一旦房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償被大家所認(rèn)同，就會(huì)出現(xiàn)這樣的局面：由于房?jī)r(jià)預(yù)期的因素，無(wú)論是自住型，或是投資型購(gòu)房者，都會(huì)找開(kāi)發(fā)商索要差價(jià)補(bǔ)償或退房，這個(gè)結(jié)果將導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的徹底崩潰。

　　 今年以來(lái)，由于房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期改變，消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，一些開(kāi)發(fā)商只得采取折扣、優(yōu)惠或直接降價(jià)的辦法以求使樓盤(pán)能盡可能實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。于是，在一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了讓老業(yè)主"惱火"的價(jià)格上的差異：同一樓盤(pán)同期間產(chǎn)品，后面的賣(mài)價(jià)比前面的賣(mài)價(jià)低；或同一樓盤(pán)后期產(chǎn)品比前期產(chǎn)品賣(mài)價(jià)低。

　　這讓一些在高價(jià)位買(mǎi)了房的老業(yè)主感覺(jué)吃了大虧，于是，深圳、北京、上海等地連續(xù)發(fā)生老業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行降價(jià)補(bǔ)償?shù)氖录�。在這種情況下，或因?yàn)閾?dān)心老業(yè)主的"鬧事"而影響了公司形象、影響以后樓盤(pán)的銷(xiāo)售，或因?yàn)榕聛?lái)自輿論的壓力，更主要是為了促進(jìn)銷(xiāo)售，于是，有開(kāi)發(fā)商采取象征性補(bǔ)償辦法來(lái)安慰老業(yè)主：有送裝修的，有送物業(yè)費(fèi)的，有送家具的，有送旅游的，還有直接返錢(qián)的，不一而足。

　　萬(wàn)科帶頭引眾企業(yè)跟進(jìn)

　　桑泰地產(chǎn)推出全額補(bǔ)償

　　2007年9月8日，深圳萬(wàn)科公司開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科第五園三期，以毛坯房形式推出映月居和攬?jiān)戮觾蓚�(gè)高層單位，均價(jià)為14800元/平方米。

　　2008年3月1日，萬(wàn)科第五園對(duì)后期推出的撫月居以及映月居、攬?jiān)戮邮Ｓ鄦挝灰匀�新精裝修的形式銷(xiāo)售，均價(jià)下調(diào)到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右，出現(xiàn)了同一批產(chǎn)品中后期帶裝修售價(jià)比前期毛坯房售價(jià)還低的現(xiàn)象。

　　就在第五園降價(jià)的同時(shí)，萬(wàn)科啟動(dòng)了計(jì)劃投入高達(dá)億元的以樓盤(pán)品質(zhì)全面升級(jí)為主題的"琢玉行動(dòng)"：原購(gòu)買(mǎi)毛坯房的客戶每平方米只需付300元/平方米就可以獲得1500元/平方米的精裝修，相當(dāng)于補(bǔ)送了1200元/平方米。對(duì)更早前購(gòu)買(mǎi)了一、二期的業(yè)主，也將通過(guò)"琢玉行動(dòng)"獲得增加公共部分園林綠化、提高架空層活動(dòng)設(shè)施配套等品質(zhì)改造。

　　但是，價(jià)格調(diào)整前購(gòu)房的老業(yè)主們認(rèn)為，兩星期前買(mǎi)的房子就已經(jīng)損失了30-40萬(wàn)元，而"琢玉行動(dòng)"未能補(bǔ)償樓盤(pán)降價(jià)給自己帶來(lái)的損失。3月8、9日，有十多戶老業(yè)主自發(fā)組織到萬(wàn)科第五園銷(xiāo)售中心提出諸如送車(chē)位、送20年物業(yè)管理費(fèi)等要求，以彌補(bǔ)降價(jià)給自己帶來(lái)的損失。也有老業(yè)主提出要求萬(wàn)科直接補(bǔ)償差價(jià)。萬(wàn)科工作人員雖經(jīng)多次溝通，但仍未就老業(yè)主提出的降價(jià)補(bǔ)償意見(jiàn)達(dá)成一致。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)下降后差價(jià)補(bǔ)償序幕也由此拉開(kāi)。

