- 保護視力色：
樓市三個月后止跌轉暖？
-
http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-30
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調研 樓市 房地產 房價 CPI 深圳 上海 北京
- 中研網訊：
-
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機中國的地產行業(yè)永遠是最吸引眼球的戰(zhàn)場。2007年，中國樓市有如"走火入魔"，以深圳、上海、北京、廣州為代表的一線中心城市房價以平均每月兩位數的速度保持了長達半年的高速增長。面對幾乎失去理智的樓價，政府隨即出臺了上調利率、提高二套房首付、提高存款準備金率等一系列組合拳，一度幾乎失去控制的房價終于在年底峰回路轉，全國房價開始進入調整期。而此前房價漲幅較快的深圳市，亦在此輪降價行情中，以10%-30%的跌幅成為全國樓市風暴眼的中心。在深圳、廣州等珠三角城市降價的示范效應下，全國樓市開始出現成交量萎縮、有價無市的觀望狀態(tài)，并一直持續(xù)到今年上半年。
2008年下半年，中國樓市走勢如何？宏觀調控對樓市是否會有所放松？在本報6月28日于深圳舉行的"天璣財富特約·南都名家大講堂---宏觀調控下的中國地產走勢"論壇上，與會專家認為，由于房地產行業(yè)的強勁需求，中國地產行業(yè)仍然長期看好，這一輪中國樓市的調整期可能為8至10個月，并很可能在未來三個月后結束下跌的趨勢。著名經濟學家、房地產專家董藩否認房地產出現"拐點"的說法，并表示部分學者的"拐點論"有"惡搞"的成分。
"市場觀望氣氛仍然濃厚"
自去年年底以來，中國樓市進入觀望期后，年初出現的"拐點論"無疑加重了這一趨勢。
北京師范大學教授、北師大房地產研究中心主任董藩認為，市場出現這種狀況可以用供求關系來解釋。從供給方面看，去年地產商在房價快速上漲時人為拉長周期，以期望推遲銷售獲得更高的回報。而政府方面去年因為放盤太多，延長了地產商的開發(fā)周期，再加上政府去年以來增加了保障房的供應量，從而使這段時期房地產總體供應量大大增加。
從需求的角度看，董藩分析，去年央行連續(xù)多次上調利率，加重了供房者的成本；另外，去年"9·27房貸新政"提高了二套房首付比例，再加之央行多次上調存款準備金率，這些措施都極大地抑制了房地產市場的需求。另外，去年有關物業(yè)稅的傳言，也對普通購房者產生了很大影響。
據有關數據顯示，去年底至今年一二月份，樓市成交量進入低谷，三月份有所回升，但在六月份繼續(xù)下跌趨勢。董藩表示，由于市場都在觀望，今年短期內市場仍然是波動狀態(tài)，除了部分城市外，全國多數城市總體呈微漲或微跌之勢。
"深圳地產暴跌只是特例"
深圳樓市在去年樓市的暴漲暴跌中一直處于風暴的中心。
董藩認為，深圳地產的大漲大跌其實是可以預期的。深圳地理位置接近香港，在香港樓市虹吸效應下，深圳樓市的上漲是必然的。另外，從深圳的投資者結構看，資產在數百萬到1000萬之間的投資者很多，最適應投資地產行業(yè)。因此在去年樓市上漲行情下，出現投資者大量追漲的現象，幾乎到非理性狀態(tài)。
與會專家認為，這一輪房價上漲中，深圳樓市的投機心理太重。當大家都投機時，地產市場就容易出問題。因為有相當多的投資者資金實力有限，主要靠借貸來投資，因此在去年國家出臺政策調控樓市后，深圳樓市出現大幅度下跌也是正常的。
但董藩表示，在這一輪樓市的調整中，深圳地產的大幅度下跌在全國還只是特例。從全國看，大部分城市樓價還是持平或微跌，而真正出現明顯下跌的只有深圳、廣州等部分珠三角城市。他認為，深圳屬于比較自由的市場，資金進出容易，在樓市出現動蕩的情況下，容易出現暴漲暴跌現象。但從全國來看，尤其是北方城市需求仍然很旺，投機較少，因此價格比較平穩(wěn)。
"拐點論有惡搞的成分"
對于此輪樓市調整，董藩分析，估計8到10個月才能結束。他表示，原來預計樓市半年就可結束下跌行情。但5月汶川大地震對地產市場打擊很大，因此調整期可能延長至3個月后。
有關數據似乎也證實了董藩的說法。數據顯示，在去年底樓市開始下跌后，到今年3月份廣州樓市在交易價格和交易量上都出現了明顯的回升。深圳樓市在二三月份出現緩慢回升后，隨后再次出現下滑的狀態(tài)。與會專家表示，深圳樓市仍然處于嚴冬期。
