經(jīng)過去年的蟄伏，海珠區(qū)樓市今年年中全面爆發(fā)，無論新盤數(shù)量，還是產(chǎn)品特色都冠絕全城，特別是近十個(gè)新盤、數(shù)千套新貨的聯(lián)袂上市，無疑將成為購房者置業(yè)選擇的首選。

　　海珠的雄起，也是海珠樓市板塊的重新崛起。目前主要集中在四大區(qū)域：一是寶崗大道、昌崗路和革新路的海珠西板塊，匯聚了可頤豪苑、蘭亭熙園、寶崗華庭等新盤；二是廣州新中軸線、廣州大道南的海珠東南板塊，這個(gè)被贊譽(yù)為“廣州的浦東”、“珠江新城CBD后花園”，不少超級(jí)大盤形成了眾星連城之勢；三是濱江路江景樓盤，從東面的珠江帝景苑到西面的光大·水岸榕城、天鵝灣，成為進(jìn)駐濱江路的最后的貴族。四是東曉南板塊，包括頤景華苑、尚東峰景、芳草軒等，四大區(qū)域板塊既鼎立又連橫，上演今年廣州樓市最絢爛的傳奇。

　　海珠的雄起，也是海珠市政變遷的延續(xù)，從海珠西的“老城不老”的中心繁華，到因應(yīng)區(qū)政府、生態(tài)保護(hù)搬遷而帶來的新中軸線板塊的興起，海珠樓市呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)的局面。為此，本報(bào)特別策劃海珠“樓市雄起”系列報(bào)道，將在6月13日、6月20日、6月27日分別以專題、特刊、置業(yè)地圖等方式刊出。

　　表現(xiàn)1：紅六月海珠樓市有望回暖

　　廣州成交套數(shù)前十名的樓盤中，海珠占四個(gè)

　　邁入六月，海珠樓盤成交量延續(xù)明顯回升，眾多樓盤的成交套數(shù)躋身廣州前列。根據(jù)新浪房產(chǎn)頻道的統(tǒng)計(jì)，在六月開頭一周（5月30日-6月5日），廣州成交套數(shù)前十名的樓盤中，海珠占有四個(gè)，翠城花園以103套、9279平方米的銷量位居榜首；蘭亭御園以41套、3226平方米排在第三位，可逸豪苑、恒鑫東和灣也進(jìn)入成交排行榜的前十名，分別成交了27套和21套。光大·水岸榕城、富力銀禧花園、天鵝灣等成交量也比較大。

　　海珠樓市表現(xiàn)不俗

　　隨之而來的首個(gè)端午節(jié)假期，雖然受到高考與多雨天氣雙重考驗(yàn)，但海珠樓盤也還是有不俗的表現(xiàn)。光大·水岸榕城與光大·上江在端午假期三天共售出30多套單位；截至本周，六月份已售出50余套單位。珠江御景灣端午節(jié)主推的是長島御岸組團(tuán)G2棟產(chǎn)品，為217平方米五房二廳三衛(wèi)單位，現(xiàn)場看樓客云集，人氣旺盛，創(chuàng)下了三日銷售4000萬的成績。城啟天鵝灣也取得了3000萬的銷售業(yè)績。合生海珠的逸景翠園和頤景華苑，三天假期每天的人流量為平時(shí)的三倍以上，成交量也隨之提升。頤景華苑推出一批83平方米精選全新小戶型單位，由于總價(jià)較低，除享受新品回饋的優(yōu)惠以外，端午節(jié)開展的送全屋名牌家電更是吸引了大量客流，包括空調(diào)、冰箱和廚衛(wèi)用具一應(yīng)俱全，成為本次端午節(jié)銷售的一大亮點(diǎn)。

　　看樓者均是實(shí)客

　　會(huì)展世界城的張小姐介紹，該盤新一期自推出以來銷售都比較不錯(cuò)，60多套單位已經(jīng)銷售過半，近期因?yàn)槭芴鞖獾挠绊�，逢周末都下大雨，客戶量有些下降，不過都維持在一周幾套的速度在賣。逸景翠園相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)假期來看樓的人，實(shí)客非常多，幾乎可以達(dá)到每兩臺(tái)客就有一臺(tái)要落訂購買的。一直處于陰雨綿綿的樓市，有望在六月走出艷陽晴天。