    從"送精裝修"到"現(xiàn)金回饋"，以至后來(lái)的"全額補(bǔ)償"，珠三角地區(qū)開(kāi)發(fā)商的"補(bǔ)償"方式已由原來(lái)的遮遮掩掩變成了公開(kāi)化，并向其他地區(qū)蔓延。

　　繼深圳萬(wàn)科"琢玉行動(dòng)"后，澳達(dá)實(shí)業(yè)公司于3月22日開(kāi)展"春雷行動(dòng)"，降價(jià)幅度更為猛烈：3月29日起，大幅下調(diào)旗下于2007年8月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的在售樓盤(pán)澳城(共386套可售單位)的銷(xiāo)售價(jià)格，在原有均價(jià)28000元/平方米的基礎(chǔ)上下調(diào)20%-30%，每平方米降價(jià)5600-8400元，以期刺激樓盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商以總支付費(fèi)用接近7000萬(wàn)元的規(guī)模，以每戶家庭享受價(jià)值3.8萬(wàn)元的澳大利亞教育機(jī)構(gòu)提供的高階思考教育和給每戶8-15萬(wàn)元裝修現(xiàn)金券的方式，對(duì)澳城110戶符合條件的老業(yè)主提供價(jià)值4000-4500元/平方米的裝修設(shè)施。老業(yè)主可以持這些現(xiàn)金券到指定的商家購(gòu)買(mǎi)想要的國(guó)際頂級(jí)品牌裝修設(shè)施。

　　此后，深圳桑泰地產(chǎn)放出信息，對(duì)其開(kāi)發(fā)的桑泰丹華府三期約7成未售房子推出特價(jià)優(yōu)惠，并將按照特惠單位價(jià)格形成的差價(jià)，對(duì)此前已在他們開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)購(gòu)房的老業(yè)主，其差額部分全額補(bǔ)償。并與老業(yè)主簽訂補(bǔ)償承諾書(shū)：凡是在桑泰丹華府降價(jià)之前買(mǎi)房的業(yè)主，憑著家居裝修和購(gòu)買(mǎi)家電的發(fā)票，即可到開(kāi)發(fā)商處進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)，或者自愿選擇贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)。

　　相比于萬(wàn)科"琢玉行動(dòng)"和澳城"春雷行動(dòng)"的降價(jià)補(bǔ)償，桑泰地產(chǎn)推出的"全額補(bǔ)償"使得差價(jià)補(bǔ)償更為徹底。自此，深圳桑泰成為深圳首個(gè)全額補(bǔ)償業(yè)主降價(jià)差價(jià)的開(kāi)發(fā)商，正式掀開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未有過(guò)的房?jī)r(jià)降價(jià)后按差價(jià)全額補(bǔ)償?shù)男蚰弧?/P>

　　桑泰丹華府三期于2007年年底開(kāi)盤(pán)，共189套，3月底以前已經(jīng)售出3成，均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米。而推出特惠單位后，則以1.6萬(wàn)元/平米(有的低至1.3萬(wàn)元/平米)起價(jià)，每平方米降價(jià)約4000-7000元。按照購(gòu)房屋面積平均100平方米計(jì)算，意味著開(kāi)發(fā)商要對(duì)老客戶每戶全額補(bǔ)償40-70萬(wàn)元。

　　開(kāi)發(fā)商原想以降價(jià)來(lái)刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，以便實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售�？紤]到降價(jià)后老業(yè)主感到吃虧、市場(chǎng)上降價(jià)樓盤(pán)正遭老業(yè)主索要補(bǔ)償?shù)纫蛩兀�便決定用對(duì)3成老業(yè)主的補(bǔ)償換得余下7成的銷(xiāo)售。但沒(méi)想到的是，這場(chǎng)降價(jià)風(fēng)波立即在房地產(chǎn)界引起軒然大波。桑泰地產(chǎn)不但遭受到了業(yè)主質(zhì)疑，遭受到了眾開(kāi)發(fā)商的指責(zé)，還遭受到了輿論的批評(píng)。

