傳統(tǒng)的交易旺季"金九銀十"已悄然來到,佛山各大樓盤也在積極備戰(zhàn)。記者初步統(tǒng)計,9月、10月期間,全市將有數(shù)千套產(chǎn)品集中面市,樓市也將迎來今年以來最大規(guī)模的推盤高峰。

　　但受國家宏觀調(diào)控的影響,廣大消費者持幣觀望的心態(tài)并沒有得到很大的改善,尤其是在各發(fā)展商紛紛推出"特價單位"和'隱形降價"后,部分消費者的觀望心態(tài)更濃。與消費者徘徊在買與不買之間不同的是,各發(fā)展商還是鉚足了勁,籌劃各種營銷策略,希望今年的"金九銀十"能像往年一樣賺個盆滿缽滿。

　　面對消費者和開發(fā)商之間"冰火兩重天"的現(xiàn)狀,不少業(yè)內(nèi)人士對今年的"金九銀十"持保守態(tài)度,認為國家金融政策還有從緊的趨勢,經(jīng)濟大環(huán)境也不容樂觀,今年的"金九銀十"將變數(shù)不定。

　　"如果想打破'冰火兩重天'的現(xiàn)狀,開發(fā)商應(yīng)主動讓利,達到消費者認為合理的價格水平,才能贏得購房者的心,才能在逆勢中突圍,順利從消費者的口袋中'搶'到錢。"一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說,市場反應(yīng)迅速的萬科,已在長三角地區(qū)對價格作了大幅度調(diào)整,相信這股房價"下調(diào)風"很快就會刮到珠三角地區(qū),包括佛山。

　　新盤新貨齊上市

　　據(jù)記者踩盤統(tǒng)計,"金九銀十"貨量充裕,僅禪桂中心區(qū)就有過千套貨量供應(yīng),而且有幾個全新大盤將在北期間入市,產(chǎn)品豐富,戶型多樣,其中包括洋房產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品。

　　在禪桂中心區(qū),項目多集中在9月、10月開盤,其中新盤最多的是東平新城。期間,東平新城有兩大品牌樓盤同期推出,以別墅為主,分別是北岸的凱德·泊宮和南岸的招商依云水岸,同一板塊的凱德·瀚城預計也將推出市場。季華園板塊也將有一個新項目開盤---星星華園國際,預計先推出中大戶型洋房。而位于老城區(qū)的項目凱德·天倫世嘉,預計也會參與"金九銀十"的爭奪戰(zhàn)。

　　另外,包括中海文華熙岸、中海萬錦豪園、金地九瓏璧、保利花園和萬科旗下的萬科城、金御華府都將推出新品,其中不少屬樓王單位。

　　鎮(zhèn)街不少樓盤在"金九銀十"期間也有不少新盤亮相或新貨推出。據(jù)悉,時代獅山大學城純別墅項目時代依云小鎮(zhèn)8月開放樣板房,預計將在"金九銀十"期間正式推出市場。

　　另外,包括中恒海暉城在內(nèi)的獅山板塊的其他樓盤也將推新品。西樵也有兩個新項目,分別是宇浩地產(chǎn)的樵山美地和鉅隆·凰樵假日,預計都會在"金九銀十"中分一杯羹。而大瀝的萬科金域華庭和南莊的萬科城也將推出其全新一批產(chǎn)品。

　　此外,三水區(qū)的樓市下半年也熱鬧非凡,大盤御江南國際社區(qū),預計10月開盤,西南板塊的三水雅居樂花園、東海藍灣都將推出全新產(chǎn)品,而云東海板塊也有新品推出。

　　"競爭會愈趨激烈"

　　針對樓市處于低溫狀態(tài),加上"金九銀十"的供貨量又比較大的現(xiàn)狀,不少業(yè)內(nèi)人士猜測,全國樓市比較疲軟,周邊城市房價降價聲四起,相信佛山樓市也難以獨善其身。"佛山樓市將在'金九銀十'期間再度掀起一股調(diào)價風。"

　　但市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會市場研究專業(yè)委員會主任駱儀克表示,從成本上來說,目前市場上供應(yīng)的商品房的地塊多是通過公開拍賣獲得的,成本比較透明。比如亞藝板塊的中海文華熙岸和金地九瓏璧,樓面地價都超過3000元/平方米,加上建筑成本和管理運營等成本,7000元左右的售價,其利潤比較合理。

　　他認為,從供求關(guān)系上來說,在"金九銀十"期間開盤的新盤的確不少,產(chǎn)品的供應(yīng)量方面,也的確比此前的一段時間有上升,但是現(xiàn)階段的開發(fā)商都很理性了,不太可能拋大量貨沖擊市場。"但是由于項目不斷增多,競爭會愈趨激烈。"