　　表現(xiàn)3：海珠成全城置業(yè)核心區(qū)域

　　越來越多的河北居民往海珠安家置業(yè)

海珠樓盤的購房人群也在悄悄起變化，以往購房者海珠本區(qū)的占絕大多數(shù)，但隨著老城越秀荔灣新盤的枯竭以及天河房價(jià)的高企，越來越多的河北居民往海珠趕，前來挖掘價(jià)值高地、價(jià)格低地的優(yōu)質(zhì)樓盤。

　　越秀荔灣天河買家居多

　　據(jù)合生相關(guān)人員介紹，作為與廣州珠江新城、琶洲會(huì)展中心形成“金三角”的珠江帝景，一直是全廣州性的大盤，海珠以外的買家比例在六成以上，還有不少珠三角及全國各地的高檔買家。另一個(gè)江景大盤珠江御景灣的客戶分布也頗能說明問題，該盤海珠的比例只有35%，但天河的卻占到40%，越秀荔灣約占13%，番禺回流客也有5%，值得一提的是，香港的買家也有4%左右。

　　天鵝灣區(qū)外買家超6成

　　另一個(gè)濱江西路上的樓盤濱江1933，外區(qū)買家的比例也高達(dá)63%.其中天河、越秀的比例達(dá)到39%，荔灣的有16%，而海珠的在已售客戶中，只有37%的比例。最近開盤的天鵝灣銷售速度較快，其區(qū)外買家也超過6成，尤其以越秀、荔灣居多，還有不少港澳的投資客。蘭亭御園的區(qū)外買家有4成，蘭亭熙園有2成多，也是以越秀、荔灣買家為主。

　　表現(xiàn)4：交通完善海珠暢達(dá)全城

　　置業(yè)海珠另一因素就是交通路網(wǎng)的完善

新光快速通車交通更方便去年1月，連通番禺與中心城區(qū)的新光快速路正式通車，意味著“南拓”戰(zhàn)略的實(shí)施又更進(jìn)一步。新光快線通車后，從新滘南到市橋只需15分鐘。此外，正在建設(shè)中的新光快速路二期將建獵德大橋。獵德大橋?qū)⒆畲笙薅鹊鼐徑馀c洛溪大橋一脈相連的廣州大橋早晚塞車的交通壓力，從而更有效地疏導(dǎo)廣州市中軸線上的南北向交通，完善廣州市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。新光快速的開通，與華南快速、地鐵三號(hào)線、地鐵四號(hào)線等的開通一樣，都將大大促成城市南拓交通主動(dòng)脈的形成。

　　疊景路和逸景路正在建設(shè)中

　　疊景路和逸景路規(guī)劃建設(shè)中，其中逸景路工期預(yù)計(jì)9個(gè)月，政府規(guī)劃2008年貫通，建成后逸景路將東西接駁廣州大道南和瑞康路，紡織商圈匹配財(cái)富大道，逸景區(qū)域未來價(jià)值前景無限。隨著逸景路的改建，區(qū)域立體交通樞紐位置愈發(fā)明顯，板塊經(jīng)濟(jì)也將持續(xù)激增。

　　南洲路全線貫通意義重大

　　更值得一提的是預(yù)計(jì)今年內(nèi)將全部完工的南洲路。該路為市規(guī)劃大道，是海珠區(qū)3縱8橫1環(huán)主干路網(wǎng)之一。

　　廣州大道南至南洲水廠路段已經(jīng)改建完畢，延伸至珠江御景灣的二期工程今年內(nèi)將完成。屆時(shí)整條南洲路的貫通，將與華南快速、新光快速、地鐵三號(hào)線形成接駁，對(duì)全市交通改善有重大意義。立體的交通網(wǎng)絡(luò)地鐵三號(hào)線、新光快速干線、華南快速干線以及正在籌建的港澳客運(yùn)碼頭，形成地下、水、陸空等立體化、便捷的國際級(jí)交通大動(dòng)脈，由海珠區(qū)東南部為中心向城區(qū)及周邊區(qū)域的路程將保持在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)。而在海珠西部區(qū)域，目前已有地鐵二號(hào)線貫通，而正在建設(shè)中的廣佛地鐵和地鐵8號(hào)線建設(shè)，將以地鐵網(wǎng)絡(luò)的形式，使西部各樓盤均可享受5分鐘的地鐵便利生活，使全城的置業(yè)生活更無界限。