    差價(jià)補(bǔ)償蔓延問(wèn)題正擴(kuò)大化

　　官方表態(tài)此頭不能開(kāi)

　　3月26日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專門(mén)就開(kāi)發(fā)商降價(jià)后業(yè)主索要補(bǔ)償問(wèn)題邀請(qǐng)有關(guān)人士召開(kāi)座談會(huì)。

　　深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)許權(quán)表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于巨大的變革時(shí)期，有些樓盤(pán)降價(jià)，這是房?jī)r(jià)的一種理性回歸行為，降價(jià)是不可避免的，但它也直接導(dǎo)致了購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)縮水問(wèn)題。

　　然而，此次座談會(huì)后，降價(jià)補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)波并沒(méi)有平息。于是，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)又于4月2日與深圳律師協(xié)會(huì)會(huì)同部分房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)。在正式召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)之前，深圳市國(guó)土局代表和與會(huì)各方就問(wèn)題展開(kāi)了討論。

　　萬(wàn)科代表認(rèn)為，一方面，客戶所不滿意的，是開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售。但降價(jià)乃至把房子全部送人，也是開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，別人沒(méi)有權(quán)利干涉。開(kāi)發(fā)商賣(mài)給A多少錢(qián)，與賣(mài)給B多少錢(qián)沒(méi)有關(guān)系，這是由合同的相對(duì)性決定的。另一方面，一些業(yè)主認(rèn)為正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)導(dǎo)致自己房子價(jià)格縮水，這是不對(duì)的。買(mǎi)房人的房屋價(jià)值縮水是市場(chǎng)造成的�？蛻舴孔釉瓨哟嬖�，并沒(méi)有受到任何損壞�？蛻羲�說(shuō)的損失，只是市場(chǎng)價(jià)值的降低。既然是市場(chǎng)價(jià)值下降，那就不是交易對(duì)方的原因。再則，要求民事賠償?shù)那疤�，是�?duì)方有侵權(quán)或者違約的行為。開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)格，這是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，沒(méi)有侵害任何人的合法權(quán)益。開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，也沒(méi)有與買(mǎi)受人約定"保證不降價(jià)，否則將負(fù)責(zé)賠償"。沒(méi)有這樣約定，也就不存在違約。開(kāi)發(fā)商既不侵權(quán)，也沒(méi)有違約，賠償?shù)囊�求無(wú)從談起。萬(wàn)科不會(huì)考慮補(bǔ)償差價(jià)。對(duì)于桑泰地產(chǎn)的全額補(bǔ)償，萬(wàn)科代表表示，這屬于開(kāi)發(fā)商自主處分自己財(cái)產(chǎn)的行為，并不意味著法律責(zé)任或者合同義務(wù)。他愿意給誰(shuí)利益、愿意給誰(shuí)多少，都是他自己的事情。

　　萬(wàn)科、金地等企業(yè)代表表示，不會(huì)效仿桑泰地產(chǎn)給業(yè)主補(bǔ)價(jià)差，但會(huì)考慮增加樓房的價(jià)值。金地代表對(duì)此也表示擔(dān)憂，如果樓盤(pán)降價(jià)就要補(bǔ)，市場(chǎng)就會(huì)混亂不堪。

　　泰華地產(chǎn)代表說(shuō)，3月16日開(kāi)始，就有業(yè)主來(lái)到售樓處，提出要求無(wú)條件退房或現(xiàn)金補(bǔ)差價(jià)。泰華地產(chǎn)的處理原則是不退房不補(bǔ)現(xiàn)金差價(jià)，但會(huì)做價(jià)值提升。

　　桑泰地產(chǎn)代表表示，補(bǔ)償只是企業(yè)在房?jī)r(jià)下跌時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況以及企業(yè)發(fā)展需要做出的一個(gè)自主性行為。對(duì)于因此舉措而沖擊到整個(gè)市場(chǎng)的問(wèn)題，桑泰地產(chǎn)當(dāng)時(shí)沒(méi)有考慮到這么多。

