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2008年下半年京城樓市發(fā)展情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-27
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■ 核心問題：數(shù)千億資金缺口
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機“老總四處躲債”
北京東四環(huán)某項目開發(fā)商告訴記者，由于上半年銷售慘淡，每個月的銷售額僅在1000萬左右�！艾F(xiàn)在老總四處躲債，包括工程款、建材款及銀行貸款都需要馬上歸還。”該項目銷售總監(jiān)告訴記者，現(xiàn)在他近期主要的事情竟然是接待來項目要賬的人。
信貸緊縮之下，房地產(chǎn)企業(yè)缺錢已不是秘密。
國泰君安證券研究所近日發(fā)布的一份報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達1201萬元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。
上述測算是基于2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發(fā)商自有資金同比增長36%的假設(shè)作出的。
上市房企壓力巨大
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的研究則認(rèn)為，開發(fā)商缺錢的程度要更大。利用上市公司年報與宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)綜合分析，鐘偉得出的結(jié)論是，中國房地產(chǎn)上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規(guī)模量級。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產(chǎn)行業(yè)所承受的巨大壓力。
據(jù)鐘偉介紹，全年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應(yīng)該在6000億元人民幣的規(guī)模。同樣按照去年的規(guī)模估算，個人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從QFII批準(zhǔn)額度通過股市投資于房地產(chǎn)的外資，1-4月的數(shù)據(jù)顯示為150億元左右，再加上可能通過增發(fā)等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。
相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合2005-2007年的情況，以及今年1-4月的上市公司開復(fù)工面積、土地儲備總量等數(shù)據(jù)。鐘偉測算，該行業(yè)上市公司須投入開發(fā)的資金總額，應(yīng)該在2萬億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。
■ 當(dāng)前情勢：兩個會議
建委坐不住了
2008年6月25日，北京建委下屬主管部門北京城建研究中心召開了一個“別開生面”的會議。據(jù)有關(guān)人員透露，該會議由北京建委副主任苗樂如主持，包括中海地產(chǎn)、萬科、富力、珠江等開發(fā)商及美利山等項目被點名參加，會議針對目前市場上打折幅度比較大的開發(fā)商、項目，了解降價開發(fā)商的真實心態(tài)。
本次建委召集會議的目的很明確，就是針對今年上半年北京樓市出現(xiàn)的滯銷局面，開發(fā)商所面臨的大幅度打折進行了解。北京城建研究中心發(fā)給開發(fā)商的參會函件中明確要求開發(fā)商對幾個問題進行匯報，問題主要涉及目前市場中開發(fā)商大幅度打折銷售的真實情況，開發(fā)商為何大幅度打折。
“政府主管部門對目前的市場表現(xiàn)有些坐不住了�！庇袑＜裔槍υ摃h分析說，從本次會議上傳達出來的信息是，北京政府主管部門對開發(fā)商出現(xiàn)的局面有些擔(dān)心，尤其是面對開發(fā)商們的頻繁打折銷售，主管部門擔(dān)心市場會出現(xiàn)變數(shù)�！爸鞴懿块T希望房價合理且穩(wěn)定，而不是此起彼伏的打折。”該專家指出。
中城年會號召抱團取暖
另據(jù)記者了解，今年4月底，開發(fā)商們在成都也召開了類似的會議。不同的是上次會議的組織者是一個開發(fā)商組織———中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟。本次中城聯(lián)盟年會有45家企業(yè)的90余位董事長、總經(jīng)理前來參會。會議分組針對“中國房地產(chǎn)市場情況的分析與應(yīng)對”進行了討論。
據(jù)參會的開發(fā)商介紹，分組討論的結(jié)果是：從短期來看地產(chǎn)行業(yè)不容樂觀，這種不樂觀可能導(dǎo)致消費者進一步觀望。從經(jīng)濟大勢、行業(yè)政策、銀根緊縮、外匯及銷售情況來分析，地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)格局發(fā)生了巨大變化，開發(fā)商不得不面對調(diào)整，同時不排除銀行銀根繼續(xù)收緊，銀行會出面要求房產(chǎn)商降價。在這次中城聯(lián)盟會議上，開發(fā)商們意識到了市場的嚴(yán)峻性。因此該會議號召開發(fā)商“從單個過冬到抱團取暖”。