　　東曉南路交通更成熟

頤景華苑相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者描繪了“10余分鐘暢游全城的夢(mèng)想”，他說東曉南路的樓盤，首先是通過地鐵二號(hào)線延長線與廣佛地鐵線核心交匯站（海珠客運(yùn)站）的地鐵網(wǎng)絡(luò)；其次是通過南洲路、工業(yè)大道、東曉南路等城市主脈環(huán)繞，與環(huán)城高速入口相距咫尺，20多條公交線路貫通南北，10分鐘暢達(dá)海珠、越秀、天河等中心城區(qū)。

　　看點(diǎn)

　　六七月份樓價(jià)將回復(fù)到正常水平

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，4月份前整個(gè)市場氛圍相對(duì)較冷，仍處于觀望階段。但從“五一”以來總體的成交情況看，相比2007年有較大幅度增長的走勢來判斷，市場已加快復(fù)蘇回暖，將有可能在六七月份回復(fù)到正常水平。恒鑫東和灣的張經(jīng)理也認(rèn)為，今年下半年還會(huì)有下降的空間，但這個(gè)空間已經(jīng)不大了。之后會(huì)出現(xiàn)一個(gè)上漲的趨勢，但上漲的速度不會(huì)快。2009年會(huì)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，因?yàn)槭袌鲞�有大量的中堅(jiān)力量蓄勢待發(fā)，只有價(jià)格調(diào)整到合適的位置，消費(fèi)者會(huì)馬上出手，特別是價(jià)格開始上漲時(shí)，因?yàn)橄�費(fèi)者都有買漲不買跌的心理。

　　區(qū)域分析

　　市政利好驅(qū)動(dòng)四大板塊齊頭并進(jìn)

　　海珠區(qū)有著得天獨(dú)厚的地理和人文環(huán)境，是廣州市唯一的島區(qū)，與荔灣、越秀、天河、黃埔、番禺各區(qū)隔江相鄰，江岸線長達(dá)47.35公里，地理位置優(yōu)越，有豐富的土地資源、大面積的水網(wǎng)果林風(fēng)景區(qū)，呈現(xiàn)出“山水城市”的格局。

　　海珠優(yōu)越的地理位置和自然條件，歷來是廣州人傳統(tǒng)的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，但在2006年-2007年樓盤推出量相對(duì)于天河、白云、番禺等區(qū)域來說，無論樓盤還是貨量都相對(duì)較少。進(jìn)入今年，海珠的供應(yīng)逐步增多，一二月份住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為25.53萬平方米，同期新建商品住宅交易登記面積11.21萬平方米。到3月底，海珠區(qū)可售住宅3235套，可預(yù)售面積約53萬平方米；4月份新批準(zhǔn)9.41萬平方米，經(jīng)過五月銷售旺季的消化，目前可售套數(shù)為3670套，可售面積475605平方米。

　　不過在今年下半年，這一可售貨量的數(shù)據(jù)還有可能提高。經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海珠下半年貨量充足，預(yù)計(jì)總體供貨量超過8400套以上，主要集中在工業(yè)大道、寶崗大道片區(qū)。五月份以來，工業(yè)大道以及寶崗大道搶足了風(fēng)頭，水岸榕城、翠城花園、可逸豪苑的表現(xiàn)均可圈可點(diǎn)，可謂人財(cái)兩旺。延續(xù)五月熱銷勢頭，以上項(xiàng)目在下半年均有充足的貨量供應(yīng)。而海珠區(qū)的濱江概念樓盤亦將在下半年集體發(fā)力，啟動(dòng)江景項(xiàng)目的新一輪推廣高潮。

　　A寶崗大道、昌崗路和革新路的海珠西板塊

　　該地段匯聚了可頤豪苑、翠城花園、蘭亭御園、蘭亭熙園、翠屏·瀚宇貴都、寶崗華庭等樓盤，還有天鵝灣、光大·水岸榕城等樓盤，這是目前海珠區(qū)最為火熱的板塊。近期屢屢有樓盤沖擊陽光家緣樓盤銷售排行榜的三甲。