　　律師認(rèn)為，購(gòu)房是一個(gè)市場(chǎng)行為，市場(chǎng)行為本身就有交易風(fēng)險(xiǎn)，任何一方不能將自身應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人。業(yè)主因?yàn)榻祪r(jià)而要求退房或補(bǔ)償價(jià)差，于法無(wú)據(jù)，不是合理訴求。雖然從法律角度來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商無(wú)需補(bǔ)償價(jià)差，但有關(guān)方面也應(yīng)該做好風(fēng)險(xiǎn)提示和價(jià)格干預(yù)。

　　由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟，開(kāi)發(fā)商要考慮如何向客戶提示風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者則要考慮如何更理性地投資，更準(zhǔn)確地判斷和承受風(fēng)險(xiǎn)，依照法律維護(hù)自己的權(quán)益。

　　深圳市國(guó)土局代表稱，一系列的降價(jià)退房補(bǔ)償先是從萬(wàn)科第五園對(duì)業(yè)主交300元送1500元裝修開(kāi)始。后來(lái)有業(yè)主到市信訪辦上訪，要求退房補(bǔ)差價(jià)，造成了不好的影響。深圳市國(guó)土局代表認(rèn)為，業(yè)主的退房補(bǔ)差價(jià)訴求是一個(gè)非法、無(wú)理、蠻橫的訴求，破壞契約和誠(chéng)信的原則，此頭不能開(kāi)。如果此頭一開(kāi)，將在全市形成不好的先例。并要求萬(wàn)科、金地等開(kāi)發(fā)商成立談判小組，引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)司法途徑來(lái)解決。

　　在這次新聞發(fā)布會(huì)后，房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償引起的風(fēng)波依然沒(méi)有平息。相反，由此引發(fā)的示范效應(yīng)，正在全國(guó)各地蔓延，并有升級(jí)趨勢(shì)。各界輿論，也眾說(shuō)紛紜。

    北京業(yè)主維權(quán)聲討開(kāi)發(fā)商

　　開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)

　　3月中旬，北京一家中型開(kāi)發(fā)商，迫于業(yè)主集體抗議的壓力，將準(zhǔn)備交付的毛坯房收回，無(wú)償提供裝修。

　　北京富麗桃園新開(kāi)盤(pán)一棟住宅樓，價(jià)格比前一階段的銷(xiāo)售價(jià)格有了較大幅度的下降，降幅超過(guò)10%。有業(yè)主認(rèn)為私自降價(jià)有失公平，違反了《民法通則》的公平原則，組織大家進(jìn)行維權(quán)活動(dòng)，聯(lián)合聲討開(kāi)發(fā)商。有的提出要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)，有的提出用免交物業(yè)費(fèi)等方式來(lái)補(bǔ)償。

　　開(kāi)發(fā)商們則認(rèn)為，買(mǎi)房是一種市場(chǎng)行為，要有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，沒(méi)有只賺不賠的道理。房屋降價(jià)實(shí)際上是受到市場(chǎng)因素的影響，并不是開(kāi)發(fā)商能夠左右的。買(mǎi)房應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。沒(méi)有哪個(gè)購(gòu)房者會(huì)把房子升值賺的錢(qián)分一點(diǎn)給開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降就要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失是說(shuō)不通的。購(gòu)房者提出"降價(jià)補(bǔ)償"是一種不合理的要求，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責(zé)任和義務(wù)答應(yīng)。

　　律師們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)變化降價(jià)求售是正常的合法的商業(yè)行為，目前并無(wú)足夠的法律依據(jù)支持退款或退房、補(bǔ)償?shù)囊�求。�?gòu)房交易是在雙方自愿的情況下進(jìn)行的，所簽訂的合同具有法律效力。根據(jù)我國(guó)法律，只有合同約定、法律規(guī)定和不可抗力等幾種情況可以解除合同并要求補(bǔ)償或賠償。只要開(kāi)發(fā)商不存在欺詐和違約行為，合同上也沒(méi)寫(xiě)明"降價(jià)需補(bǔ)償"的話，業(yè)主就沒(méi)有依據(jù)向開(kāi)發(fā)商索賠。

