"震中區(qū)"真相：出來"瘋"總是要還的

　　"沒覺得房價跌多少，起碼我看上的房子就沒感覺在跌。"從北京到廣州，從2月到6月，記者聽到了不下百次類似的抱怨。傳說與現(xiàn)實(shí)的落差總讓人有些錯愕。珠三角地區(qū)是所謂的本輪房價震蕩的"震源"，我們不妨來看這個故事的本來面目。

　　本輪房價下調(diào)最為明顯的區(qū)域源自珠三角。2007年上半年，深圳房價一馬當(dāng)先，連續(xù)數(shù)月蟬聯(lián)全國房價增幅之最，其最高紀(jì)錄是：在一個月內(nèi)全市均價上漲了20%。同樣地，在樓價下調(diào)時期，深圳速度也是令人矚目。短短幾個月間，深圳樓價由最高峰時均價每平方米1.7萬元下調(diào)到波谷的每平方米1.1萬元。與深圳唇齒相依的周邊城市也與龍頭共舞，珠三角的東莞、惠州等依賴深圳投資客的城市房價也出現(xiàn)了普遍的下調(diào)。同樣情況在全國各大城市都有不同程度的顯現(xiàn)，從公開數(shù)據(jù)基本可以得出這樣的結(jié)論：前期漲幅越高的城市，回調(diào)的壓力也就越大。

　　深圳樓價的瘋狂上漲由供不應(yīng)求開始。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2007年前4個月，深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距幾乎是前所未有的，之前的紀(jì)錄出現(xiàn)在2006年，深圳住宅的供需比是0.96∶1。

　　與此同時，廣州也出現(xiàn)了類似的情況。最高峰時，廣州中心城區(qū)基本是1套房3個購房者在搶購。這時候的房地產(chǎn)商無比幸福，基本是穩(wěn)坐釣魚臺，漫天開價。除了珠三角的城市，北京、天津甚至一些二線城市也有相似情況。

　　難道中國的房屋供應(yīng)量就如此缺乏嗎？

　　情形其實(shí)類似于現(xiàn)在高企的油價，美國歸因于石油供不應(yīng)求，提刀威逼石油輸出國增加供應(yīng)。待到沙特等國增加石油產(chǎn)出，油價依然堅(jiān)挺甚至步步高升。其實(shí)正是大量的石油投資者、投機(jī)者的存在，使供需問題變成一道很復(fù)雜的函數(shù)題。

　　2005年東莞住宅銷售面積不到300萬平方米，2006年則剛剛超過350萬平方米。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，2007年東莞的總體住宅供應(yīng)接近500萬平方米，如果按政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論判斷，去年東莞的房地產(chǎn)供應(yīng)絕對是供大于求。

　　然而實(shí)際情況卻并非如此簡單，特別是在2007年6月前后，在深圳房價高企的影響下，大量的深圳投資客"扎堆"東莞，不少樓盤甚至出現(xiàn)了"脫銷"的情況。同樣由于市場行情看好，消費(fèi)者的購買力得到充分釋放，不少本地的資金也開始活躍于東莞市場。因此，去年上半年，樓市成交量和價格表現(xiàn)出雙高的特點(diǎn)。代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞全市商品住宅網(wǎng)上簽約共25299套，以平均一套100平方米計(jì)算（實(shí)際情況遠(yuǎn)高于此數(shù)，東莞商品房普遍以大戶型為主），半年成交已超過250萬平方米。從價格來看，全市商品房單價由4000多元向6000元大關(guān)邁進(jìn)。

　　可以說，去年珠三角乃至全國的房價瘋漲，源自于投資型購房的急劇增加。"不是一天一個價，而是一小時漲一個價。"地產(chǎn)中介陳明宣用這種極端的說法來形容瘋狂時期的深圳房價。當(dāng)房子成為稀缺資源，炒賣空間就開始增大，炒家又將本已稀缺的資源變得更加"珍貴"。2007年的深圳，房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了炒賣的風(fēng)頭。開始是處于新房銷售環(huán)節(jié)，除了地產(chǎn)商直接提價外，樓盤的銷售人員也是當(dāng)中的"抬轎手"，然后是二手中介，最后是大量的房地產(chǎn)投資客。

　　三人成虎，同樣的故事在全國各大城市輪番上演，或者籌備上演。于是在各大中城市，"地王"頻頻出現(xiàn)，地產(chǎn)商以及土地所有者（主要是各地方政府）熱情高漲、信心空前。

　　平心而論，那一輪房價上漲也并非空中樓閣，房地產(chǎn)本身就是經(jīng)濟(jì)周期的組成部分。自2001年以來，中國經(jīng)濟(jì)在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、工業(yè)化、城市化、全球化的推進(jìn)下，進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)周期，作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房價肯定不會缺席這場"盛宴"。