　　駱儀克還表示,佛山目前的樓價已基本回歸理性,但是最終的定價由市場決定。倘若銷售依然不力,一些早期拿地、成本較低的項目,可能還會調(diào)整價格。

　　雖然價格將如何調(diào)整還不是很確定,但6月份以來,佛山的交易量較今年前幾個月有小幅增長。業(yè)內(nèi)人士分析認為,當前佛山市場以剛性需求為主,結(jié)婚、拆遷的剛性需求人群往往經(jīng)濟實力不足,偏好中小戶型。為此,戶型結(jié)構(gòu)的供求差距表現(xiàn)得更為明顯。

　　"因此,在目前的淡季市場,開發(fā)商要達到熱銷的局面,首先應(yīng)該牢牢抓住這部分有剛性需求的人群。"該業(yè)內(nèi)人士說,另外就是價格問題,只有開發(fā)商拿出一個讓購房者覺得有誠意的價格,才能贏得購房者的心,才能在逆勢中突圍。

　　回籠資金是關(guān)鍵

　　記者觀察發(fā)現(xiàn),進入8月份以來,無論是城區(qū)還是鎮(zhèn)街的樓盤,人氣都不旺,看房者對價格比較敏感,觀望氣氛較濃。但還是有些發(fā)展商在8月就開始推貨,因為9、10月份將有大量的新貨面市。

　　"選擇提前出貨,希望早點賣出去,盡快回籠資金。"一房地產(chǎn)公司市場總監(jiān)直言不諱地說。

　　"但無論早出貨還是晚出貨,估計都不會有很好的效果。"一市場研究人員分析認為,今年是調(diào)整年的第一年,估計要在明年下半年才能回暖,今年的"金九銀十"只能成為發(fā)展商的空中樓閣。

　　研究機構(gòu)的報告顯示,去年高價拿地的開發(fā)商,在今年7月至9月將面臨付清土地出讓金的壓力,如果樓市成交量不能在此時回暖,那么7至9月將會成為各開發(fā)商資金鏈最緊張的時期,這道門檻對于那些中小開發(fā)商,尤其是去年三季度沒有拿地,現(xiàn)有銷售項目又少的開發(fā)商而言,將成為生死大限。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為,過了今年10月的銷售旺季,開發(fā)企業(yè)又將迎來資金鏈更加緊張的階段,伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金需求的高峰期到來,由于2008年行業(yè)整體銷售狀況極度不佳,房企資金鏈將面臨前所未有的壓力,缺口將遠遠超過上半年,大部分項目必將采取大幅降價的方式回籠資金。

　　供應(yīng)大增,理性選房

　　"金九銀十",一直是房地產(chǎn)市場的好季節(jié),從今年的房地產(chǎn)行業(yè)來說,不少置業(yè)顧問表示,市場的好壞都要由老百姓來定,現(xiàn)在的消費是理性的消費,不像以前盲目、沖動消費。那么,在即將到來的黃金時期,有置業(yè)需求的消費者該如何選擇呢?

　　有些品牌中介的置業(yè)顧問表示,目前樓市"非比尋常",很多樓盤采取多種營銷方式,部分樓盤已委托給中介代理。但在樓市非常時期,信譽不好的中介當前面臨著很大的市場壓力,為促成交易,小中介的職置業(yè)顧問在接待客戶時,什么都敢承諾,但如果真的出了差錯,他們就推三躲四,找借口把責任往客戶身上轉(zhuǎn)移。

　　為此,業(yè)內(nèi)人士建議,在租房和買房的時候,一定要記住找信譽良好的大公司,因為現(xiàn)在很多小公司目前都是"自身難保",一旦出現(xiàn)差錯,吃虧的將是客戶自己。

　　中介服務(wù)質(zhì)量好壞只是對交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響,但房子質(zhì)量好壞和物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)劣,將對購房者產(chǎn)生一輩子的影響。為此,業(yè)內(nèi)人士提醒廣大消費者,購房時不要只關(guān)注房價的高低,更應(yīng)關(guān)注樓盤的地理位置和方位座向以及相關(guān)建筑材料是否節(jié)能。

　　因為地理位置偏遠,將增加日常生活中的交通費用；方位座向,將影響室內(nèi)的通風和光線,座向不好,室內(nèi)光線差,將延長日常生活中的用電時間,增加電費；建筑物的建筑材料質(zhì)地差,不具備節(jié)能環(huán)保的功能,也將在日常生活中增加用電量,從而導致長達幾十年生活成本增加。

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