    灰色地帶導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題

　　或帶來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)災(zāi)難

　　目前，只有法律上的公平原則可作為裁定降價(jià)補(bǔ)償是否合法的依據(jù)。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商在宣傳推銷(xiāo)上有欺詐、誤導(dǎo)、不當(dāng)承諾、不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、強(qiáng)制買(mǎi)賣(mài)等行為，并有依據(jù)證明因之導(dǎo)致業(yè)主利益受損，業(yè)主可依據(jù)民法通則、廣告法及反不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、反欺詐等法律，要求乃至起訴開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)償甚至是賠償。

　　有專家指出，深圳萬(wàn)科、金地尤其桑泰地產(chǎn)，其開(kāi)始使出房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償這一招時(shí)，或許只是考慮到了企業(yè)利益而采取的銷(xiāo)售策略，屬于企業(yè)行為，客觀上卻在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)起了一個(gè)很壞的帶頭作用，可能導(dǎo)致無(wú)數(shù)購(gòu)房者跟風(fēng)，眾多企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)跟風(fēng)。這就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能墮入無(wú)休止的補(bǔ)償索要的深淵中。

　　另一方面，對(duì)非理性購(gòu)房、瘋狂投資購(gòu)房、惡意投機(jī)購(gòu)房等行為的后果，房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償起著不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保作用--在任何時(shí)候，不管出于什么目的隨意購(gòu)房行為，永遠(yuǎn)沒(méi)有虧損的風(fēng)險(xiǎn)，這顯然會(huì)嚴(yán)重破壞經(jīng)濟(jì)秩序，破壞經(jīng)濟(jì)文明。

　　第三，有了房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償，誰(shuí)都會(huì)認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)一定比現(xiàn)在高。這樣，每個(gè)人在購(gòu)房時(shí)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化投資乃至投機(jī)的意識(shí)。未來(lái)房?jī)r(jià)上漲后，有了利潤(rùn)歸自己。而一旦房?jī)r(jià)下降，就可以找開(kāi)發(fā)商索要房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償，自己完全沒(méi)有了風(fēng)險(xiǎn)。整個(gè)市場(chǎng)，就會(huì)到處是投資乃至投機(jī)購(gòu)房者。自住需求者會(huì)拼命地盡可能趁早買(mǎi)房，投資者更會(huì)肆無(wú)忌憚、更加瘋狂地進(jìn)行購(gòu)房投資或投機(jī)。宏觀調(diào)控根本無(wú)法起作用。整個(gè)樓市就會(huì)變得完全失控。

　　一旦房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償被大家所認(rèn)同，就會(huì)出現(xiàn)這樣的局面：由于房?jī)r(jià)預(yù)期的因素，無(wú)論是自住型，或是投資型購(gòu)房者，都會(huì)找開(kāi)發(fā)商索要差價(jià)補(bǔ)償或退房。這樣，整個(gè)房地產(chǎn)就會(huì)徹底崩潰。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)情勢(shì)已非常復(fù)雜。一方面，在從緊貨幣政策下，房企普遍感覺(jué)缺錢(qián)，大量圈地囤地的房企更是嚴(yán)重貧血，為求生存，只得降價(jià)賣(mài)房賣(mài)地。另一方面，由于之前快速上漲的高房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間，嚴(yán)重透支了未來(lái)有效需求，房地產(chǎn)的觀望、棄購(gòu)氣氛將繼續(xù)加重。這樣，房?jī)r(jià)地價(jià)必然繼續(xù)下跌，就會(huì)有更多的房企加入到降價(jià)銷(xiāo)售樓盤(pán)的陣營(yíng)中來(lái)，就可能有更多的房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到老業(yè)主索要差價(jià)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。因此，可以說(shuō)，房?jī)r(jià)降價(jià)后差價(jià)補(bǔ)償這個(gè)問(wèn)題，如果不被及時(shí)有效地解決的話，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，相比于王石的"房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論"、潘石屹的"房企百日劇變論"或萬(wàn)科的降價(jià)而言，或?qū)⑦h(yuǎn)要大得多。

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