　　無論出于什么原因，房價的瘋漲已經(jīng)驚動了中央，甚至房地產(chǎn)的受益者--地方政府--也感到心驚肉跳。于是廣州市市長張廣寧首先開炮，深圳市市長許宗衡也高呼"此價不可漲"。兩地政府積極配合中央的調(diào)控政策，廣、深兩地的房價調(diào)整迅速展開。

　　縱觀此次房地產(chǎn)調(diào)控還有一個共通點(diǎn)：只要地方政府積極配合的，房價的下調(diào)就較為明顯，例如珠三角，例如江西。

　　但地方政府是這次房地產(chǎn)大戲中最為"首鼠兩端"的角色。珠三角地區(qū)一位主管房地產(chǎn)的副市長曾為記者講解了一組數(shù)據(jù)：香港1997年房價最高峰時，樓市交易量達(dá)到172000套。但一年不到，交易紀(jì)錄就迅速下滑到85000套。而當(dāng)年香港的住宅供應(yīng)量與1997年相當(dāng)。換言之，當(dāng)年還有接近9萬套的房子有待消化。這9萬套房子足足困擾了香港十年。

　　在這輪調(diào)整中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部憂心忡忡，地方政府也是如此。以最早開炮的廣州為例，在廣州市政協(xié)十一屆二次會議上，廣州市國土房屋管理局局長謝曉丹明確表示："環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺得，房價不會降下來"。同樣地，對于今年廣州房價漲還是降的問題，廣州市主管"住、行"的常務(wù)副市長蘇澤群也表示："廣州市的房價應(yīng)該有上升的空間"。

　　也許有人認(rèn)為，地方政府的態(tài)度對樓價的影響相當(dāng)有限。事實(shí)真的如此嗎？在樓市冰凍期來臨后，廣州即刻停止了"對商品房價格有直接沖擊"的限價房土地拍賣與規(guī)劃。從珠三角到華東、華北，基本上所有的地方政府都在積極籌備采用經(jīng)濟(jì)手段拯救房地產(chǎn)業(yè)。

　　符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的手段在運(yùn)作，甚至一些行政色彩濃厚的"非常規(guī)"手段也在運(yùn)作。有這樣一個例子，時間是樓市劇烈下滑期間，地點(diǎn)是廣州與深圳之間一座很重要的城市。該城市一個標(biāo)志性在售項(xiàng)目計(jì)劃將售價由最高峰的每平方米1.2萬元調(diào)整到每平方米8000元左右，但主管領(lǐng)導(dǎo)"認(rèn)為"，這是個城市標(biāo)志樓價怎么也不能低于1萬元，于是這個項(xiàng)目"折后"定價也就以萬元為準(zhǔn)。

　　2008年5月份，深圳的成交套數(shù)已超越去年同期水平。盡管房價并沒有上升，但這種回暖已表明，前期房地產(chǎn)商的降價銷售已達(dá)到效果，開發(fā)商已基本摸清了購房者的心理底線。也許就如王石所言"該降的都已經(jīng)降了"。從中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，不同于往年，5月的購房者主要是一些剛性需求較大的"自住客"。而這批自住客讓5月深圳的一手商品房月均成交金額達(dá)到45億元，已超越2007年8月。這也表明購房自住需求依然是相當(dāng)大。

　　廣州也出現(xiàn)了相同的情形，2008年4月公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，成交量環(huán)比上漲了兩倍，均價也重新回到了每平方米10997元。情況似乎并非曇花一現(xiàn)，5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)雖然沒有公布，但根據(jù)官方網(wǎng)站"陽關(guān)家緣"的數(shù)據(jù)，5月一手住宅成交量突破7000套大關(guān)。這是2007年房貸新政以來的第一次。

　　與深圳不同的是，廣州的樓市回暖似乎更為全面。中介統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，1～4月廣州住宅平均租金穩(wěn)步上升，4月份全市住宅平均租金為每月每平方米30.01元，同比上升10.6%。雖然每月總體二手房成交價格并無太大波動，但成交量每月都有6%~10%的漲幅。一些重點(diǎn)區(qū)域的價格回暖跡象非常明顯。

　　雖然從數(shù)據(jù)上看，今年1~4月全國住宅銷售面積同比下降4.0%，這一增速創(chuàng)下了2005年以來的新低，但各方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同時顯示，上海、北京等地的房價也在回暖當(dāng)中。

　　那是否可以下結(jié)論說，這輪房地產(chǎn)冰凍期已過，樓價依舊飛漲？

　　"其實(shí)房價并不取決于房地產(chǎn)商。"一家上市房地產(chǎn)企業(yè)的高管告訴記者，"現(xiàn)在大部分地產(chǎn)商的日子都不好過，行業(yè)面臨著一次重組，但重組更多意味的是行業(yè)兼并、企業(yè)易主。地產(chǎn)商降價拋盤反而與之沒有直接聯(lián)系"。

　　"如果樓盤出現(xiàn)長時間的降價，那只可能是宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整，或者國家停止了城市化進(jìn)程。"上述人士表示。

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