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樓市為何冰火兩重天？
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-28
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- 中研網訊：
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樓市正處結構性調整期
早在今年３月，英聯就明確表達了自己的市場觀點：深圳樓市四、五月份會加速探底，六月進一步快速探底，在樓市出現一個合適的價格重心后，年底將會趨穩(wěn)。
深圳樓市從去年調整至今，整個市場的價值正在慢慢分化中，整體快速調整已近尾聲，現慢慢進入結構性調整期。就結構性調整的差異而言，表現為商業(yè)、寫字樓與住宅調整的差異，小戶型與大戶型調整的差異，一手樓與二手樓調整的差異，關內與關外調整的差異，豪宅與普通住宅調整的差異。
聯系美國次貸危機中，美國四大房地產開發(fā)商２００７年虧損額在７２７億美元之間，但是最大的豪宅開發(fā)商ＴＯＬＬＢＲＯＴＨＥＲＳ卻盈利３５００多萬美元，這正是結構性調整的差異表現之一，本輪房地產調控中，受影響最大的不是高端住宅，而是普通住宅。
就目前的區(qū)域比價關系而言，特區(qū)內的樓價調整基本到位，特區(qū)外特別是一些短時間內房價上漲過快的區(qū)域仍有較大調整空間。
而在目前的市場環(huán)境中，開發(fā)商跑贏同行比跑贏市場更重要；充足的現金流比高額的利潤更重要；做營銷比銷售更重要。在一片滯銷聲中，那些順勢而為，大幅調價銷售的樓盤仍取得了較好的銷售業(yè)績。例如萬科今年１５月累計銷售面積２２１萬平方米，同比增長３９．１５％，足以說明市場的剛性需求的旺盛，只要價格達到心理預期時，置業(yè)者就會陸續(xù)入場。
中國經濟的發(fā)展模式正在轉變，未來地產的開發(fā)模式也將轉變。開發(fā)商在瘋狂拿地后進入反思與思辯期，已有開發(fā)商認識到單一住宅開發(fā)模式的風險，開始研究集成地產、產業(yè)地產、酒店地產及舊改地產。隨著房地產短周期時代的來臨，未來的地產開發(fā)模式必將不同于過往１０年的開發(fā)模式，因此，新的市場形勢下，房地產投資者必須對新的產品模式、融資模式、營銷模式及土地開發(fā)模式做深入研究，先知先行，方能做大做強。
回到理性利潤時代
深圳樓市仍處于調控"余震"的沖擊中。半年多來，開發(fā)商不斷調整營銷策略，消費者也在調整中觀望。
樓市呈現兩個極端：一是跟風降價，今年初萬科牽頭降價，金地、中海紛紛效仿，聰明的中小開發(fā)商迅速跟風降價，部分供求定位相對準確的項目，經過數月力挽狂瀾，其銷售業(yè)績終于沖破５０％以上。除此之外，不少"高開低走"的項目，還要應對業(yè)主因降價隱患帶來的變相"維權"。
二是力挺高價。不少開發(fā)商想魚和熊掌兼得，存在僥幸心理，認為持續(xù)上漲的房價，不可能出現"一夜"間顛覆。于是力挺牛市順延下來的泡沫"高價"。個別高層項目的頂層，甚至飚高到１０萬元／平方米的高價。深圳消費者抗風險能力高于其他一般城市的置業(yè)者，"買漲不買跌"的消費心態(tài)早就形成，因此這些高價項目還是抗不住大勢，銷售基本停滯。
去年已經有很多項目積壓存量，加上今年市場的強勁供應。目前，深圳樓市的供應量高達５萬套以上。按照現在"蝸牛"式的銷售速度，銷售時間將長達兩年以上。銷售激烈競爭區(qū)主要集中在后海、寶安、龍華等區(qū)域。
