5月28日，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)等單位組成的中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布了《2008年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）�！秷�(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在償債能力薄弱的風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力面臨考驗(yàn)。

    “最大的風(fēng)險(xiǎn)就是資金問(wèn)題�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，銷售速度放慢導(dǎo)致的資金回款放慢，直接影響到房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。而目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)貶值，資金流動(dòng)性差，同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逶诮邮堋吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)更是直言不諱，“因?yàn)槿ツ甓诘氐闹髁�就是上市的房地產(chǎn)公司，因此從某種意義上說(shuō)它們面臨的危機(jī)更大。從短期來(lái)看，未來(lái)一兩年內(nèi)，規(guī)模大的房地產(chǎn)公司，其存活能力未必比小公司強(qiáng)，而因?yàn)閷?shí)力原因未能在去年大規(guī)模擴(kuò)張的房地產(chǎn)公司，反而可能會(huì)贏得更好的空間�！�

    楊少峰說(shuō)，兩年內(nèi)全國(guó)范圍內(nèi)三成的房地產(chǎn)企業(yè)將因無(wú)法拿到土地而退出市場(chǎng)；兩成的房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)橘Y金危機(jī)被吞并；還有三成企業(yè)艱難維持；只有不到兩成開(kāi)發(fā)商日子好過(guò)。

    大型房企面臨短期償債風(fēng)險(xiǎn)

    在《報(bào)告》列出的2008年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力十強(qiáng)中，僅陸家嘴（600663.SH）和萬(wàn)科（萬(wàn)科A:000002.SZ，萬(wàn)科B:200002.SZ）入選抗風(fēng)險(xiǎn)能力十強(qiáng)榜，其中陸家嘴名列抗風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)第一名，萬(wàn)科僅排名第八。

    易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)龍勝平博士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析說(shuō)：“盡管除陸家嘴以外，綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)的反映償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)流動(dòng)比率均在1以上，大多接近于安全臨界值2（陸家嘴流動(dòng)比率為2.31），反映這些企業(yè)償債能力較強(qiáng)，但是由于這些企業(yè)在2007年普遍采取了較為積極的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，平均存貨增長(zhǎng)率高達(dá)64%�？鄢�存貨后的速動(dòng)比率均小于1，萬(wàn)科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)上市公司的這一數(shù)值均在0.7以下，招商地產(chǎn)僅為0.37，反映出這些企業(yè)存在較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。”

    與此同時(shí)，萬(wàn)科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量指標(biāo)也都出現(xiàn)負(fù)數(shù)，萬(wàn)科為-1.52元，招商地產(chǎn)-4.74元，金地-7.52，保利最低，為-7.65，盡管這些企業(yè)的每股現(xiàn)金存量充裕，但是速動(dòng)比率和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)蓚�(gè)指標(biāo)一致反映出這些企業(yè)在未來(lái)普遍面臨較大的資金回籠壓力，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)將是今年最大的考驗(yàn)。

    賣地賣樓亦難回籠資金

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，以往房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地就可以在市場(chǎng)上再融資，圈到更多的錢，然后再囤地。但現(xiàn)在這種再融資的循環(huán)鏈條，已經(jīng)隨著牛市的退潮而斷裂。開(kāi)發(fā)商再融資的數(shù)量劇減，因?yàn)楣蓛r(jià)下跌，股本攤薄嚴(yán)重，再融資成本上升，地產(chǎn)再融資獲批的可能性也越來(lái)越小。

    顧云昌副會(huì)長(zhǎng)表示，“開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目好比燒開(kāi)水，目前的情況是買的鍋太多，鍋蓋不夠用，用再大的火力也無(wú)法把水燒開(kāi)�！�

    在這種情勢(shì)下，目前一些城市的房企已開(kāi)始把手中的土地賣出來(lái)回籠資金，但土地拍賣市場(chǎng)目前也已顯露出頹勢(shì)。今年1月，北京廣渠路15號(hào)地流拍；南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價(jià)成交；福州推出三塊土地，只有一塊成交。

    更有甚者是將拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地產(chǎn)寧愿損失7000萬(wàn)元保證金，毅然退掉去年9月11日高價(jià)拍得的福州市中心白馬路地塊。

    據(jù)來(lái)自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，今年1月下旬和2月的成交土地價(jià)格與起始價(jià)之間的差距比以往有減少，2月推出5宗住宅類用地，其中4宗采取招標(biāo)方式出讓，成交價(jià)格都只略高于招標(biāo)底價(jià)。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逑颉吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，目前，除了國(guó)家宏觀調(diào)控和股市低迷給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的巨大壓力外，人們購(gòu)房意愿的下降也使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)空前加劇。