　　B廣州新中軸線、廣州大道南的海珠東南板塊

　　這個(gè)板塊主要有珠江、合生系的大盤，包括珠江帝景、珠江羅馬家園、逸景翠園、珠江御景灣等大盤，聯(lián)合行動(dòng)打造海珠東部居住價(jià)值聯(lián)合體。廣州新城市中軸線的南下，使與珠江新城的隔江相對(duì)的區(qū)域有望形成“廣州的浦東陸家嘴”，這里是廣州政府重點(diǎn)規(guī)劃之一，若干年后，這里將形成具有廣州地標(biāo)性的觀光旅游、城市慶典、金融商圈等功能的區(qū)域，在周邊林立的廣場帶、公園、觀光塔、珠江河道包圍下，形成一個(gè)高檔的商務(wù)中心豪宅區(qū)域。

   由商務(wù)豪宅區(qū)繼續(xù)往南，則是廣州城市中心最為稀缺的萬畝果園生態(tài)資源。目前政府大手筆推動(dòng)海珠東南部市政建設(shè)，并有意將萬畝果林改造成旅游度假中心。根據(jù)政府部門的規(guī)劃，萬畝果林要改造成為一個(gè)最具嶺南特色的生態(tài)旅游型城市濕地公園。其中較快啟動(dòng)的有上沖生態(tài)公園。從政府的規(guī)劃定位中可知，“生態(tài)旅游城市公園”是萬畝果林等中央生態(tài)區(qū)的全新使命，它肩負(fù)著榮耀并滋潤整座城市的重任。隨著海珠萬畝果園的中央生態(tài)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，海珠東部“中央生態(tài)居住區(qū)”的地位呼之欲出，未來的居住價(jià)值也隨即提升。目前，享受著萬畝果園優(yōu)質(zhì)稀缺資源的珠江御景灣、羅馬家園、逸景翠園等樓盤，已成為廣州生態(tài)豪宅樓盤的標(biāo)桿。

　　C被視為豪宅區(qū)的濱江路板塊

　　濱江路是廣州的豪宅區(qū)之一�！霸粕蒋B翠、珠水夜韻”，珍稀的水景自然資源成為人們爭相進(jìn)駐的地方，二沙島、濱江路已成為富商巨賈的聚居地。尤其是濱江東一帶，鄰近中山大學(xué)、大元帥府等，人文、藝術(shù)氣息濃厚，居住便利，備受置業(yè)者青睞。經(jīng)過多年的開發(fā)，濱江東沿線高樓林立，可開發(fā)土地已非常稀少，一線江景物業(yè)更是如鳳毛麟角。目前濱江東沿線在售的豪宅盤從東到西主要有珠江帝景克萊·金殿、珠江新岸公寓、恒鑫東和灣、保利康橋、富力銀禧花園、濱江1933等，價(jià)格跨度也比較大，目前在1.3萬-2.8萬元/平方米之間。將于6月15日公開發(fā)售的華標(biāo)品峰為48層一線江景地標(biāo)豪宅，有望開創(chuàng)濱江東居住新高度，并成為海珠樓市在淡季中為廣州樓市貢獻(xiàn)的一大亮色。

　　D最具有生活氛圍的東曉南板塊

東曉南樓盤包括頤景華苑、尚東峰景、芳草軒等。該板塊生活氛圍成熟，超市、商場林立，連沃爾瑪?shù)葒�際商業(yè)巨頭都有意將其廣州首店放在該區(qū)域。在路網(wǎng)交通完善的帶動(dòng)下，區(qū)域的價(jià)值正逐步展現(xiàn)，目前該區(qū)域房價(jià)從8000-11000元/平方米，成為廣州中心城區(qū)最大的樓價(jià)“洼地”。

