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樓市何時見底重要風向標？
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-16
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- 中研網(wǎng)訊：
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樓市價格走低,置業(yè)者遲遲不愿出手。
置業(yè)者的信心,如何才能真正調(diào)動起來?隨著樓市"金九銀十"的到來,樓市成交量能否企穩(wěn)?房價是否在經(jīng)過新一輪洗禮之后,回歸到價值本位?對于投資者來說,真正的置業(yè)時機是否已經(jīng)到來?近日,記者采訪了購房者、銀行理財師、房地產(chǎn)專家等人士,力圖了解當前各方心態(tài),幫助購房者對即將到來的秋交會作出合理預期。
距離本月底的秋交會,僅剩下兩個多星期。目前,參展開發(fā)商的規(guī)模也達到了歷史上最大,預計推出的新樓盤也將創(chuàng)歷史之最。
據(jù)記者了解,目前,已經(jīng)有124個樓盤、82家開發(fā)商確定參展,其中深圳本土房企占到80%以上。
秋交會組委會相關負責人稱,這是"有史以來深圳本土房企參展數(shù)量最多、參展范圍最廣、參展產(chǎn)品最全的一次",即使與今年春交會的參展數(shù)量相比,也有兩倍的增長(春交會的參展樓盤59個、深房企31個)。
參展開發(fā)商如此重視秋交會,主要目的就是希望能夠以此為契機,通過各種營銷活動,推動房地產(chǎn)銷售量的回升。從而擺脫樓市低迷的現(xiàn)狀,恢復樓市正常的市場需求狀態(tài)。
"目前,樓市的價格已經(jīng)處在低位,價值已經(jīng)得到體現(xiàn),樓市剛性需求有待激發(fā)。"深圳坤祥投資公司副總經(jīng)理柯學斌向記者表示。
不過,對于購房者來說,不斷走跌的價格,只能讓他們繼續(xù)選擇觀望。
"我想買房,但是價格不斷走低,我還想再等等看,反正也不急著住房,要等價格進一步回落。"一名看房者表示。
市場的博弈注定需要一個過程,秋交會是否是市場的一個轉機,值得期待。
"市場缺乏的不是現(xiàn)金,而是信心,目前主要是要提振消費者的信心。"市場分析人士如是說。
■購房者
"降幅可能不會再大,考慮出手"
李湘寧是華為的一名員工,趁上周末有空,他一早就來到萬科第五園"價格大猜想"活動現(xiàn)場,在參加完競猜后又興致勃勃地看了樣板房。
他告訴記者,因為自己急于換一套房子,所以如果價格再沒有大的調(diào)整的話,遇到滿意的房子就準備出手了。"樓市調(diào)整到目前這個階段了,估計價格再降也降不到哪里去。如果萬科最終公布的價格和我猜的價格基本一致的話,我會考慮買的。"
李湘寧認為,開發(fā)商要想賣好房子,價格必須要讓消費者能接受,特別是在大家都選擇觀望的時期,最能觸動置業(yè)者的就是價格的優(yōu)惠程度。
在看萬科第五園五期的房子之前,李湘寧還看過金地梅隴鎮(zhèn)。"感覺那邊太吵鬧,風格太年輕了,因為平時工作都比較忙,所以還是想找一個像第五園這樣比較安靜的氛圍,會舒服一點。第五園的戶型設計也還可以,但是這批很多單位都是東西向的,在這方面差一點。"他說。
作為一個有實際購房需求且用于自住的置業(yè)者,李湘寧向記者坦露了自己對當前房價的一些看法。他說:"能夠感覺到很多人都在觀望,等待價格再往下降一些。我個人也是感覺房價可能多少還有一點調(diào)整的空間,但是要是說再降很多,已經(jīng)不是很現(xiàn)實了,肯定不會像上半年那么大的幅度了。就說萬科在之前的一些盤,賣到1.7萬的都有了,賣到現(xiàn)在這個價錢已經(jīng)可以接受了。"
"對于我來說,確實有住房需求,所以如果價格沒有大的調(diào)整的話,遇到滿意的,自己覺得合適的,其實都可以出手了。就算買了之后房價還往下降一點,那也無所謂了,就算虧也虧不了多少。"李湘寧說。
其實,李湘寧也知道,九十月份龍崗推盤量特別大,這樣一來,價格可能還會有變化。他跟記者說:"近期還有其他項目要推出,到時肯定也會看一看,對比一下總會有好處,反正現(xiàn)在買房子肯定不會漲嘛!"
