買力也遭受巨大打擊。

　　但最為關(guān)鍵的是，人們對市場的未來做出了悲觀的預(yù)期，因而更多的人在觀望。

　　2.中央政府救市態(tài)度明確

　　本來在11月召開的中央經(jīng)濟工作會議推遲到12月召開，本應(yīng)在中央經(jīng)濟工作會議確定的財政、貨幣政策提前出臺。

　　11月10日國務(wù)院再次明確了“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對金融業(yè)、鋼鐵、建材、家電家居用品等產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用�！�

　　這是2003年國務(wù)院18號文件明確了房地產(chǎn)業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，在2005、2006、2007年中受到許多質(zhì)疑之后，再次明確重申這一判斷，足以說明中央政府對“救樓市就是救經(jīng)濟”的判斷和認(rèn)識。

　　年底的中央經(jīng)濟工作會議再次重申“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》“國13條”，松動了第二套房貸，將界定權(quán)放給了各商業(yè)銀行。但金融主管部門在“第二套住房按揭貸款”等政策上還是猶豫、遲疑，還在等待。

　　二、2008年本地市場的基本數(shù)據(jù)

　　1.價格

　　杭州房價在2008年有15%—20%的下降。可能有些人認(rèn)為房價沒怎么降或降得沒那么多，有些樓盤直接打折，有些樓盤以低價開盤，追蹤房價變化應(yīng)該以同一樓盤的今年和去年售價相比或同一樓盤二手房兩年價格相比。同時應(yīng)該以有真實成交流量的樓盤為取樣對象，因為有些樓盤盡管沒有降價，但是幾乎沒有成交量，其價格也不具有真實意義。

　　幾個熱銷樓盤可做參考標(biāo)本。

　�、俳鹕�藍(lán)庭 15160元/M2開盤，比原預(yù)計18000元/M2下降15.8%。

　�、诹诛L(fēng)御樹 16000元/M2，比年初林風(fēng)(一、二期)及金色家園的二手房20000元/M2的價格下降20%。

　�、奂卫铩�樺楓居(精裝) 9000元/M2，比原預(yù)計11000元/M2下降18%，比億城嘉園(毛坯)最高時9000元下降20%左右。

　�、芙�期朝暉二手房成交均價10851元，去年底成交均價12795元，下降了15.2%。

　　2.交易量

　　2008年全年杭州主城區(qū)商品房總共成交約23202套。與2007年同期相比下降41.2%，與2006年相比下降10.9%。

　　3.供應(yīng)量

　　2008年12月31日透明售房網(wǎng)顯示，可售商品房31925套，可售面積405萬多平方米。其中住宅20969套，可售面積261萬多平方米。

　　4.土地

　　2003年至2008年，杭州主城區(qū)土地出讓盤點

　　5.二手房

　　2008年全年杭州主城區(qū)二手房成交14356套，與2007年相比下降43 %，與2006年相比下降8.7%。

　　三、幾個基本判斷

　　1.房價有購買力支持嗎？

　　經(jīng)過2008年的調(diào)整和回落，杭州房價總體上正趨向合理，特別是房價的結(jié)構(gòu)趨于合理，近郊區(qū)塊幾乎都回落到萬元以內(nèi)，從低到高多層次的房價結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成。人們經(jīng)常用房價收入比這一概念來衡量房價是否合理。

　　事實上如果以購房最困難的一族——留在杭州工作3-5年的年輕夫婦的房價收入比來計算，已經(jīng)接近國際標(biāo)準(zhǔn)。假定購買80M2的房子(杭州的人均面積27M2，80M2已經(jīng)是三口之家的人均標(biāo)準(zhǔn))，假定家庭收入為10萬元(杭州全年的人均收入在2.7萬元左右，留在杭州工作的大學(xué)生工作3—5年之后，雙方收入如果沒有10萬元，在杭州生活相當(dāng)艱辛)，假定房價為8000元/M2(這個價格可以在濱江、三墩、下城北、下沙、閑林、喬司等許多地段購買)。80 M2×0.8(萬)=64(萬)，64(萬)/10(萬)=6.4：1。房價收入比6.4：1接近國際6：1以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，從購買力數(shù)據(jù)分析，杭州房價已趨正常。

　　2.供過于求了嗎？

　　目前主城區(qū)可售房源約3.2萬套，住宅約2.1萬套，可售面積261萬多平方米。這是半年來市場悲觀預(yù)期的結(jié)果。如果市場正常流量，261萬多平方米即使不算外來購房，不算每年高校畢業(yè)生4—5萬人的留杭增量，平均到杭州市區(qū)的常住人口，也不到人均1平方米。

　　因此，供過于求是階段性的，但由于2007年供地量巨大，2009年上市房源量巨大，2008年的縮量供地將在2010年的樓盤供應(yīng)量上才能體現(xiàn)。供過于求的現(xiàn)象還會持續(xù)相當(dāng)一段時間。

　　3.各類產(chǎn)品所面臨的市場形勢

　�、僦械蛢r位的小戶型(90方以下)市場需求量最大，這部分置業(yè)者是剛性需求，但市場的供應(yīng)量也最大，同時受到保障性住房市場的擠壓。(以下沙、濱江、丁橋、三墩、閑林為主)。

　　②中等價位的改善型(90方、130方)供應(yīng)量相對較小，但這部分的改善型市場需求者是最大的“墻頭草”，預(yù)期好，可以今天就買，預(yù)期不好可以再等3-5年。(以市中心、文教區(qū)、橋西、申花路、西溪為主)。

　�、酆勒�市場(包括公寓豪宅及排屋)供應(yīng)量仍較大，但這部分市場需求在今后的市場中唯一仍有投資性質(zhì)或資產(chǎn)存放形式性質(zhì)的產(chǎn)品。“陽光海岸”的購房者一般擁有一套甚至多套房子，他們是把房產(chǎn)看成一部分資產(chǎn)存放形式。銷售取決于樓盤的稀缺程度(地段、景觀、產(chǎn)品)。(以市中心、錢江新城、西溪濕地為主)。

　　基于以上分析，有幾個基本判斷：

　　1.市場仍受宏觀政策及未來預(yù)期主導(dǎo)。

　　2.短期內(nèi)供過于求將持續(xù)，長期需求仍有很大空間，供給縮量將在2010年顯現(xiàn)。

　　3.價格體系重構(gòu)，銷售量向理性定價的新開樓盤集聚。

　　4.各類產(chǎn)品銷售均面臨困難，郊區(qū)的普通住宅相對壓力更大。

　　5.沒有稀缺要素的豪宅將難銷。

• · 2008年12月份寧波房地產(chǎn)市場分析報告
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• · 2009年1-2月福州樓市月度分析報告
• · 2008年天津二手房買賣市場報告（下）
• · 2008年天津二手房買賣市場報告（上）
• · 2008年11月福州市二手房市分析報告

• · 2009年一季度末北京現(xiàn)房存量約為4.05萬套
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• · 落實信貸政策 支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
• · 上海商品住宅成交量連續(xù)３周保持１０％以上漲幅
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• · 全國樓市繼續(xù)平穩(wěn)回升

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