　　走勢：海珠樓價(jià)洼地凸顯性價(jià)比

　　有發(fā)展商表示，海珠的房價(jià)在幾個(gè)中心行政區(qū)中，相對(duì)是比較低的，而且不同的樓盤的價(jià)格差異也比較大，這就有利于滿足更多消費(fèi)群體和消費(fèi)層次的需求。根據(jù)4月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海珠區(qū)一手住宅銷售均價(jià)12184元/平方米，同期天河的均價(jià)最高，達(dá)到15941元/平方米，比海珠樓價(jià)高出30.8%；越秀區(qū)的房價(jià)14778元/平方米，也比海珠樓價(jià)高21.2%.在城市中心區(qū)域，購房者如流水，由高房價(jià)處往低房價(jià)處流動(dòng)，也是很正常的。

　　另外，海珠區(qū)具體樓盤房價(jià)的價(jià)差也比較大，如濱江東的樓盤價(jià)格高的在2.5萬-3萬元/平方米，而低的卻可以達(dá)到1.3萬元/平方米；同時(shí)革新路的望江樓盤，有的售價(jià)1.18萬元/平方米，也有的售價(jià)在1.8萬元/平方米。寶崗大道、昌崗路的樓盤價(jià)格一般在9800-13800元/平方米，而東曉南路不少樓盤售價(jià)在8000-11000元/平方米，有的毛坯房最低價(jià)單位甚至低于8000元/平方米。

　　價(jià)格的調(diào)整目前正逐步接近買家的心理價(jià)位，而投資客的觸覺似乎更靈敏。在海珠的一些樓盤，目前又可見投資客的出沒。如濱江1933最近就有豪客出手購買了5套單位，總價(jià)金額之巨可想而知。光大·水岸榕城推出的金牌投資公寓，總價(jià)40萬起，首付12萬起，受到教育投資者與房產(chǎn)投資者的追捧，每每推出新貨不久即告售罄。芳草軒銷售部負(fù)責(zé)人林小姐介紹，此前有不少購買芳草園的業(yè)主，將天河北的房子以高價(jià)出租后，自己在芳草軒購買價(jià)格更便宜的房子居住。而有溫州的投資客，在一期大展拳腳，成序列地購買房子。

    個(gè)案

　　老城區(qū)居民蜂擁海珠看樓置業(yè)

　　逸景翠園天河買家二成多

　　廣州大道南的逸景翠園由于擁有便利的交通和成熟的配套，來自外區(qū)的購房客超過了40%，其中天河達(dá)到二成多。東曉南路的樓盤也得到眾多外區(qū)客戶的青睞，合生開發(fā)的頤景華苑，雖然海珠區(qū)域購房者的總比例占70%，但來自越秀天河的比例在增加，其中越秀占11%，天河占9%，荔灣占4%，其他區(qū)域占6%.

　　芳草軒深受老客戶喜歡

　　芳草軒的開發(fā)商就是此前天河北芳草園的發(fā)展商，深受老客戶的喜歡，在已售的單位中，天河區(qū)的買家約占15%左右，另外還有不少海關(guān)的買家。

　　光大·水岸榕城自住客以老城為主

　　海珠西部的光大·水岸榕城海珠區(qū)外的買家占到約1/3強(qiáng)，其中自住客以荔灣、越秀的買家為主，天河的買家主要是購買公寓的投資客。

　　寶崗華庭老城買家居多

　　據(jù)寶崗華庭相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該盤區(qū)外買家總體在三成左右，尤其是荔灣、越秀的居多。在記者采訪的樓盤中，大部分樓盤海珠區(qū)以外的買家都在三成以上，海珠成了老城中心區(qū)居民置業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。

• · 為何新房半年貶值四五十萬?
• · 2008年6月廣州將出讓的三幅地塊情況分析
• · 樓市格局變化情況深度分析
• · 溫州炒房團(tuán)遭堵情況深度分析
• · 2008年房地產(chǎn)行業(yè)整合情況分析
• · 2008年下半年房價(jià)還會(huì)跌之原因分析

• · 阜新市舉辦房地產(chǎn)業(yè)迎新年大型展示活動(dòng)
• · 廣州市房協(xié):房價(jià)下行時(shí)不應(yīng)推出限價(jià)房
• · 上海經(jīng)適房預(yù)計(jì)明年下半年試供應(yīng)
• · "看房"成另類度假主題 北京豪客組團(tuán)海南看房
• · 二手房營業(yè)稅新政明起執(zhí)行 "優(yōu)惠"時(shí)間維持一年
• · 山東刺激樓市政策出爐

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)