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樓市三喜三憂情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-18
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- 中研網訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機近日，隨著越南盾兌美元貶值2.7%，越南的房地產價格平均下跌達50%以上，而一直是漲聲不斷的中國房地產市場，如今，也終于傳來了降價的消息。
報載，為了打破房子滯銷僵局，昨今兩天，北京10多家房地產開發(fā)商不惜放下身價為央視獨家舉辦房展，并公開宣稱，給予購房者較深的折扣。開創(chuàng)了中國商品房市場誕生以來的房展之最。
目前，坊間關于中國樓市即將大跌的議論喧囂塵上，熱鬧非凡。仿佛房價下降是中國樓市今后相當長時期的主旋律已成定局。然而，透過這眾說紛紜的表象，筆者卻有三喜三憂。一孔之見，拋磚引玉，求教方家。
一喜房價終于松動。隨著深圳房價由2007年10月的17350元/平方米，降至2008年4月的11962元/平方米，半年來持續(xù)深幅下跌，全國相當多的城市跟著刮起了降價風，堅挺多年的房價不降的神話終于成為過去式。
統(tǒng)計數據表明，上海商品房價格在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現下跌；北京商品房新開樓盤價出現6個月以來的首次下降。此外，很多城市不少樓盤還打出了促銷牌，如送車庫、送物業(yè)管理費和額外折扣等。
綜觀樓市，總的趨勢是，銷售艱難，曾經高不可攀的房價正在逐步回歸理性。
為此，有專家預言，當深圳房價實現價值回歸的時候，那些尚未步入調整的城市早晚也要步深圳的后塵�！�
二喜土地新政高調實施。2008年6月底開始實行的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（簡稱土地新政），明確規(guī)定“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價”。
同時，為規(guī)范國有建設用地使用權出讓合同管理，國土部、工商總局日前聯合下發(fā)通知，向各地發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，自2008年7月1日起執(zhí)行。明確規(guī)定，商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。若受讓人未能按照本合同約定日期開竣工建設的，須按一定比例支付違約金�！ �
而，中國人民銀行在“土地新政”6月底大限來臨之際，則再次大幅度提高商業(yè)銀行存款準備金率，這意味著銀行的房產信貸資金將會減少，對資金吃緊的房地產企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。
這種種形成合力，將逼迫開發(fā)商加快土地開發(fā)，促成大量樓盤集中上市，形成階段性的供過于求局面。同時，因為打擊了地價預期，將促使地價下降，從而加速房價下滑。
有專家稱，在“土地新政”的逼迫下，房地產業(yè)將會出現繼各地“退房潮”之后的大范圍“退地潮”，從而進一步推動房價理性回歸。三喜住房保障條例即將出臺。日前，備受關注的《深圳市住房保障條例(草案)》（簡稱《條例》）送審稿已通過了深圳市法制辦的審議，此草案目前已報送至深圳市政府，這將是中國制定的首個住房保障性法規(guī)。令人欣慰的是，該條例將非深圳戶籍居住人群也納入了住房保障體系。
住房保障包括城市非戶籍居住人群，此舉無疑具有積極的示范意義。
據媒體報道，目前，全國性的《住房保障條例》已列入立法計劃。
據悉，全國性的住房保障體系將大庇居住困難者，在這種保障體制下，符合條件的居住困難者都能夠在合理的房價基礎上，解決居住需要，這對從源頭上遏止房價漫無邊際的瘋漲，不啻是最好的阻擊。
在這三喜的同時，筆者尚有三憂。
一憂歪嘴和尚念歪經。去年9月，央行和銀監(jiān)會聯合發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，明確規(guī)定第二套房貸款首付款比例不得低于40%，隨后又明確了二套房的認定標準。應該說，二套房貸款新規(guī)的實施，提高了炒房風險和炒房成本，一定程度上遏制了炒房行為。
然而，前不久，深圳四大銀行卻對此置若罔聞，放松二套房貸，變相為購房者提供優(yōu)惠。
銀行松動二套房貸，究其實質是在替開發(fā)商和自己 “解套”。因為在違規(guī)貸款之后，銀行可以分散貸款風險，開發(fā)商可以加速資金回籠，賺取利潤。
然而，卻使購房者產生了房價高漲的周期即將再次到來的錯覺，高位接盤，誤入危機四伏的金融迷宮。
專家認為，個別銀行自做主張的政策松動，如果引起連鎖反應，后果不堪設想。很有可能造成炒房行為的死灰復燃，引發(fā)房價報復性上漲……
此類，上有政策，下有對策，歪嘴和尚念歪經的現象，在房地產市場屢見不鮮。屆時，土地新政等緊縮政策是否也會復其轍，事與愿違。筆者深憂。
二憂熱錢炒作樓市。央行上海總部近日印發(fā)《上海市信貸投向指引》。在“紅色”信貸投向限制和禁止類中，強調要限制對外資投資房地產領域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國家政策發(fā)放貸款。
面對主管部門此次出手，有市場人士分析認為，近期已經有部分外資蠢蠢欲動，陸續(xù)在上海、北京等地的房地產市場悄然出手。
資料顯示，外資客戶投資中國房地產市場已經成為不爭的事實，其中對二手高端住宅市場的關注最為搶眼。
這些熱錢，對建立健康有序的房地產市場秩序，穩(wěn)定房價，其破壞力是難以估量的。必須予以高度重視。
三憂價格壟斷。目前，房地產市場的價格是放開的，相對于工業(yè)品利潤普遍在10%左右，房地產利潤有的甚至高達100%，絕對是暴利行業(yè)。
為了使利潤維持在一定高度，有的房地產商聯手進行區(qū)域造市，通過彼此的溝通和默契，變相形成區(qū)域性的價格聯盟，進行價格壟斷�；蛘呤峭ㄟ^大開發(fā)商介入后的區(qū)域性“標志性建筑”，帶動周遍地區(qū)整體樓價上漲。
房價高的離奇，老百姓怨聲載道，有關部門也一直在試圖壓制房價。然而，房價卻象受熱的溫度表，水銀柱一個勁地望上竄。
筆者認為，房地產市場價格放開，并不意味著房價就能象脫韁的野馬不受控制，隨心所欲。房價下降只是其回歸本來面貌的一種表現。要使虛高的房價真正回歸理性，在合理的價格區(qū)域內上下浮動，必須打破潛規(guī)則的價格聯盟和價格壟斷，在房地產土地、建造等諸成本和利潤透明公開的基礎上，建立完善的成本、利潤審核機制。同時，盡快制定和啟動反暴利法。
媒體報道說，越南樓市爆跌，與需求無關。中國樓市價格的漲與跌，也不僅僅是因為供求關系的變化，其中，變數萬般，原因甚多，切莫過分樂觀。
而且，不同的機構出于不同的利益動機，給出的統(tǒng)計數字差距甚大，難以正確反映樓價的實際變化。中國樓市的真正漲與跌，還需要時間和市場的驗證。
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