日前，富力地產(chǎn)(2777.HK) 與萬豪國際集團(tuán)公司簽約，聯(lián)手打造富力萬麗酒店。這是富力地產(chǎn)緊鑼密鼓地打造其商業(yè)地產(chǎn)平臺的又一力作。富力地產(chǎn)董事長李思廉透露說，2010年前后，公司計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)的面積擴(kuò)大到200萬平方米。

　　如果此番舉措成行，富力地產(chǎn)將成為繼保利地產(chǎn)(600048.SH)之后，又一個(gè)將商業(yè)地產(chǎn)拓展鎖定到200萬平方米的內(nèi)地房地產(chǎn)巨頭。而富力地產(chǎn)進(jìn)一步的計(jì)劃是，未來商業(yè)地產(chǎn)的比重在集團(tuán)總資產(chǎn)中達(dá)到20%左右的比例。

　　與普通住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響小，并且擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，在住宅地產(chǎn)遭遇宏觀調(diào)控的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)正在成為中國地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)突破口。

　　加碼商業(yè)地產(chǎn)

　　自2003年正式介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來，富力地產(chǎn)截至目前在商業(yè)領(lǐng)域的投資額占近幾年累計(jì)投資額的15%左右。

　　大力加大商業(yè)地產(chǎn)的籌碼并非富力地產(chǎn)一家之舉。今年2月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司(3377.HK，簡稱“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”)發(fā)布公告稱，將與香港太古地產(chǎn)共同投資約40億元人民幣，在北京開發(fā)一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　除此而外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總經(jīng)理陳雷對外稱，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還正對北京、天津、杭州、大連、沈陽以及中山已有的土地儲備進(jìn)行市場調(diào)研和商業(yè)策劃，對那些發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，將加大自持型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)�！霸缭趦赡昵�，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就已經(jīng)確定要改變單一的住宅物業(yè)開發(fā)的格局，加大經(jīng)營型物業(yè)的投資力度。去年上半年，我們就成立了商業(yè)地產(chǎn)部，開始整合旗下的商業(yè)地產(chǎn)資源�！�

　　其實(shí)早在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市之前，總裁李明就曾對媒體放言，未來三到五年，他們在持有型物業(yè)方面的的收入，能超過公司總收入的10%。

　　加碼商業(yè)地產(chǎn)的還有合生創(chuàng)展(0754.HK)、華潤置地(1109.HK)等國內(nèi)房企巨頭。今年4月，一向?qū)Ｗ⒂诖笮妥≌�產(chǎn)品的合生創(chuàng)展，也試圖開始通過進(jìn)軍新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域來尋求新的利潤增長點(diǎn)。

　　有消息稱，合生創(chuàng)展今年將分別在北京、上海、廣州等多個(gè)城市上馬10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全部是囊括大型商場、甲級寫字樓、國際品牌五星級酒店的商業(yè)綜合體。去年，合生創(chuàng)展成立了商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌整合相關(guān)外部資源。“商業(yè)地產(chǎn)板塊將成為合生集團(tuán)未來的戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)。”合生創(chuàng)展一內(nèi)部人士透露說。

　　2006年3月，在香港聯(lián)交所網(wǎng)站上公布的華潤年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司2005年凈利潤比上一年度急升近17倍。如此優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)被分析師認(rèn)為是一個(gè)很清晰的發(fā)展戰(zhàn)略的逐漸明朗的體現(xiàn)，即左手開發(fā)右手物業(yè)經(jīng)營、從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型地產(chǎn)商。

　　在轉(zhuǎn)型“綜合物業(yè)開發(fā)商”之后，近期華潤置地增持自營物業(yè)比重的步伐也明顯加快。今年6月，華潤置地的鳳凰置地廣場面向全球招租，此舉被業(yè)界解讀為是加強(qiáng)持有型物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

   以時(shí)間換空間

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)至少需要兩到三年的準(zhǔn)備期，后續(xù)也需要較長的市場培育期，而且一旦市場定位出現(xiàn)偏差，將會面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。不過回報(bào)率高、成熟的運(yùn)營規(guī)模一旦形成風(fēng)險(xiǎn)就會大幅減小等眾多優(yōu)點(diǎn)，讓大多數(shù)地產(chǎn)商不由得開始摩拳擦掌。

　　尤其隨著近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及人民幣升值帶來的流動性過剩，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格在逐年攀升，租金收入也出現(xiàn)了較大幅度的上漲。

　　近幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺、細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)，其打擊的對象一直是價(jià)格居高不下的普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)幾乎從未被涉及。持有商業(yè)地產(chǎn)不但可以防止公司經(jīng)營業(yè)績的大幅波動，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而在國內(nèi)商品房價(jià)走勢不明的情況下，持有商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力比以往更大。而持有型物業(yè)的長期穩(wěn)定收益，一貫為機(jī)構(gòu)投資者所看重。

　　一直專注于做商業(yè)地產(chǎn)廈門房地產(chǎn)公司寶龍集團(tuán)對此就感同身受，他們認(rèn)為即便在這場越來越緊的宏觀調(diào)控中，公司所開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目一直都有很穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　高回報(bào)率、不受宏觀調(diào)控的影響、能保持長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為國內(nèi)地產(chǎn)商加大商業(yè)地產(chǎn)投資主要考量的因素，另一方面，開發(fā)商的這種調(diào)整還來自市場方面的變化。

　　深圳市英聯(lián)國際不動產(chǎn)有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波認(rèn)為，隨著保障性住房市場的不斷入市，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)的高峰期已經(jīng)過去，未來地產(chǎn)商都要面臨住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷縮小的現(xiàn)實(shí)。

　　郭建波認(rèn)為，地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫，商業(yè)地產(chǎn)顯然是個(gè)不錯(cuò)的選擇。華潤、保利的多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)能在未來的市場中凸顯出競爭力，如今合生創(chuàng)展進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的做法，也彌補(bǔ)了公司過去產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的缺陷。

　　市場前景

　　與太古地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對公司業(yè)績的貢獻(xiàn)率達(dá)到90%以上相比，作為內(nèi)地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做得比較好的上市公司，華潤置地商業(yè)地產(chǎn)對公司大約為20%左右的業(yè)績貢獻(xiàn)率，也就只能算是小巫見大巫了。

　　合生創(chuàng)展內(nèi)部人士稱，盡管有人評價(jià)合生創(chuàng)展進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚，“但我們認(rèn)為沒有早或晚，只要跟我們發(fā)展步驟合拍，就是最好的�！�

　　對于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的市場前景，中國投資咨詢網(wǎng)的分析報(bào)告指出，2007年1月至4月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5264.61億元，同比增長27.4%，增幅同比加快6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)營業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年1至4月份全國房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個(gè)百分點(diǎn)；在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重為11.1%，而且這個(gè)比例還在不斷增加。

　　對此郭建波也分析說，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，因此商業(yè)地產(chǎn)所面臨的升級換代需求，也給房地產(chǎn)企業(yè)留下了巨大的市場空間。

　　他認(rèn)為，中國的商業(yè)地產(chǎn)更新?lián)Q代才剛剛開始，至少還需要20年的時(shí)間，“隨著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變和中國人對購物、休閑、娛樂、辦公需求的提高，在人口密集的城市，商業(yè)地產(chǎn)的吸引力和價(jià)值，將會逐漸在這些建筑綜合體上得以體現(xiàn)。”