    “受第二套房貸新政以及銀根緊縮的影響，人們購(gòu)房意愿大幅下跌，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期加重，投資客大量退出市場(chǎng)，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商都將面臨需求大幅下跌的困境，銷售難度急劇加大；社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看空氣氛導(dǎo)致民間資金及熱錢同時(shí)看空地產(chǎn)，地產(chǎn)商融資渠道急劇縮小。這些嚴(yán)峻的外部條件導(dǎo)致房企面臨巨大的資金壓力，而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的原因相同，就是行業(yè)面臨的資金鏈緊張和銷售下跌，可能導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金問(wèn)題倒閉，或者不得不以極低的價(jià)格出售土地或者房屋，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)下跌�！睏钌俜宸治稣f(shuō)。

    “空手套白狼”開(kāi)發(fā)模式土崩瓦解

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多年來(lái)自有資金的嚴(yán)重不足（即遠(yuǎn)未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的35%的標(biāo)準(zhǔn)），是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的根本原因。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)緊張，反映了多年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”的開(kāi)發(fā)模式已瀕臨破產(chǎn)。

    楊少峰向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析說(shuō)，“從政策走勢(shì)看，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展將走向由政府和市場(chǎng)雙頭并進(jìn)的格局，政策性住宅占據(jù)市場(chǎng)比重急劇加大、行業(yè)利潤(rùn)大幅降低。企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展比規(guī)模更加重要。”

    他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的分化是行業(yè)發(fā)展的必然格局，專業(yè)化、區(qū)域性將成為房地產(chǎn)未來(lái)兩大趨勢(shì)。專業(yè)化指的是開(kāi)發(fā)商將因拿地的困難，不得不改變經(jīng)營(yíng)策略，從事自己所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，進(jìn)而演化出專門從事商業(yè)、專門從事寫字樓、高檔公寓和普通住宅、保障性住宅的開(kāi)發(fā)商；區(qū)域性指的是受到融資制約，部分房地產(chǎn)公司全國(guó)性快速擴(kuò)張現(xiàn)象將再難出現(xiàn)，一是開(kāi)發(fā)商變得更加謹(jǐn)慎，二是資金不允許開(kāi)發(fā)商大規(guī)模擴(kuò)張，區(qū)域性公司將成為市場(chǎng)主流。

    觀點(diǎn)：

    房企如何抵御空前風(fēng)險(xiǎn)？

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理 楊少峰：必要時(shí)“壯士斷腕”

    在目前整個(gè)行業(yè)都面臨銷售困難的時(shí)候，房企該怎么回避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)？我認(rèn)為在市場(chǎng)層面應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

    一、降低對(duì)利潤(rùn)的期望值，以貼近市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行銷售，以“現(xiàn)金為王”來(lái)指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)。二、減緩擴(kuò)張步伐，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴(kuò)張，避免資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。三、開(kāi)拓多渠道的融資。四、對(duì)于資金鏈處于較大壓力的企業(yè)，必要時(shí)應(yīng)該“壯士斷腕”，對(duì)可能導(dǎo)致巨大風(fēng)險(xiǎn)的土地采取出售、合作開(kāi)發(fā)或者退地，放棄一些不理想的項(xiàng)目。

    在經(jīng)營(yíng)層面，企業(yè)應(yīng)做的是：第一步是分析自身優(yōu)劣勢(shì)，確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，明確發(fā)展區(qū)域和方向；第二步是調(diào)整項(xiàng)目布局，在劣勢(shì)區(qū)域采取快進(jìn)快出方式退出市場(chǎng)，在優(yōu)勢(shì)區(qū)域通過(guò)兼并和合作開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展；第三步是在積蓄力量基礎(chǔ)上，等待下一次機(jī)會(huì)。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌：拿出好產(chǎn)品才能穩(wěn)贏

    高性價(jià)比的產(chǎn)品永遠(yuǎn)都不會(huì)被市場(chǎng)遺忘。沒(méi)有賣不出去的地，也沒(méi)有賣不出去的房，開(kāi)發(fā)商要做的是生產(chǎn)定位準(zhǔn)、品質(zhì)好的產(chǎn)品，這是抵御風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

    金地集團(tuán)董事會(huì)秘書 郭國(guó)強(qiáng)：房企應(yīng)強(qiáng)化行業(yè)整合能力

    一個(gè)企業(yè)能否抵御風(fēng)險(xiǎn)，主要是看它的核心價(jià)值和核心能力。一個(gè)房地產(chǎn)公司的核心價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)主要方面：第一是市場(chǎng)戰(zhàn)略，主要是看產(chǎn)品種類，如主要投入是在商業(yè)樓還是住宅；第二是融資的戰(zhàn)略，目前來(lái)看，是能否建立一個(gè)高效的、多元化的融資平臺(tái)。

    現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展，行業(yè)整合的機(jī)會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。所以現(xiàn)階段企業(yè)的核心能力就是行業(yè)整合能力，包括對(duì)地產(chǎn)、房產(chǎn)、營(yíng)銷等各個(gè)市場(chǎng)和資源的整合。

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