但董藩否認房地產出現"拐點"的說法，他認為部分學者的"拐點論"有"惡搞"的成分。他分析，目前樓市真正出現明顯降價的只有部分沿海城市，而北京等大部分北方城市仍為小幅度上漲或微跌。而且由于城市房產是逐步向外圍發(fā)展，造成目前樓價的統(tǒng)計的缺陷（以地理位置較差的房子比較地理位置較好的房子）。因此，實際情況是樓市可能有微漲。
廣州合富輝煌首席市場分析師黎文江亦贊同房地產市場在3個月后回暖的說法。他引用廣州市國土房管局的說法："今年五一比去年五一成交量有大幅度回升，市場正在加速回暖的步伐，六七月份有可能恢復到正常水平。"黎文江認為，政府的言論表明，其希望房地產市場穩(wěn)定和逐步走向正常。
董藩判斷，由于目前CPI高企，國家宏觀調控下半年放松的可能性不大，但財政政策放松的可能性較大。而房地產業(yè)在GDP中所占的權重較大，因此房地產這種不正常的狀態(tài)不會持續(xù)太久。目前樓市雖然出現一定震蕩，但需求仍然很旺，三個月后樓市調整期將結束，重新轉暖。
■專訪
"從全國看樓市泡沫并不多"
董藩認為，滬深房價的確有些不正常
"全國房價今后將有什么樣的走勢？地產市場到底有多大泡沫？"6月28日，本報記者對北京師范大學房地產研究中心主任董藩進行了專訪。董藩教授認為，數據顯示，從全國平均水平來看，樓市沒有多少泡沫，深圳和上海的確是有些不太正常。
房價全年上下波動不大南方都市報（以下簡稱"南都"）：房地產市場的走勢是大家都很關心的一個話題，過去的一年之內深圳的房地產市場還是經歷了非常大的起落，您怎么看待今后的房地產的走勢？
董藩：之前地產的升溫其實是需求的爆發(fā)。宏觀調控政策壓投資，壓信貸，供應方壓力增大，供應減少，房價上漲在所難免。
深圳是中國最富裕的城市之一，毗鄰香港，兩地房價的巨大差異催生了"虹吸現象"，香港購買力涌入深圳。2006年又沒有了土地供應。另外，深圳中產階層較多，買房成為投資選擇，加之華南是很強的資本中心，吸引中間的資本聚集于此，這些都是深圳房價大幅上漲的客觀原因。
之所以下跌，一方面是物價快速上漲，房地產成為宏觀調控打擊的對象，房價進而向下波動，需求也減少。"拐點論"出現，萬科率先降價，這影響很大，網絡為代表的一些唱衰的人影響了百姓的情緒。
出現下跌的局面，自主性和投資性的真實需求成為支撐。部分人的投機意識非常強，像炒股一樣炒房產，短期投機，追求差價。深圳恰恰存在很多超還款能力炒房的人，規(guī)則一變（宏觀政策），支撐的基礎變化了，他們就要離場。
房價原則上價格是上漲的。房地產大幅下跌在歷史上僅有幾次，如曾在日本、香港加上美國次貸危機等。房地產的跌只發(fā)生在戰(zhàn)爭、瘟疫、極端的政治事件和嚴厲的調控打擊之下，深圳恰恰出現了這種情況。
南都：全國來看，今年房價的變化會有什么樣的結果？
董藩：這一輪南方沿海地區(qū)受影響比較大，以廣深為代表，還有福建廈門等。大批人炒房，不是常規(guī)投資，而是去賺取差價。
從中西方來看，真正大幅下跌的情況很少。因為供應和彈性需求不同。需求總是表現為主動的，強勢的，變化快的。而供給是被動的，弱勢的，變化慢的。需求拉著房價走。供應受管制，這里有多重原因，城市規(guī)劃的限制，建筑紅線的圈定，紅線內建筑密度和綠化等各項要求。而需求是沒有管制的，而且原則上只漲不跌。因為人均住房面積的上升，人口總量的提高，還有城市化進程的需要，商業(yè)和工業(yè)地產面積增多，房地產需求快速膨脹。此外，房地產是不可替代的，需求方式不能改變。需求擴張下，對開發(fā)商有利，提價往往能成功。
房地產存在價格粘性，和股票不同。房地產有使用價值，90%都在使用中。正常交易的量并不大，不到存量的1%.加上二手房，比例也在2%左右。也就是說98%的房子不進入市場，大盤不動，無后壓力量，主要是投機者跑掉了。
不過，北京上海以及廣深等的上漲也是缺乏力量的，之前我預期房價的調整時間在半年左右，五六月份也出現了回調的跡象，但是汶川大地震的出現改變了需求預期，所以調整的節(jié)奏慢了，加劇了恐慌心理。下跌的趨向嚴重了一點，下半年局面沒有大跌也沒有大漲。漲或跌都有可能，幅度不大，我推斷全年結果是在零上下波動。
房地產泡沫并不多
南都：大城市的房價是不是還存在泡沫？因為按照人均可支配收入，人們購房壓力非常大了。