不難想象，即使是中國地產老大萬科，今年采取的營銷策略也是"斬倉銷售"，中小開發(fā)商根本無力承受在高量供應環(huán)境中的擠兌。更嚴重的是，非實力型開發(fā)商均采用銀行"巨額"信貸維持項目開發(fā)，而銀行信貸的周期是１２年，眾多項目開發(fā)與銀行信貸為同一周期，銷售回款的壓力可見一斑。在市場疲軟、銀行催債的雙重壓力下，開發(fā)商不得不再次低頭。因此近日深圳出現的"關外破５，關內破８"房價殘局，是市場多方面重壓的必然結果。
綜上所述，樓市供應量日趨加大，買家觀望依然濃烈，銷售速度緩慢，銀行信貸壓力重重，在諸多因素作用下，深圳中低端項目的售價將繼續(xù)下滑，局部地區(qū)極有可能回到５年前理性利潤的時代。
環(huán)球同此涼熱
時下的深圳樓市，大家評之為"冰火境地"。一邊是別墅豪宅受寵；一邊是價格在６０００多元的廉價樓盤熱銷。而市場的主流產品，價格在１萬元至２萬元之間的樓盤處于頹勢，總量數百萬平方米之巨。其實，這不是深圳樓市獨有之怪現狀。兩極火熱，中間冰涼的現象，是全球市場共有的。
看全球樓市：在歐美經濟乏力的大形勢下，全球豪宅市場依然紅火。在２００６年第四季度至２００７年第四季度全球豪宅總體價格平均上漲１１％。
倫敦是豪宅最貴的城市，每平方米均價為４．６萬歐元（４６萬元人民幣）；摩納哥為第二貴城市，豪宅均價為４．３５萬歐元；法國的度假勝地費拉角圣讓和庫舍韋，豪宅均價為３．５萬歐元。在俄羅斯，圣彼得堡和莫斯科這兩大城市的房價漲了三成以上。中國和俄羅斯均被認為是新興經濟體國家。因此，中國大都市的樓市與俄羅斯也是很相似的。從長期來看，豪宅市場的增長將遠遠超過普通住宅市場，緊隨世界財富增長而增長。原因只有一個：富人總是變得更富有。
深圳樓市的背后，恰是大都市社會階層的分化：新富階層的財富積累速度很快，這一群體的數量也在快速增長，資本市場不斷給富豪榜提供新名單；而中產階級的相當一部分卻逐漸淪為貧困階層。這是全球的發(fā)達國家面臨的普遍問題。美國、日本和歐洲都是如此。美國一位學者說，"曾代表美國夢的一代人：醫(yī)生、教師、公務員和制造業(yè)的管理人員，都面臨著跌落社會低層的命運。"
對房地產商而言，可以肯定的一個趨勢是：未來世界經濟的增長將首先使得豪宅、別墅和度假型物業(yè)受益。如果要想長期成為行業(yè)領導者，開發(fā)商首先要盯住的是兩頭：富人和窮人。
想賣房先"跳水"
自樓市進入下滑通道，無數的開發(fā)商就每天接受著冰火的考驗，有的價格一調整，銷售就看漲；有的雖然跳了水，卻鉆進了冰窟窿，房子還是賣不動。
購房者不買賬也沒關系，但銀行的賬是一定要賣的，所以開發(fā)商的日子更難過了。屢屢爆出某某開發(fā)商被銀行追得提不上褲子。此時此刻，若想繼續(xù)觀望等待市場回暖似乎是遙不可及了，因為更嚴峻的時刻即將到來。
筆者預計，８月份當整個中國都聚焦奧運會時，恐怕也是開發(fā)商們最難熬的時候。所以，６、７月對開發(fā)商們尤為關鍵。根據監(jiān)測數據，６、７月份將是２００８年深圳推盤的高峰期，也是二手房和出租房供應的高潮階段，大有新房老房迸涌而出的氣勢。
供給量大增，需求量卻保持變化不大，投資力量需求基本離市，剛性需求兩頭大，中間小，導致深圳多數項目在這兩個月會十分難過。所以，根據市場需求重新定奪市場價格成為開發(fā)商的唯一選擇。
�。对轮邢卵�，位于南山的雷圳０７５５以最低價７９８０元／平方米探市成功，當天銷售近２００套。同樣處于風頭浪尖的中�？党菄H以最低價４９８０元／平方米深度探市，同樣獲得２００余套的銷售成績。但同期沒有采取任何價格措施的項目仍處在冰冷的市場考驗下，依然習慣性的吃"鴨蛋"。
降價了，便有可能吃上香餑餑，不降價呢，似乎只有漫長的等待。所以，筆者認為：６、７月份是開發(fā)商們集體降價的最佳機會。雖然降價未必一炮走紅，但不降價只有死路一條。冰火市場，考驗著開發(fā)商們的耐心和決心。
到底誰是今年深圳樓市的"跳水"冠軍，目前尚未定論，一切只等待開發(fā)商們的鳴鑼調價了。
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