■地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士
"年底是關鍵階段,房價已接近真實價值"
樓市目前出現(xiàn)的主要問題還是價格問題。本次秋交會上,開發(fā)商能做到多大幅度的讓利、能打多少折扣,將成為消費者關心的問題。
受宏觀調(diào)控的影響,大多數(shù)置業(yè)者對后市看空。但實際上,房地產(chǎn)價格經(jīng)過一段時期的調(diào)整,目前已經(jīng)接近其真實價值,即價格和價值目前已經(jīng)持平。但是,市場成交量低迷,市場樓盤承接能力有限,使得消費者和開發(fā)商之間的博弈還會持續(xù)下去,在短期內(nèi)不可能得到明顯改善。
對于秋交會,開發(fā)商的目的是進行項目展示,通過促銷使銷售量得到回升,這必然會使價格進一步下降。但是,下降空間已經(jīng)非常有限,不會再出現(xiàn)類似30%這樣的跌幅。
秋交會的到來,是否會使得房產(chǎn)價值進一步趨向合理,在成交量上是否能夠有效企穩(wěn),還難以預見。在成交量企穩(wěn)的情況下,秋交會能否帶動市場的剛性需求,并得到有效放大,目前也還難以確定。
目前,市場缺乏的是信心,使得剛性的需求受到壓制,沒有得到有效的釋放。在政策沒有大的改變,宏觀調(diào)控持續(xù)的情況下,樓市回歸到正常的發(fā)展軌道、價和量上同步回升,還要等到明年初。
而對于樓市的投資時機來說,第四季度將是一個好的時機。對于自住的購房者來說,經(jīng)過秋交會的一陣降價之后,房價不會得到猛然回升,必然會有一個過程。所以,年底將成為一個關鍵階段,樓市價值相對合理,價格下降空間有限,非理性的購房心態(tài)也將得到改觀。
■銀行理財師
"見底尚需時日,投資時機開始浮現(xiàn)"
深圳發(fā)展銀行深圳分行總經(jīng)理助理、金融理財師符青蘭認為,目前深圳樓市仍然處于觀望期,很難斷言底部最終何時出現(xiàn),但正一點點地向這個方向發(fā)展。在此階段,無論對于投資客還是自住型置業(yè)者,入市時機已經(jīng)開始慢慢顯現(xiàn)。
但符青蘭強調(diào),時機的浮現(xiàn)僅僅是個開始,入市的最佳時機并不是現(xiàn)在,抄底的最佳時間點還需要慢慢等待。"對于投資者和置業(yè)者來說,不能說現(xiàn)在不能入市,但從目前的房價走勢看,肯定還不是最佳時機。"
而對于深圳樓市何時見底,符青蘭認為"不會太快"。就樓市危機本身來說,其影響有一定的滯后性,不會在短時間內(nèi)消失,美國的次貸危機經(jīng)過這么長時間還不見好轉即是證明。而對深圳樓市而言,低迷的走勢同樣也不會在短期內(nèi)結束,目前任何有關底部何時到來的判斷都為時過早。"
"雖然不是入市的最佳時機,但現(xiàn)在卻是投資者以及置業(yè)者觀察市場的最好時機。"符青蘭認為,在當前的市場情況下,投資者和置業(yè)者有充分的時間了解自己想入手的物業(yè),一旦市場接近或到達底部時就立即入市。
她說,今年還剩下一個季度,估計不會出臺相關利好政策,再加上國際經(jīng)濟環(huán)境的惡化,樓市在年內(nèi)回暖可能性不大。明年的情況現(xiàn)在也不好判斷,但一旦利好政策出臺,銀行放松銀根,樓市就有可能立即出現(xiàn)轉機。
即便入市時機已經(jīng)漸漸顯現(xiàn),置業(yè)者是否有能力抄底也是個問題。據(jù)不愿具名的深圳某銀行樓市理財中心負責人陸小姐透露,現(xiàn)在的房貸利率對于按揭購房者來說,負擔是比較沉重的。國家出臺政策進行宏觀調(diào)控的目的,就是為了打擊投機客,但是從目前來看,此舉反而影響了置業(yè)者的剛性需求。
陸小姐說:"一般而言,房貸按揭不能超過家庭收入的40%,而現(xiàn)在市場顯示的情況,卻高于這一比例。對于第一次置業(yè)的人來說,雖有利率優(yōu)勢,但是相對于房產(chǎn)價格優(yōu)勢,就顯得微不足道了。"
這種情況對銀行的個貸影響非常明顯。"現(xiàn)在成交低迷,也嚴重影響到銀行的房貸業(yè)務。"陸小姐說。但她也指出,現(xiàn)在國家信貸政策有所松動,各銀行增加的貸款額度,有一定的指向性,多是針對中小企業(yè),但是也可以放在房貸上面。從利率的調(diào)整來說,經(jīng)過幾次加息,目前國家不會出現(xiàn)調(diào)息措施。在這種情況下,隨著樓市的價格回調(diào),尤其是秋交會之后,房地產(chǎn)成交量的上升必然是價格下跌所致,購房者通過按揭買房,個人月供負擔就相對減少,選擇適當時候買房,從銀行按揭的角度來看,已經(jīng)合適。
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