董藩：按照人均可支配收入衡量并不合適。首先，這是按照市內戶籍人口的（收入）計算和房價的比，不包含外來人口，后者中很多是中高收入者。另外，各個國家的人和地的對應關系不同。加拿大，澳大利亞等地都是地廣人稀，美國相對于中國也是如此。而中國僅有22%的土地適合生存。第三，經濟增長方式不同，收入也不可比，發(fā)達國家收入透明，國內則存在大量不透明收入。第四，房子和房子也不可比。國外的相關統(tǒng)計數據是覆蓋全社會，國內則是指城市。中國的地產分成了農民自建和城市商品化兩個部分。第五，中國有大量的新房，市場90%左右是新房，而國外主要是二手房，新舊房價格不一樣。另外，城市規(guī)模、人口和房子的密度都是不同的。
從全國平均水平來看，房地產市場沒有多少泡沫，深圳和上海的確是有些不太正常。
常規(guī)投資是很正常的，一個市場包括租賃和買賣部分。但我們在心理上，對投資和投機一律排斥，宏觀調控一塊予以打擊。房地產被政治化和道德化。
南都：現在一個數據常被大家引用，就是80%的人掌握了20%的財富，那么掌握了中國80%財富的就有近3億人，他們買房沒有問題，也提供了一個很大的高端市場，但是另外80%怎么辦呢？
董藩：不能這樣看。事實上，83%的人是有房的，11.4%的人是在供房。也就是說5%左右的人沒有房，這里面大多是年輕人，但是年輕人憑什么能立刻買房？房子是價值量非常大的商品，年輕人就是買不起。
中國政府則要解決中低端人口住房問題。政策不能解決100%的問題，壓力也是推動經濟增長的動力。
宏調不應過多調節(jié)微觀運行
南都：您對目前宏觀調控政策的影響有何評價？
董藩：宏觀調控有幾個原則，就是要兼顧協(xié)調發(fā)展的問題，可持續(xù)發(fā)展的問題和住房保障的問題。房地產快速發(fā)展是有道理的。各個產業(yè)發(fā)育的程度是不一樣的。房地產現處于快速成長的時期，在發(fā)達國家則是成熟了。房地產的特殊性決定了其應被看作先導產業(yè)。國民經濟發(fā)展以其發(fā)展為前提，教育、金融等的發(fā)展都要有房地產發(fā)展為基礎，房地產需要先行發(fā)展作為其他行業(yè)發(fā)展的生產資料。但我們沒有注意到這一點。
宏觀調控有些政策是有效的，有些是有偏差的，我們希望（宏觀調控將）穩(wěn)定和經濟規(guī)律相結合。
南都：就住房問題，您認為什么樣的宏觀調控政策是合適的呢？
董藩：我認為有四個原則。就是穩(wěn)定價格，理順秩序，把好關口，保障人權。穩(wěn)定價格不是說價格不動，而是說要和GDP發(fā)展相適應，短期內不動是可以的。理順秩序主要是指對企業(yè)經營行為和市場運行秩序要加強管理。把好關口，一是說把好開發(fā)市場的入口，有些資質差的企業(yè)要限制進入，現在北京90%的房地產企業(yè)是臨時資質，也容易引發(fā)管理問題。二是要把好消費者的關口，是否對一定人群或者情況限制買房等。三是把好質量關口，即商品房的竣工驗收問題，控制低質量的房產進入市場。保障人權體現在對城市低收入家庭居住問題的解決。
我認為不應干預開發(fā)商定價自主權，也不贊成通過行政手段要求開發(fā)小戶型的比例。而是應該用經濟的手段引導，如稅收或者財政政策等。很多行政政策不應過于調節(jié)微觀層面的東西，而是要遵循規(guī)律。
我認為應該鼓勵投資（房地產），投資者自己會做出調整的，要相信市場的智慧。另外，可以采取特殊手段解決土地供應問題，如工業(yè)用地中不乏土地浪費的現象，可以調整土地結構。
南都：目前房地產開發(fā)商的資金鏈已經非常緊張了，您認為從緊的貨幣政策近期有無松動的跡象？
董藩：近期來看沒有松動的跡象�，F在CPI高位運行，五月CPI為7.7%.同時鄰居越南通貨膨脹，出現嚴重問題，加劇了我國宏觀調控的決心。不過近期財政政策倒是有松動的跡象。因為汶川大地震，房地產需求大幅增加，對地產的供應結構也發(fā)生影響。
在融資方面，對外資政策似乎有所松動。商務部準備下放外商直接投資內地房地產項目的備案權，初步擬下放至省級商務部門。政府給出的說法是合理的權限調整，但是正常來講，外資進入的難度會有所降低。
- ■ 與【樓市三個月后止跌轉暖？】相關新聞
- ■ 行業(yè)經濟
- ■ 經濟指標
-