雖然以上兩個會議組織者和參與者有所不同，但其實質(zhì)卻基本相同。同在市場銷售蕭條的大背景下召開，同樣為開發(fā)商應(yīng)對市場做出的被動舉措。
■ 拷問前途：降價促銷或是救命稻草
你不是聰明的萬科
有專家指出，在銀根緊縮的情況下，巨大的資金缺口只能通過開發(fā)商自身來解決。照慣常邏輯，降價以加快銷售回款，是目前最為合適的解決手段�，F(xiàn)在開發(fā)商的救命草應(yīng)該就是快速實現(xiàn)銷售。
“萬科是最聰明的�！庇劳瘓F營銷總監(jiān)肖志剛表示，萬科從年初就加大促銷手段，全國項目通過打折銷售的手段率先實現(xiàn)了銷售突圍。按照萬科公告顯示，今年萬科銷售實現(xiàn)了200億的銷售額。顯然，萬科由于對房地產(chǎn)大勢短期減弱的正確判斷，其行動和結(jié)果就更勝一籌。
“3月份，項目開始銷售急速下降，我們當(dāng)時對市場的判斷是，經(jīng)過2個月左右的調(diào)整會馬上回暖起來。”北京東部某開發(fā)商告訴記者，在這樣的判斷指導(dǎo)下，公司對4月項目銷售放緩并未引起重視。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京樓市4月份非但沒有好轉(zhuǎn)，整個上半年都籠罩在蕭條的氛圍中。
7-9月將成生死大限？
國泰君安證券的研究報告更認(rèn)為，今年7-9月將成為眾多中小開發(fā)商的一個檻，因為去年高價拿地的企業(yè)屆時面臨付清土地出讓金的壓力。如果行業(yè)成交量不能保持和增強回暖趨勢，7-9月將會是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，一些中小開發(fā)商，尤其是去年三季度冒進拿地、現(xiàn)有銷售項目又少的公司，將面臨生死大限。“地方政府普遍要求房產(chǎn)商12個月內(nèi)要付清地價。按最新調(diào)控政策要求，只有全部付清地價才能拿到土地證等文件，才能開工建設(shè)，才可能申請銀行貸款。因此，7-9月開發(fā)商面臨的壓力可想而知。”國泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平表示。據(jù)了解，北京去年拿地高峰期出現(xiàn)在9月和12月。
降價促銷成共識
下半年，房價下降已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。不過業(yè)內(nèi)對降價的幅度和周期都表示很難預(yù)測�！敖衲攴績r肯定是不會上漲的。至于下降多少還真不好做出判斷�！毙ぶ緞偙硎�，北京樓盤批量大幅度下降的局面很難出現(xiàn)，但個案深度打折的局面就會此起彼伏。
開發(fā)商資金極度短缺，同時銷售慘淡是其降價銷售的直接原因。在今年的下半年，部分項目的打折幅度將會進一步加大。“房地產(chǎn)是資金密集的行業(yè)，在貨幣政策緊縮的局面下，開發(fā)商只有通過降價銷售，才能實現(xiàn)其資金的回籠和流轉(zhuǎn)�！敝袊≌胺康禺a(chǎn)研究會副會長顧云昌指出，顧云昌認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場的種種變化，是一種理性回歸的表現(xiàn)，而其中資金則是開發(fā)商必須解決的要素�，F(xiàn)有局面下，降價銷售是其最好的途徑。
■ 市場調(diào)查
許多項目放棄奧運銷售
“現(xiàn)在老總急的團團轉(zhuǎn)，根據(jù)我們的調(diào)研顯示，今年下半年北京樓市會因奧運轉(zhuǎn)移注意力，7—10月份的銷售黃金周期將被視為樓市的垃圾時間�！痹撻_發(fā)商告訴記者，如此推斷的話，北京樓市銷售時間只有11和12兩個月。
北京眾多大開發(fā)商也看淡奧運期間的銷售。陽光股份旗下的陽光上東有關(guān)人員告訴記者，他們在奧運期間將不再推廣。金地北京公司的有關(guān)人員也表示，雖然他們在奧運期間進行銷售，但不會做推廣。
本報記者有針對性地對30個項目進行“奧運期間是否銷售”的調(diào)查，除了8個高端項目表示進行推廣銷售外，其他項目均表示，奧運期間放棄銷售。多數(shù)樓盤都認(rèn)為，奧運期間北京老百姓的注意力主要集中在奧運比賽中�！百彿空甙肽甓紙猿窒聛砹�，他們肯定還會堅持，尤其是好多人認(rèn)為奧運后房價會下降，這更讓購房者加強了其觀望的決心�！睖�(zhǔn)備購房的劉先生表示，是否購買則要奧運結(jié)束后視情況而定。
奧運期間對汽車實行單雙號的限制，一些遠郊區(qū)項目的看盤人數(shù)將急速下降。目前，還有一個普遍的情況就是，北京樓市在售樓盤主要集中在四環(huán)外，甚至在五環(huán)左右。有消息說，目前部分遠郊區(qū)域，包括燕郊樓盤開始在城區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時銷售處。“我們在奧運期間關(guān)門歇業(yè)。”順義一普通住宅的開發(fā)商告訴記者，奧運期間他們的樓盤將不再進行銷售推廣，只留幾個在現(xiàn)場值班看守人員，有人來購買照樣接待�！暗靖邔拥囊庖娛�，此期間不會有人來購買，索性讓業(yè)務(wù)員放假�！�
由此來看，今年下半年真正屬于北京樓市的黃金銷售時間寥寥無幾。雖然目前還很難對奧運期間北京樓市走勢做出判斷，但從目前購房者和開發(fā)商的心態(tài)來看，7月—10月仍將處于市場冷淡期。
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